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郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 有些租赁合同约定，承租人违约的，需支付违约金，且出租人有权没收租赁保证金，对此约定，法院是否可以同时支持？ 一、违约责任同时约定没收保证金与支付违约金并不违法 《民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”那么，租赁合同的违约责任中是否可以既约定违约金，又约定没收租赁保证金呢？我认为这当然可以，因为这是两种不同的违约责任承担方式，可以同时约定，同时约定本身并不违法，合法有效，但是是否可以同时得到支持则是违约责任调整的问题，违约责任调整所调整的是金额，是定量分析的结果，不是某一项或多项违约责任约定或同时约定是否合法的定性分析（价值判断）的结果。 二、没收保证金与支付违约金有可能同时得到支持 《民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。” 没收保证金与支付违约金可以视作一个整体，即一个“违约责任包”，将此“违约责任包”与出租方的实际损失进行对比，同时考虑双方对于合同解除的过错，合同履行情况等因素，就可以判断是否需要调整“违约责任包”以及如何调整（增加或调低）。如果没收保证金与支付违约金同时得到支持并未过分高于出租人的损失，则没收保证金与支付违约金可以同时得到支持。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过一些关于租赁合同纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看看） 三、违约方对合同约定的违约责任过高承担举证责任 《民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” “九民会纪要”第50条规定：“……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”基于上述规定，我认为，违约方对合同约定的违约责任过高承担举证责任。当然，民事诉讼证据的证明标准是高度盖然性，如果承租人的举证已经达到了高度盖然性的证明标准，则反驳承租人的举证责任就转移到了出租人。 附：地拓公司与陈某房屋租赁合同纠纷案 案情简介：2019年11月6日，地拓公司（甲方、出租方）与陈某（乙方、承租方）签订租赁合同一份，合同约定：1、甲方租赁给乙方的场地位于XX街XX号XX。2、面积约有33.91平方米。3、乙方承租该场地，用于商业经营（吉祥馄饨）。4、双方约定租期为30个月，自2019年11月1日起至2022年5月15日止，其中装修免租期为2019年11月1日至2019年11月15日止，租期满甲方有权收回该场地，乙方应如期交还。5、租金15，000／月（未含税），每年递增3％。6、付款方式：押三付六。每六个月届满前十日内，乙方应将下一笔租金及时支付给甲方。押金自本租赁合同到期后，经甲乙双方交接完毕，确认乙方不拖欠任何费用（包括但不限于拖欠的租金、违约金、因乙方原因给甲方造成的损失）的前提下，甲方应无息退还给乙方。7、乙方承租本经营场地用途用于吉祥馄饨，乙方在合同期内非经甲方书面同意，不得转让／委托第三方经营。8、不缴纳或者延迟缴纳租金超过30日（大于30日），甲方有权解除合同并要求乙方承担相关责任。9、在合同期内，除上述约定、法定情形及双方协商一致外，乙方不得提前解除合同，否则视为违约，乙方应向甲方支付违约金月租金的三倍；甲方若要提前解除合同，应提前15日内书面告知乙方并给予乙方相应的交接时间。10、乙方应按时向甲方支付租金，每延迟一天，乙方应按应付未付金额的6‰支付逾期利息，若乙方延迟付款时间超过30日，甲方有权随时解除合同，乙方剩余款项和押金不再退回，且要求乙方支付违约金人民币月租金的两倍，乙方应于收到甲方解除合同通知后5日内主动与甲方办理交接手续，并于10日内撤离，否则室内所有物品均视为乙方主动放弃，所有物品归甲方所有。 同日，陈某签订《营业执照挂靠使用承诺书》一份，主要内容为，陈某向地拓公司承诺涉案房屋的营业执照副本原件及食品卫生许可证均由本人办理。涉案房屋自交付之日起，所涉及到的工商、市容、卫生、税务、债务、安全等均由本人负责承担。如不再续租，营业执照需在10天内注销，如不配合注销，承租方同意按照月租金的两倍赔偿。 陈某分别于2019年10月14日、11月7日向地拓公司支付50，000元和172，800元，共计222，800元。其中当事人确认包含保证金45，000元及2019年11月16日至2020年5月15日期间的租金90，000元。 双方租赁合同履约期间，因陈某未按约支付租金，地拓公司于2020年10月26日通过在涉案房屋上张贴的方式向陈某出具《解除合同通知函》，其上载明，双方于2019年11月6日签订租赁合同，陈某承租涉案房屋用于商业经营（吉祥馄饨）。根据合同约定，陈某应当于2020年5月15日前向上海XX公司支付下一期租金共计90，000元。但时至今日，陈某已逾期约半年未支付租金。根据合同约定，逾期缴纳租金超过30日，地拓公司有权要求解除租赁合同并要求陈某承担相关责任。现地拓公司郑重告知，解除双方的租赁关系，且陈某应支付逾期未付租金。 一审庭审中，双方当事人均确认2020年11月11日，案外人B公司对涉案房屋进行断水断电，自后未再恢复。 2020年11月19日，地拓公司委托某律师事务所向陈某寄送《律师函》一份，主要内容为，地拓公司保留对陈某提起诉讼的权利，并希望尽快办理交接手续并搬离涉案房屋。陈某于本案2021年10月19日开庭当日，将涉案房屋钥匙交还地拓公司。 一审法院另查明，1、案外人A公司于2019年将黄浦区XX街XX号房屋出租给案外人B公司，双方签订租赁合同，约定租期自2019年3月1日起至2023年12月31日止。2019年7月10日，B公司作为发包人与承包人即地拓公司（一审法院误写为“陈某”）签订承包合同，合同约定承包期为5年，自2019年9月12日起至2024年9月11日止。同日，B公司出具证明一份，同意地拓公司转租上海市黄浦区XX街XX号的场地。2、陈某于一审2021年10月19日开庭当日，将涉案房屋钥匙交还地拓公司，并于2021年10月21日注销了其设立在涉案房屋上的营业执照。 二审另查明，2020年11月19日，地拓公司（委托人）委托北京盈科（上海）律师事务所向陈某寄送的《律师函》中记载：“……根据合同第九条第二款的约定，您应当按时向委托人支付租金，……若您延期付款时间超过30日，委托人有权随时解除合同，剩余款项和押金不再退回，且要求您支付违约金人民币月租金的两倍，您应于收到解除通知后的5日内与委托人办理交接手续，并于10日内搬离，否则室内所有物品均视为您主动放弃，所有物品归委托人所有。……”。地拓公司在一审中提供的上海市黄浦区商务委员会于2019年9月10日向上海市黄浦区市场监督管理局发出的《关于同意曹家街菜市场接续经营的函》明确记载：“为配合区政府对文庙区域生态环境综合治理提升的要求，同时根据市商务委推进标准化菜市场转型升级的要求，更好的满足周边居民的买菜需求，拟对位于……的曹家街菜市场进行升级改造。该市场符合辖区标准化菜市场建设布局规划，现同意上海B有限公司（新公司名称以工商核准登记为准）经营管理。在市场建设改造完成后，对曹家街菜市场接续经营，确保使用农副产品零售市场、早餐工程、社区便民服务的使用功能不变，长期稳定运营。……”。 裁判观点 一审【案号：上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初20222号】依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于合同解除日，因陈某未按合同约定向地拓公司履行支付租金义务，地拓公司于2020年10月26日在涉案房屋门上张贴解除函，地拓公司主张该日作为合同解除日，于法不悖，法院予以支持。二、关于拖欠租金，一审庭审中，陈某确认租金支付至2020年5月15日，自后未再支付。现地拓公司主张陈某支付2020年5月16日至2020年10月26日期间的租金，符合合同约定。至于租金标准，考虑到2020年第一季度正值新型冠状肺炎疫情爆发期，客观上确会对陈某正常经营餐饮造成一定影响。陈某亦曾向地拓公司协商请求减免租金。法院依据公平原则，酌情确认减免陈某一个月租金，陈某应支付地拓公司2020年5月16日至2020年10月26日期间租金共计65，500元。三、关于使用费，法院结合双方当事人合同解除时间、合同解除后的断电事实及双方交接情况，酌情确认陈某应支付地拓公司自2020年10月27日起至2021年10月19日期间的房屋使用费117，667元。四、关于违约金。因陈某未按约支付租金导致双方租赁合同提早解除，地拓公司按照合同约定主张陈某的违约责任，符合合同约定，法院依法予以支持。陈某主张双方违约金标准约定过高，法院综合考虑双方当事人的履约情况、当事人过错程度及损失情况，酌情确认陈某应支付地拓公司违约金25，000元。五、关于不予配合注销营业执照赔偿金，鉴于审理期间陈某已完成注销手续，法院在双方约定的赔偿金30，000元基础上，酌情调整至15，000元。六、关于没收保证金，双方合同约定，若陈某延迟支付租金超过30日，地拓公司有权解除合同，保证金不再退回。地拓公司据此主张保证金予以没收，符合合同约定，法院予以支持。七、关于保全费、担保费，无合同依据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、确认上海地拓实业有限公司与陈某于2019年11月6日签订的房屋租赁合同于2020年10月26日解除；二、陈某应于判决生效之日起七日内向上海地拓实业有限公司支付自2020年5月16日至2020年10月26日期间的租金65，500元；三、陈某应于判决生效之日起七日内向上海地拓实业有限公司支付自2020年10月27日至2021年10月19日期间房屋使用费117，667元；四、陈某应于判决生效之日起七日内向上海地拓实业有限公司支付违约金25，000元；五、陈某应于判决生效之日起七日内向上海地拓实业有限公司支付不予配合注销营业执照赔偿金15，000元；六、陈某已缴纳的保证金45，000元由上海地拓实业有限公司予以没收；七、对上海地拓实业有限公司的其他诉讼请求不予支持。 二审【案号：上海市第二中级人民法院（2022）沪02民终828号】涉案《租赁合同》是双方当事人履约的主要依据。虽陈某称地拓公司同意租金自营业执照办理后才开始计算，但双方之间签订的《租赁合同》明确记载租金起算时间为2019年11月16日，如前述认定，在陈某未能提供证据证明双方曾就合同主要条款做出变更约定的情况下，陈某主张租金起算时间为2020年2月1日缺乏合同依据。关于疫情期间对承租国有房屋租金减免的问题，根据陈某提供的相关市政府文件的记载，减免对象应为出现困难的服务业小微企业或个体工商户，鉴于陈某并未提供其曾在合同履行中或欠付租金前后就经营受疫情影响出现困难并要求减免租金的任何证据，故陈某未能按约支付租金已构成根本违约是不争的事实。但地拓公司作为出租方是否负有减损义务是本案的主要争议焦点。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，用于商业经营的涉案房屋于2020年11月11日被采取断水断电的措施，虽该行为是相关方对陈某未支付租金等违约行为的自力救济，但客观上造成陈某无法再实际使用房屋，且无论是根据地拓公司与陈某之间的合同约定还是地拓公司发出的《律师函》中的记载，地拓公司均具有减损操作的可能性，而不是坐视房屋在较长一段时间内闲置无法使用状态的持续。鉴于违约金兼具补偿性和惩罚性并以补偿性为主，综合涉案《租赁合同》对保证金没收及违约金条款的约定，在陈某承担了相应违约责任的情况下，一审法院酌情判决由陈某承担合同解除后的房屋使用费117，667元过高，本院予以调整。陈某认为地拓公司不提供营业执照正本是导致无法办理注销营业执照的原因，鉴于办理及注销营业执照的法定义务人为实际经营人，并非出租人，且陈某未能提供任何证据证实其主张，故本院对陈某拒绝承担不配合注销营业执照的赔偿金亦不予采纳。陈某关于保证金没收与违约金支付同属惩罚性质不应同时适用且一审认定的违约金总额超过欠付租金本金有违损失填平规则的说法，本院认为，双方之间的合同明确约定保证金没收与支付违约金并处，该约定本身并无违反法律规定之处，且本案中因陈某的违约行为给地拓公司造成的损失显然并不止欠付的一期租金，故陈某的主张缺乏合同及法律依据，本院不予采信。关于涉案《租赁合同》的效力问题，如前述认定，并不存在无效的情形，一审法院对陈某需承担的违约金所作判决并无不当。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初20222号民事判决第一、二、四、五、六、七项； 二、变更上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初20222号民事判决第三项为陈某应于本判决生效之日起七日内向上海地拓实业有限公司支付房屋使用费45，000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3，263.75元，由上海地拓实业有限公司负担1，158.75元，由陈某负担2，105元；财产保全费1，670元，由上海地拓实业有限公司负担。二审案件受理费5，322.50元，由陈某负担4，210元，由上海地拓实业有限公司负担1，112.5元。 本判决为终审判决。 |
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