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「案例研究」主观过错并非判断是否承担违约责任的一般标准

 警世沉稳 2019-08-29

【裁判要旨 】

【基本案情】

2016年2月中旬,殷红斌收到一审判决书,判决书判决殷红斌在收到买房人刘维购房款当日将其名下107号房屋过户至刘维名下。殷红斌不服该判决提起上诉。2016年2月27日,出租方殷红斌与承租方付哲签订107号房屋租赁合同。签订合同之前殷红斌告知付哲107号房屋存在房屋买卖合同纠纷的诉讼,但是殷红斌认为自己会胜诉。双方租赁合同约定将107号房屋出租给付哲,房屋用途为居住和中医养生,如若付哲改变房屋内部结构、装修应事先征得殷红斌书面同意后方可施工。双方还就租赁期限、租金支付方式进行了约定,同时约定租赁期限内,殷红斌明确表示不租的,应提前一个月告知付哲。2016年2月28日,付哲与案外人签订装饰装修合同对房屋进行装修。付哲以社区养生馆联盟名义向案外人支付装修费30000元。2016年4月14日,殷红斌电话通知付哲让其做好准备腾房,2016年6月1日,付哲收到殷红斌于2016年5月30日发出的《解除合同通知书》。该通知书内容为:房屋租赁合同自此通知书收到之日解除。原因:1.付哲未出具营业执照在房屋内进行经营。2.付哲未按时交付房租。2016年8月5日,殷红斌上诉的房屋买卖合同纠纷案二审判决作出,一审判决被撤销,殷红斌与买房人刘维签订的房屋买卖合同解除。

付哲在收到殷红斌发出的《解除合同通知书》后,诉至一审法院认为殷红斌提前终止合同导致付哲不能继续使用租赁房屋遭受经营损失。请求法院判令殷红斌返还付哲租房押金9500元、赔偿一个月租金9500元、赔偿合同违约金9500元、赔偿装修费用30000元。殷红斌反诉称付哲在小区擅自张贴广告,且自行装修未征得殷红斌同意,故提起反诉要求解除租赁合同、付哲将房屋恢复原状、支付实际腾退之前拖欠的租金以及赔偿一个月租金9500元作为违约金。一审诉讼中,付哲于2016年8月3日将房屋腾退殷红斌。

【裁判结果】

北京市朝阳区人民法院审理认为:付哲与殷红斌签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,双方均应依合同约定履行。殷红斌已收到一审法院做出的其与案外人继续履行房屋买卖合同,向案外人交付房屋判决书,虽然该判决书尚未生效,但存在不能向付哲履行交付房屋的风险,殷红斌有告知付哲真实情况的义务,在录音中殷红斌亦认可,只告诉了付哲房屋涉及诉讼,但至2016年5月仍坚信自己能够打赢官司,判决胜诉与否非以殷红斌主观因素决定,应为司法机关依照法律和事实的裁决行为,此时殷红斌与付哲签订3年期的租赁合同,其主观非善意,难受买卖不破租赁规则的限制,殷红斌存在明显过错,其应承担主要责任。另付哲承租房屋用于中医养生和居住,但该小区为住宅,不具备办理营业执照的条件,在举证期限届满前,付哲未举证为办理营业执照进行了申请,其在不具备经营资格条件下,即开始装修属于自行扩大损失,且依正常装修应至物业办理相关报批手续及支付垃圾清运等费用,未提交办理相关手续之证据,故付哲应承担次要责任;虽然合同中约定付哲应以书面方式通知殷红斌装修,但殷红斌给付哲7天免租期,按一般社会经验,付哲承租房屋用于经营,也会有适当装修、清理过程,即殷红斌明知或应知付哲装修。但依一般社会经验,装修的标准、范围会有很大差异,现付哲未举证通知殷红斌装修的具体范围、标准,付哲自行对部分线路改造、水道的调整不只是可能增加房屋的价值也可能增加房屋的危险,故对装修损失双方均应承担责任,具体责任比例依双方过错程度确定,其中装修中可拆分部分仍归付哲所有。关于装修金额,付哲刚装修完毕,殷红斌不申请就装修价格进行鉴定,一审法院参照该装修价格予以确认。依付哲录音2016年5月5日殷红斌已明确表示与付哲协商腾退房屋,付哲仍拒绝腾退,此后的损失属付哲扩大损失。

针对殷红斌反诉请求,付哲的委托诉讼代理人虽表示是否解除需与当事人核实,但付哲已提起诉讼要求装修及其他损失,在合同约定支付租金时间届满亦未支付租金,另表示房屋无法实际使用,即双方无继续履行的可能,合同目的无法实际,诉讼中双方已腾退房屋,租赁合同已实际解除;针对解除原因,殷红斌主张因付哲欠付租金,在其已通知付哲腾退房屋的情形下,按一般社会经验的正常人仍继续交纳房租实属反常,故该解除原因一审法院不予采信。其要求付哲支付违约金,一审法院难以支持。合同解除的原因是由殷红斌提出,双方签订固定期租赁合同,其不具备随时要求解除合同的条件,故应由其支付付哲违约金。但在殷红斌通知付哲解除合同后,殷红斌明确表示愿意退还部分费用,付哲表示房屋不能实际使用,其有腾退房屋的义务,不享有以私力方式占有房屋,故其应支付殷红斌占用费用,要求殷红斌退还房租,一审法院不予支持。具体费用标准,一审法院参照双方过错程度,酌情判处。另依合同约定,租赁期满或因付哲原因导致退租的,殷红斌可选择装修归殷红斌所有或恢复原状,本合同解除殷红斌负主要过错,其要求付哲将房屋恢复原状,一审法院不予支持。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定,一审法院判决:一、2016年8月3日解除付哲与殷红斌签订的房屋租赁合同;二、付哲腾退位于北京市朝阳区××107号房屋交付殷红斌(已履行);三、殷红斌于判决生效后七日内返还付哲位于北京市朝阳区××107号窗帘、热水器,另给付付哲房屋装修22 000元;四、殷红斌于判决生效后七日内给付付哲违约金9500元、押金9500元,共计19 000元;五、付哲于判决生效后七日内给付殷红斌2016年2月27日至8月3日止房屋使用费19 500元(付哲已付殷红斌28 500元,余款9000元,殷红斌于判决生效后七日内返还付哲);六、驳回付哲其他诉讼请求;七、驳回殷红斌其他诉讼请求。

殷红斌不服一审判决,上诉至北京市第三中级人民法院。该院审理认为:本案的焦点问题有:一、《房屋租赁合同》解除的原因及时间;二、付哲的诉讼请求能否得到支持;三、殷红斌的反诉请求能否得到支持,下面分别予以阐述:

一、《房屋租赁合同》解除的原因及时间。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第十一条5约定“租赁期限内,如殷红斌明确表示不租的,应提前一个月告知付哲”,该约定是符合上述法律规定的“约定解除条款”,当解除合同的条件成就时,殷红斌人可以解除合同。本案中双方均认可2016年4月14日,殷红斌电话通知付哲,让其做好准备需要腾房, 5月30日殷红斌再次函至付哲通知解除《房屋租赁合同》,该函付哲于2016年6月1日收到。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。故此本院认为,殷红斌的行为符合合同中“约定解除条款”的约定,付哲于2016年6月1日收到《解除合同通知书》,因此《房屋租赁合同》应于2016年6月1日解除。合同中约定的“提前一个月告知付哲”应理解为“至少应在一个月前通知付哲做好必要的腾房准备”,6月1日距离4月14日已一月有余,殷红斌并未违反该条款的约定,故《房屋租赁合同》于2016年6月1日解除符合合同的约定,本院予以确认。

付哲主张“殷红斌称之前的房屋买卖合同诉讼对其不利故要提前终止租赁合同,致使付哲不能继续使用该租赁房屋,经营遭受损失,殷红斌的行为已经构成违约”,对此本院认为,《房屋租赁合同》第十二条违约责任条款3约定“如因殷红斌原因,导致付哲不能继续租赁房屋,终止租赁合同”,但对于殷红斌提出终止租赁合同的原因并未加以明确。关于“107号房屋”在《房屋租赁合同》签订之前即存在诉讼一事殷红斌已明确告知付哲,现殷红斌再以这样的理由要求解除合同而致自己承担违约责任的境地而不顾,有违常理,本院实难采信。且付哲关于“因殷红斌原因终止合同”一项未能加以举证,故付哲的该项主张缺乏事实依据,本院不予支持。

殷红斌主张因付哲“未出具营业执照、拒不交房租”构成根本违约故2016年5月30日发出了《解除合同通知书》,且“合同约定付哲装修房屋应征得殷红斌书面同意,其自行装修属于根本违约”。对此本院认为,关于付哲未出具营业执照一项,殷红斌向付哲出租房屋用途是居住和中医养生,即便付哲未能提供营业执照而不能经营也并不会导致其居住的目的落空,亦不会致殷红斌收取房租的合同目的落空,因此殷红斌的该项主张本院不予支持。关于拒不交房租一项本院认为,殷红斌已于2016年4月14日通知付哲准备腾房,5月30日再以付哲拒不交纳房租为由主张违约,相互矛盾,本院对此不予采信。但殷红斌2016年5月30日向付哲主张解除合同的意思表示真实明确,本院予以采信。关于付哲装修房屋未征得殷红斌同意属于根本违约一项,本院认为,该主张与殷红斌提出2016年5月30日即解除《房屋租赁合同》的反诉请求重复,本院不再处理。

综上,因符合《房屋租赁合同》第十一条5约定解除条款,故《房屋租赁合同》于2016年6月1日解除。

二、付哲的诉讼请求能否得到支持。

付哲主张因殷红斌的行为构成违约,要求殷红斌:退还租房押金9500元、赔偿一个月租金9500元、赔偿违约金9500元、赔偿装修费用30 000元。《房屋租赁合同》第十二条违约责任3约定:如因殷红斌原因,导致付哲不能继续租赁房屋,终止租赁合同。同时殷红斌向付哲退还剩余房款及押金,并向付哲支付一个月的租金作为赔偿。按照该条款约定,如果殷红斌违约,则应向付哲退还剩余房款及押金,并赔偿一个月即9500元的违约金。上面已经论述殷红斌并不存在违约行为,因此付哲要求殷红斌“退还租房押金9500元、赔偿一个月租金9500元、赔偿违约金9500元”的主张缺乏事实依据,本院不予支持。

关于付哲主张殷红斌赔偿其装修费用30 000元一项,本院认为,《房屋租赁合同》第八条维修养护责任3约定:付哲如装修……需事先征得殷红斌书面同意后方可施工,现付哲不能提交证据证明其装修行为得到了殷红斌的书面同意,且其提交的装修费用发票付款人并非其本人,再者《房屋租赁合同》中并未约定违约金包含装修损失一项,故付哲的该项主张缺乏合同依据及事实依据,本院不予支持。

三、殷红斌的反诉请求能否得到支持。

殷红斌主张因“付哲属于无照经营、装修房屋未征得殷红斌书面同意”反诉请求:解除《房屋租赁合同》、付哲将房屋恢复原状、付哲支付实际腾退交房之前拖欠的租金、付哲承担一个月租金即人民币9500元的违约金。

《房屋租赁合同》已于2016年6月1日解除,付哲应当按照合同约定每月9500元的标准向殷红斌支付租金自2016年2月27日起至2016年6月1日,经计算共计30 400元,因付哲已支付租金至2016年5月26日,故尚需支付自2016年5月27日至2016年6月1日的租金余款1900元。关于自2016年6月2日起至付哲实际腾退房屋之日的2016年8月3日期间的房屋使用费,因付哲未提交证据证明逾期使用房屋期间殷红斌存在影响其居住使用的情形,故本院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准认定逾期腾房房屋使用费为每月9500元,经计算共计19 633元。综上,付哲应向殷红斌支付实际腾退房屋前拖欠的租金及使用费共计21 533元。

关于付哲未事先征得殷红斌书面同意进行装修一项,本院认为,依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定及《房屋租赁合同》第八条维修养护责任3“付哲如装修……需事先征得殷红斌书面同意后方可施工”、第十二条违约责任 1“付哲如违反本合同的规定,殷红斌将扣除付哲缴纳一个月租金作为违约金”的约定,付哲擅自装修的行为已经构成违约,殷红斌有权要求付哲将房屋恢复原状,并支付违约金9500元作为赔偿。

鉴于2016年8月3日付哲已将107号房屋腾退给殷红斌,故此判决主文中不再表述该事项。

《房屋租赁合同》已解除,殷红斌没有依据再持有9500元押金,该款项应当返还付哲。

上述付哲应向殷红斌支付的违约金9500元与殷红斌应向付哲返还的押金9500元,因给付标的性质一致、金额相同,故本院将两项相互给付的债务予以抵消,并不在本院的判决主文中加以表述。

综上所述,殷红斌的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初32543号民事判决;二、殷红斌与付哲二〇一六年二月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年六月一日解除;三、付哲向殷红斌支付自二〇一六年五月二十七日至二〇一六年六月一日的房屋租金一千九百元及逾期腾房房屋使用费一万九千六百三十三元,共计支付二万一千五百三十三元;四、付哲将北京市朝阳区亚运村千鹤家园七号楼107号房屋恢复原状;五、驳回付哲的诉讼请求。

【评析】

一、严格责任是合同法的一般归责原则,主观过错并非判断是否应承担违约责任的一般标准。

本案中,一审法院以殷红斌在收到向案外人交付涉案房屋的另案一审判决书,涉案房屋存在不能向付哲履行交付义务风险的情况下,仍然与付哲签订《房屋租赁合同》为由,认定殷红斌主观非善意,存在明显过错,应承担合同主要责任;又以涉案房屋所在小区为住宅,不具备办理营业执照的条件,付哲仍然对涉案房屋进行装修,存在过错为由,认定付哲应对装修损失承担一定责任,故双方当事人均具有过错,应按过错比例承担相应的责任。可见,一审法院系以双方当事人是否存在过错来判断双方是否违约,以过错的比例来判断双方承担的违约责任的大小,并未考虑双方签订的《房屋租赁合同》如何约定。依此作出的判决,混淆了合同法领域的归责原则和侵权责任法领域的归责原则,错误地用侵权法领域归责原则中过错的有无及其大小来分析判断合同法领域的违约责任。

一般来说,违约责任是种严格责任,严格责任是我国合同法的一般归责原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”即是对严格责任的规定。严格责任中,并未考虑合同当事人的主观过错,非违约方只需举证证明违约方的行为不符合合同的规定,便可要求其承担违约责任,并不需要证明其主观上是否具有过错。故本案应着重审查双方签订的《房屋租赁合同》对案件争议焦点(合同解除、房屋装修以及违约责任)如何约定,以及双方当事人的行为是否符合合同的约定。

双方签订的《房屋租赁合同》第十一条5约定“租赁期限内,如殷红斌明确表示不租的,应提前一个月告知付哲”,该约定是符合《中华人民共和国合同法》规定的“约定解除条款”,当解除合同的条件成就时,殷红斌可以解除合同。本案中双方均认可2016年4月14日,殷红斌电话通知付哲,让其做好准备需要腾房, 5月30日殷红斌再次函至付哲通知解除《房屋租赁合同》,该函付哲于2016年6月1日收到。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。故此,殷红斌的行为符合合同中“约定解除条款”的约定,付哲于2016年6月1日收到《解除合同通知书》,因此《房屋租赁合同》应于2016年6月1日解除。合同中约定的“提前一个月告知付哲”应理解为“至少应在一个月前通知付哲做好必要的腾房准备”,6月1日距离4月14日已一月有余,殷红斌并未违反该条款的约定,故《房屋租赁合同》于2016年6月1日解除符合合同的约定。

关于房屋装修的约定,双方签订的《房屋租赁合同》第八条维修养护责任3约定:付哲如装修……需事先征得殷红斌书面同意后方可施工。就装修损失,《房屋租赁合同》并未将其纳入违约金中。本案中,付哲不能提交证据证明其装修行为得到了殷红斌的书面同意,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。”故付哲主张殷红斌承担其装修损失并无法律依据亦无合同依据。一审法院以殷红斌应该知道付哲承租房屋用于经营,会有适当装修、清理过程,即殷红斌明知或应知付哲装修为由,判令殷红斌对付哲3万元的装修费用承担2.2万元的赔偿责任,系以殷红斌的主观过错作为归责标准,完全无视双方合同对房屋装修的约定从而做出了错误的判断。

关于违约责任,双方签订的《房屋租赁合同》第十二条违约责任 1约定“付哲如违反本合同的规定,殷红斌将扣除付哲缴纳一个月租金作为违约金”、3约定:“如因殷红斌原因,导致付哲不能继续租赁房屋,终止租赁合同。同时殷红斌向付哲退还剩余房款及押金,并向付哲支付一个月的租金作为赔偿”。如前所述,付哲未根据合同规定书面通知殷红斌就对房屋进行装修,违反合同约定,应向殷红斌赔偿一个月租金作为违约金。殷红斌根据合同约定,提前一个月通知付哲腾房,之后向付哲发出合同解除通知书解除合同并未违反合同约定,其行为不构成违约,不应承担违约责任。一审法院因为完全从双方的主观角度去判断责任承担的标准,未以客观存在的合同义务作为判断标准,从而做出了与客观事实相反的错误判断。

二、主观过错并不影响违约责任的承担,但在特殊情况下,判断当事人是否具有主观过错,并区分故意或过失仍有必要。

我国合同法主要采纳严格责任作为违约责任的归责原则,因此一般情况下,当事人的主观过错程度不应当影响到违约责任的承担。但主观过错程度会影响到某些具体合同中责任的构成、惩罚性赔偿的适用、免责条款有效性的判断等等,故在特殊情况下,有必要判断当事人是否具有主观过错,并区分故意或过失。例如《中华人民共和国合同法》第一百八十九条规定:“因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应当承担损害赔偿责任”、第一百九十一条规定:“赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任”、第二百零二条规定:“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损灭失的,应当承担损害赔偿责任”、第二百六十五条规定:“承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果,因保管不善造成毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”。这些法律规定在判断是否应当承担损害赔偿责任方面,均要求当事人具有主观过错,并且根据其过错程度承担损害赔偿责任。在当事人主张违约金过高,请求法院适当减少的,也应当考虑违约方的过错程度之因素。例如《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”

综上所述,违约责任系严格责任,只要合同一方当事人未履行合同或者履行合同不符合合同约定或法律规定,就应当承担责任。一般情况下,不应以合同一方当事人是否存在主观过错以及过错的大小作为判断是否承担违约责任以及责任大小的标准。但在合同当事人承担损害赔偿责任的情况下,需要考虑当事人是否具有主观过错以及过错程度。在一方当事人主张违约金过高,请求法院适当减少的,也应当考虑违约方的过错。

本案案号:

一审:北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初32543号

二审:北京市第三中级人民法院(2016)京03民终12528号

案例编写人:北京市第三中级人民法院蒋巍、吴可加

(本期责编:焦冲)

注:文章不代表平台观点

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