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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任是严格责任（无过错责任），即违约责任的成立不以过错为要件或前提，只要合同一方当事人不按约履行合同义务，就构成违约，就要承担违约责任。不可抗力除外【《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。】
《合同法解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。” 由此可以看出，过错程度会影响违约损害赔偿的数额。即过错程度较低的，法院可能会酌情降低违约损害赔偿的数额；过错程度较高的，法院可能会酌情提高违约损害赔偿的数额；但是，这并不意味着法院一定会调整违约金。
回到本文所讨论的问题。卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任，但是因为其过错较低，法院可能会酌情调低其违约损害赔偿的数额。但是，法院不一定据此而调整违约金。
附：钱某根与韩某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2013年9月25日，钱某根通过公证形式，委托其子钱某涛代为办理上海市嘉定区花家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋出售事宜。2013年9月30日，双方当事人签订上海市房地产买卖合同，约定由韩某（乙方）向钱某根（甲方）购买系争房屋，总价款人民币（以下币种均为人民币）1，070，000元。甲、乙双方确认，在2013年11月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，系争房屋权利转移日期以嘉定区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同还约定，甲方应于过户之前，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口，甲方应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。双方还确认，房价尾款的支付条件为甲、乙双方按照合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署房地产交接书确认无误后，由中介公司代为转付甲方。2013年12月2日，韩某委托其父韩云龙与钱某根的委托代理人钱某涛办理房屋交接手续并签订房地产交接书，其中对迁移户口事宜重新约定为钱某根应于2014年1月31日前将系争房屋内户口迁出。2013年12月5日，韩某获颁系争房屋的房地产权证，登记权利人为韩某。2014年6月21日，钱某根户口从系争房屋内迁出。截止原审第二次庭审前，韩某尚有10，000元购房尾款未向钱某根支付。 原审法院另查明，钱某根曾于2014年1月24日赴上海市公安局嘉定分局真新新村派出所，自述居民身份证遗失并登记报失。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第666号】双方当事人所订立的上海市房地产买卖合同系双方真实意思之表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。钱某根本应于合同约定的期限内及时将系争房屋中的户口迁出。同时，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，韩某委托其父与钱某根一方办理房屋交接手续、签订房地产交接书，并对户口迁出的时间重新进行约定，亦属双方的真实意思表示，亦应予以认可。因此，钱某根实际应于2014年1月31日前将户口从系争房屋内迁出。对于钱某根辩称违约金应自2014年2月1日起算的主张，予以支持。经质证审核，双方确认钱某根的户口迁出时间为2014年6月21日，而韩某主张要求钱某根支付逾期迁户的违约金计算时间至2014年6月20日止，其主张时间未晚于钱某根的实际迁户时间，应予认可。故钱某根的违约金计算截止时间为2014年6月20日。对于违约金的计算利率，虽然合同中确实约定为钱某根应按照系争房屋总价款的日万分之五向韩某支付违约金，但如此计算将致违约金过高，且钱某根对此亦提出利率过高之抗辩，故根据案件实际情况，酌情对违约金利率进行调整。此外，双方于合同中约定，房价尾款的支付条件之一即为钱某根已将系争房屋名下的户口全部迁出，故韩某未向钱某根支付购房尾款并不构成钱某根延期迁出户口或不支付逾期迁户违约金的理由。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决钱某根应于判决生效之日起十日内支付韩某违约金7，500元。一审案件受理费2，388元，减半收取1，194元，由韩某负担1，108.23元，由钱某根负担85.77元。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2249号 】本院认为，首先，违约责任通常属于严格责任，违约方是否存在主观过错不是违约责任的构成要件，因此即便因客观原因造成违约的仍应当承担违约责任，但在违约责任具体赔偿数额上法院可以根据违约原因、违约方过错大小等因素酌情认定。本案中，即便如钱某根所述，其延迟迁出户口系因卧病在床无法根据要求当场办理的客观原因所致，但该原因不影响其行为已属违约，并因此需承担违约责任的认定。原审认定钱某根迟延迁户的行为构成违约并无不当，本院予以确认；同时原审根据案件实际情况已酌情对违约金利率进行了调整，本院综合钱某根迟延迁户的原因、时间长短、主观过错程度以及合同关于违约金的约定数额、韩某实际损失大小等因素，认为经原审调整后的违约金数额尚在合理范围内，应予支持。其次，钱某根提供居间协议主张即使未迁户韩某也应按照该协议约定支付房价尾款。对此，本院认为，双方在2013年9月13日签订居间协议后，又于同年9月30日签订了正式的房屋买卖合同，该合同已就房价尾款的支付条件作出了不同于居间协议中对应内容的约定，且该合同经双方当事人签字生效，故应视为双方已就房价尾款支付条件重新进行了约定，双方应按照该买卖合同中的新约定各自履行迁户及支付尾款的义务。第三，钱某根还主张韩某也曾延迟支付购房款，违约在先。对此，本院认为，支付房款与迁出户口属于双方各自的合同义务，如果双方均有违反则应根据合同约定各自承担相应的违约责任，一方的违约责任并不因对方也存在违约行为而得以免除。因此，钱某根以韩某存在其他违约行为主张自身无需承担迟延迁户的违约责任缺乏法律依据，本院不予认可。综上，钱某根的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人钱某根负担。 本判决为终审判决。
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