【原】物业装饰装修管理如何进行？

地理卢先生 2022-01-09

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一、装饰装修管理的含义

（一）含义

物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

（二）内容

依据：《住宅室内装饰装修管理办法》和《建筑装饰装修管理规定》（非住宅）

物业装饰装修管理内容包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节。

二、装饰装修管理各方主体责任

物业装饰装修管理协议等相关文件应由装修人、施工单位及物业服务企业三方签字。

物业装饰装修如出现违规、违章行为，造成公共权益受到侵害和物业损害的，物业服务企业应及时劝阻，对不听劝阻或造成严重后果的，物业服务企业应及时向有关部门报告。

（一）装修人和装修企业的责任

（1）因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。

（2）装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。

（3）装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

（4）装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

（5）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

（6）装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

①将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款；

②损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款；

③擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款；

④未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。

（7）未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

（8）装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

（9）装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

（二）物业服务企业和相关管理部门的责任

（1）物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处罚款处分。

（2）物业装饰装修行政主管部门接到物业服务企业关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。如工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，由上级部门依法给予行政处分。

三、装饰装修管理流程及要求

（一）装修管理准备工作

（1）物业管理处结合本物业项目情况和相关要求准备装饰装修管理资料，包括《装饰装修服务协议》和《装修须知》，以及装修登记表格（如《装修登记表》《装修巡检表》《装修验收表》）。

《装饰装修服务协议》应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任；其他需要约定的事项。

《装修须知》应包括装饰装修工程的禁止行为和注意事项，以及结合项目特殊设计拟定的空调室外机位，阳台、防盗网封闭式样、材质、安装位置要求，公共设施设备成品保护要求等。

（2）物业服务中心公示装修申办流程、装修须知、所需资料和装修有关收费标准及依据。

（3）与建设单位确定建筑垃圾堆放点；垃圾堆放点需考虑合理覆盖半径且不得处于主出人口或主干道，堆放点需实行封闭或半封闭；同时选聘装修垃圾清运单位并确定备选方（以便应急），保障建筑垃圾及时清运。

（4）对物业管理处装修管理人员进行培训，熟知装修管理流程、装修控制要点、装修违规事项处理；装修物业管理处在集中装修阶段可以通过组建装修管理小组来加强装修管理。

（二）装修服务流程

装修服务流程见图4-2。

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1．装修申报

物业管理处应指导业主及装修施工单位根据《装修须知》分别提供如下资料，报物业管理处进行验证：

（1）装修申报登记表、物业所有权证明、申请人身份证原件及复印件；

（2）装修设计方案，原有建筑、水电气改动设计，以及法律法规要求的有关部门申报核准文件；

（3）装修施工单位资质、装修人员相片、身份证原件及复印件；

（4）法律规定的其他相关内容；

（5）非业主的物业使用人进行装修申请，应得到业主的书面确认。

2．登记审核

物业管理处装修责任人应依据相关法规要求和本项目装修审批要求对《装修登记表》进行审核，对有下列行为之一的应不予登记：

（1）未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；

（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；

（4）损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的；

（5）未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；

（6）未经城市规划行政主管部门批准改变物业外立面、在非承重外墙上开门、窗的；

（7）未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；

（8）未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；

（9）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

3.进场手续办理

（1）业主办理装修进场相关手续时，与业主、承建商签订《装饰装修服务协议》《施工消防责任书》，针对装修申请内容，提示业主装修的注意事项（如允许装修时间）。

（2）业主按规定缴纳装修管理服务费及其他相关费用（建筑垃圾处理费等）。

（3）物业管理处为装修施工单位办理《装修施工登记证》、施工人员《施工人员出入证》。

（4）应提示装修施工单位在入场装修之前备齐灭火器等消防器材。

（5）告知装修单位本物业管理处的装修管理人员姓名及相关的管理制度，

（6）将《装修登记表》移交物业管理处装修管理人员，并将装修业主及装修施工单位情况向装修管理人员交底。

（7）物业管理处应在业主装修动工之前，在大堂张贴《物业装修温馨提示》，明确某栋某层在何时（计划装修期间）进行装修施工、装修业主已承诺遵守装修相关规定、装修期间造成的不便敬请业主谅解，等等。

4．施工管理

（1）装修时间管理。

装饰装修时间应根据不同项目类型、各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间为：8：00—12：00，14：00—18:00;拆打时间为：8：30—11：30，14：30—17：30。特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。装修期一般情况下不超过三个月。

（2）成品保护。

为维护公共设施设备完好，施工前需施工单位对公共部位和排水管口做好成品保护。

（3）施工人员进出。

物业管理处应确定施工人员进出专用通道及洗手间；施工人员需凭《施工人员出入证》进场；夜间不得留宿（除非经申请获得许可）。

（4）装修材料（工具）搬运。

（5）装修垃圾搬运。

（6）动火作业。

进行电、气焊作业前，装修人或施工单位应提前半天申请，经装修主管批准后方可进行。

（7）装修巡查。

物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。

为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：

有无变动建筑主体和承重结构。有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。