房地产买卖，迟延迁户违约责任利率过高？法院缘何不顾约定降低违约金？

房地产买卖合同中，买卖双方一般会将户口迁移做出约定，并约定了卖方未迁户的违约责任，大部分合同双方均会约定日万分之五的利率，即每逾期一日按照房屋总价款的万分之五支付违约金。很多买方认为白纸黑字，违约金写的清清楚楚，只要卖方未及时迁出，起诉至法院便能够全额支持诉求，但实际审判中，却往往未尽人意，法院一般以《合同法》第一百零七条的规定，以违约金数额过高，与当事人实际损失严重偏离，酌定降低违约金。

案例1：综合考虑迟延迁户原因、时间长短、主观过错及实际损失大小酌定调整违约金；原告存在迟延支付款项及身份证遗失等客观原因无法办理户口迁出手续不能构成抗辩事由。［钱林根与韩杰房屋买卖合同纠纷（2014）沪二中民二（民）终字第2249号］

当事人合同约定，房屋价款107万，卖方户口应予2014年1月31日之前迁出，每延迟一日按房屋总价万分之五计算违约金。而卖方实际迁出日期为2014年6月21日，买方要求卖方支付8万元的违约金。

原审法院认为：对于违约金的计算利率，虽然合同中确实约定为钱林根应按照系争房屋总价款的日万分之五向韩杰支付违约金，但如此计算将致违约金过高，且钱林根对此亦提出利率过高之抗辩，故根据案件实际情况，酌情对违约金利率进行调整。法院最终支持违约金数额为7500元。

被告不服，上诉至上海第二中级人民法院，认为其因为客观原因不能办理户口迁出，不应当承担违约责任。

二审法院认为：被告以原告存在迟延支付款项及身份证遗失等客观原因无法办理户口迁出手续抗辩，要求不支付违约金，法院不予支持：首先，违约责任通常属于严格责任，违约方是否存在主观过错不是违约责任的构成要件，因此即便因客观原因造成违约的仍应当承担违约责任，但在违约责任具体赔偿数额上法院可以根据违约原因、违约方过错大小等因素酌情认定。本案中，即便如钱林根所述，其延迟迁出户口系因卧病在床无法根据要求当场办理的客观原因所致，但该原因不影响其行为已属违约，并因此需承担违约责任的认定。原审认定钱林根迟延迁户的行为构成违约并无不当，本院予以确认；同时原审根据案件实际情况已酌情对违约金利率进行了调整，本院综合钱林根迟延迁户的原因、时间长短、主观过错程度以及合同关于违约金的约定数额、韩杰实际损失大小等因素，认为经原审调整后的违约金数额尚在合理范围内，应予支持。其次，钱林根还主张韩杰也曾延迟支付购房款，违约在先。对此，本院认为，支付房款与迁出户口属于双方各自的合同义务，如果双方均有违反则应根据合同约定各自承担相应的违约责任，一方的违约责任并不因对方也存在违约行为而得以免除。因此，钱林根以韩杰存在其他违约行为主张自身无需承担迟延迁户的违约责任缺乏法律依据，本院不予认可。

案例2、买方户口已经迁入，相关户口利益已可实现 ，兼顾合同履行情况、当事人过错及预期利益等因素，酌情降低。［萧俊林与范瑾房屋买卖合同纠纷（2015）一中民终字第07449号］

合同约定，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过3日未迁出的，自逾期超过3日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。原告诉请被告支付违约金50万元。

北京一中院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方在房屋买卖合同中对于户口的约定在于保证范瑾实现其在该房屋内的户口利益，现范瑾已将户口迁入该户，其相关利益已可实现。对此，范瑾应当就其实际已发生的损失提供证据予以证明，现范瑾就其实际损失并未提供充分证据予以证明，且其所称子女可能无法上学及影响今后出售的损失均无法律依据，故应当承担举证不能之责任，一审法院酌情判决萧俊林给付违约金17万元过高，本院依法予以调整，酌情判定违约金4万元。

案例3:请求户口迁移非法院受理范围，不予支持，因迁入地派出所冻结迁入等客观原因导致户口无法迁入，不构成不可抗力，不能免除违约责任。 ［杨荣山等与田铁生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2015）一中民终字第08462号］

当事人要求判令：1、魏宝玲、田铁生将303号房屋内原全部户口迁出；2、魏宝玲、田铁生连带支付我已付房款千分之五违约金15650元；并支付自2014年6月28日起至将上述全部户口迁出之日止，按日计算已付房款万分之五违约金，暂计算到2014年12月31日为292655元，以上合计人民币308305元。

不过法院最终只支持了5万的违约金，并驳回要求迁户的诉请。

二审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。魏宝玲与杨荣山签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与田铁生签订的《协议书》均合法有效，根据合同约定，魏宝玲未按时将诉争房屋内的全部户口迁出，已构成违约，应当承担违约责任。根据三方签订的《协议书》，其中未明确约定田铁生承担户口不能迁出的连带责任，且田铁生并非房屋买卖合同的当事人，故杨荣山要求田铁生承担连带责任没有依据。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。杨荣山针对其实际所发生的损失并未提供充分证据予以证明，故其主张要求魏宝玲按照合同约定的违约金数额赔偿，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌定违约金数额并无不妥，本院予以确认。魏宝玲主张杨荣山不存在实际损失故不应当支付违约金，于法无据，本院不予认可。

由于我国目前的户籍管理制度原因，杨荣山要求法院判决魏宝玲将诉争房屋内户口迁出，无事实与法律依据，本院不予支持。田铁生未能将其户口从诉争房屋内迁出，魏宝玲辩称系迁入地的派出所冻结迁入，该辩解不能作为不可抗力进行抗辩，田铁生可以另寻其他地址迁入户口，且不能免除魏宝玲的违约责任。魏宝玲另称一审法院存在程序违法的情形，并未提供证据予以证明，本院不予认可。

案例4、房屋经两次买卖，先卖出房屋户口未迁出，后卖出人承担户口迁出违约责任 ，法院总和考虑户口与后卖出人的联系及对未迁户的可控制因素酌情判定违约金［宋×等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2015）一中民终字第08455号］

申×将房屋出售给李×，申×户口并未迁出，后李×又将房屋出售给宋×、王×，李与宋、王二人对迁户事宜作出了约定，后申的户口一直未能迁出，产生纠纷。宋二人请求法院判决李×支付2014年7月13日至2015年6月17日期间未如期办理完成与房屋相关的户口迁出手续的违约金150062.5元，诉讼费由李×承担。

法院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，但是将房屋出售给李×的的出卖人申×的户口至今仍未迁出。虽然未迁出的户口并非李×及家人的户口，但李×在购买涉案房屋后，是知晓上述房屋的相关情况，却疏于核实申×是否按承诺将户口迁出，在将房屋出售给宋×、王×时也没有提示对方核实户口登记情况。现涉案房屋存在未迁出的户口，根据合同相对性的原则，李×应承担相应的违约责任，故宋×、王×要求李×支付违约金的诉求，于法有据，应予支持。因双方约定违约金过高，原审法院综合考虑相关户口与李×的客观联系及李×对未迁出户口的可控制因素等实际情况，对宋×、王×请求判决李×支付2014年7月13日至2015年6月17日期间未如期办理完成与房屋相关的户口迁出手续的违约金数额酌情减少并无不妥，本院予以维持。李×上诉不同意支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。

案例5:以未按时迁移户口违约在先，拒绝支付房价尾款未获法院支持，因两项义务并非互为关联的对价交换，应分别履行，不构成在先履行抗辩关系 ［齐红海诉叶红等房屋买卖合同纠纷 （2014）沪一中民二（民）终字第2419号 ］

二审法院认为：有效合同约束双方全面按约履行。本案二审争议焦点在于上诉人是否存在违约行为。根据查明事实，被上诉人刘真真作为房屋出卖人应按约定时间迁出户口，而实际履行中其确实有延期，应承担延迟履行责任。但必须指出，就现有证据而言，迁移户口并非本案房屋买卖合同主给付义务，但房屋尾款总计达10万元，属合同项下买卖对价主给付义务的组成，该两项义务并非互为关联的对价交换，应分别按约履行，依法不存在先履行抗辩关系。本院注意到，本案标的房屋被上诉人早已交付并登记于上诉人名下，上诉人以户口迁移延期为由不履行支付部分房款实际亦违反交易公平的交易惯例和生活常识，上诉人应属违约。

从以上几个案例分析，可推出以下几个结论：

1、迟延迁户构成违约，并属于严格责任，不能以公安部门迁户政策、身份证遗失、第三人不配合、房屋限购政策等非不可抗力客观情况阻碍而免除。

2、违约金具有补偿当事人损失性质，约定过高，亦方当事人可申请法院酌情降低。

3、法院酌定违约金时一般综合考虑以下几个因素：

1）合同履行情况，如截至法庭辩论终结前，户口迁出义务方是否已经实际迁出户口，或户口待迁入方是否已经落户，是否实际阻碍了相关利益的实现等；

2）一方当事人实际损失，如原告方有因户口不能迁入而产生的实际损失，需向法庭举证，如没有举证，法院酌定的损失会相对较低；

3）迁户义务方的主观过错，虽客观情况阻碍不构成免除违约责任的理由，但是法院在裁定违约金时仍会考虑相关客观情况及当事人的过错程度，从而影响到违约金的酌定数额；

4）公平原则和诚实信用原则。合同法的精神之一为当事人自治，合同有约定以合同约定为准，未约定才是法定，但是依照公平原则，如果合同约定显失公平，尤其违约金与实际损失背离太大，法官会根据当事人要求酌情予以调整，从而突破当事人意思自治，最终以达到实质公平的目的。

因未迁户给当事人造成的损失很难举证，且很难量化，以房屋总价款的万分之五或其他日利率计算违约金往往会导致违约金过高，从而很难得到法院支持，建议采用绝对数额，如100元每天或5万元等数额约定违约金更为实际。