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本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。 一、盈亏平衡分析 （一）住宅销售部分盈亏平衡 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为75.70%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为75.70%，可见其风险程度较高。 （二）结论 本项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。 二、敏感性分析 影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表 （1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。 售价下降5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降-26.89%、-55.68%；当售价下降17.7%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。 建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降-80.46%、-149.34%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 （2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 售价下降5%、10%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.1308%、0.26157%；当售价下降17.7%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降-2.2757%%、-4.682%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 （3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。 售价下降5%、10%，将引起该项目的投资利润率分别下降24.70%、-7.96%%；当售价下降24.09%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。 建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降-7.05%%、55%%；当建安工程费上升29.4%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。 由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。 总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议： ★建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。 ★建议采用全销售方案。在现在商铺与车位租赁市场不太明朗的情况下，如果暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，可把商铺与车位跟住宅一同销售。
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