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“针锋相对地辩论，面红耳赤地争吵，双方大打出手，撕破脸皮闹到法庭，这是目前大部分住宅小区的业主与物业公司关系的真实写照”。这种情况在各大城市的商品房住宅小区，大同小异，司空见惯。 关于目前小区物业管理体制及相关各方之间的简易关系见下图 小区的物业管理，看来事小，实际却关乎大局。物业管理不是一个物业公司的事儿，涉及社会管理的方方面面，相同而重复的投诉和物业纠纷，其实是对城市管理提出了一个新课题。社区是城市的基础，而依法、有序、和谐的物业管理，才是建设和谐社区乃至和谐社会的基础。 1、物业服务纠纷 从总体上分析，小区物业管理问题中突出的问题，包括保安问题（19%）、物业管理费用问题（17%）、交通与车位停放管理问题（17%）、物业占用小区业主共有财产资源收入问题（35%）。 据北京是信访办统计，物业纠纷信访量仅次于城市管理类纠纷，居第二位。另据北京市人民法院统计，关于物业纠纷的诉讼，到2006年突破3万件，增长6倍多，占民事案件的比例由2.7%上升到11.6%。 调查结果显示，业主拒缴物业费有七类理由，有一定的代表性： 第一，物业服务企业不履行合同约定的公示账目义务。第二，不知晓物业服务企业的物业费项目及收费标准。第三，小区秩序乱、环境卫生差。第四，开发商所建房屋存在质量问题未得到解决，有许多业主把开发商和物业服务企业混为一体，认为物业服务企业与开发商是一家，未尽到服务义务。（实际物业服务企业是当地住建部门牵头与开发商通过社会公开招投标选聘物业服务企业）第五，有个别业主在装修施工时改动楼房公用设施或房屋结构，引起其它业主不满，认为物业服务企业未及时予以制止或采取有力措施要求改正，未履行物业服务合同义务。第六，以物业服务企业的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效抗辩。现在物业服务企业常常会起诉很长一个阶段的欠费，但在庭审中又不能提供物业服务企业未怠于行使权利，如积极催缴费用的证据，业主常会以诉讼时效进行抗辩。第七，出租地下室、地下车库等共用部位等，收益不公开，应归全体业主共有。 当然，在业主中有一类是“贪小便宜，能赖则赖，甚至属于老赖型”，这一类人群，每个小区都有，在他们看来，几千元的现金，也许只要脸皮厚一点儿、嘴巴硬一点，就能赖过去。小区“乱”对他们没有什么不好，可以浑水摸鱼。相反你把小区搞好了，催他交费，跟你急，比你还有理儿。这是小区管理中的“老大难”问题，甚至是业委会管理好小区的绊脚石，是主要阻力来源，是考验业委会主任及物业经理能力的坎。他们虽然不交费，但“牢骚话”往往比交费的业主还多，而且还“理直气壮”、不计后果。这类人是一些小区管理进入恶性循环的重要根源之一。在社区业主、开发商、物业公司、居委会、住建部门甚至法院等相互之间一直“战事不断”这一切说到底还是物权之争。 2、共用服务设施纠纷 社区配套不到位，是各小区面临的普遍问题之一。按照《物权法》规定：小区内道路、绿地归全体业主共有，但这些法律规定要落到实处，还面临很多现实困难。以小区公共绿地为例，在北京，关于绿地的纠纷几乎就没有断过。早年有回龙观小区，后有欧陆经典小区、北沙滩八号院、建欣苑小区等，其公共绿地几乎无一例外地被开发商重新申请规划。不仅是绿地，而且车库车位不足、物业用房、会所等配套设施所有权、使用权变更及归属，出行难、购物难、就医难等问题，也是目前小区纷争的焦点。 3、“物业暴力”现象 物业公司与业主的纠纷，在日常生活中是经常发生的。但是，严重的问题还不是发生纠纷本身，而是物业公司面对业主诉求和抗议，经常以暴力手段来回应，以至于“物业暴力”成为经常见诸媒体的一个新字眼儿。 第一，物业管理的主体严重错位。物业管理本质上是业主行使共同管理权利过程的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。 第二，物业服务市场机制完全失灵。任何市场都就包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主或业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的组织才能够决定价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没真正的买方。 第三，政府公共服务被长期关在“门外”。物业服务包含了大量公共服务的内容，物业管理偏离了行业的核心价值。传统的建筑区划"红线“混淆了物业服务和公共服务的边界，”免除“了政府应承担的公共服务，物业服务企业代为承担了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失，导致物业服务企业”越俎代庖“，忽视了保持房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理核心价值。
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