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十年，在历史的长河里，弹指一挥间。但对于上海,却是发展最为快速、最令人惊叹的十年。对于上海的物业管理，更是从无到有、从小到大、从个别到全面推开的十年。1991年11月，上海安居乐物业管理公司成立，标志着专业化、企业化、经营型的物业管理在上海诞生。如今，物业管理在上海已成为一个朝阳行业，覆盖了住宅区、工业区、商业区、机关、学校、医院、城市展示馆、科技馆、观光隧道等各类物业，为上海城市管理和建设做出了令人瞩目的贡献。 一、 历史回顾 五个特点 1、 起步较晚 发展迅速 自1991年上海第一家专业物业管理公司成立后，到2000年底，上海登记备案的物业公司已达2315家，管业面积2.3亿平方米，从业人员7.4万人，登记备案的业主委员会3196个，其中售后公房2486个，占应成立数的78.2%；商品房710个，占应成立数的46.1%。 2、 基础扎实 理论领先 1995年3月，《上海物业》创刊。它传播信息、交流经验、宣传政策，成为了行业“理论探索园地,实践信息桥梁”。此外， “上海物业管理发展对策研究”、“上海物业管理市场规范化运作研究”等课题研究，分别获得了建设部和市房地局科技进步奖。十年间，上海还出版了《物业管理》《起点起步 起飞》《现代写字楼管理》《卓越服务》等十余本著作，积极探讨物业管理中的理论问题。 3、 切合实际 模式多样 九十年代初，上海引进了港式管理.随着上海物业管理的发展，又引进了日式管理、新加坡式管理、欧美式管理等物业管理模式。近年来，上海提出了“保障型、改善型、舒适型”具有本土化的管理模式,使得物业管理更加符合上海的实际。 4、 加强培训 提高素质 人力资源是企业发展的保证，为此，上海持续开展了培训工作。到目前为止，仅管理层就有10,549人经过培训获得了上岗证书。另外，上海还举办各种类型的讲座，如：“树立上海居住物业管理新形象研讨会”、“中国国际物业管理设施管理研讨会”、“上海国际超高层建筑经营管理研讨会”等。这些研讨会为上海物业管理从业人员打开了一扇可以观察上海、全国乃至世界一流水准的窗口，开阔了从业人员的视野。 5、 培育市场 鼓励竞争 1999年6月，上海召开了“培育和发展物业管理市场”的工作会议。之后，约有二十多个项目先后进行了招投标。现在，上海物业管理招投标工作仍在进行，公房和售后公房的招投标也在卢湾区试行。除此之外，业主委员会委托物业公司管理的格局也在形成。至2000年底，业主委员会与物业公司签定委托合同的有2687个，占应订立合同数的88%，其中续聘的1632个,另聘的71个。 二、 现状分析 四个问题 1、 小区内多家管理问题 上海在前几年重点解决了小区内“ 一体化”管理的问题。而“多家管理”的问题一直没有得到很好的解决。在过去的一年里，政府通过行政手段，先后解决了137个多家管理的问题。小区内多家管理导致了管理中互相扯皮、互相推诿的现象时有发生。因此，2001年，政府把解决多家管理问题摆在了重要的位置。 2、 原房管所机制转换问题 1992年，上海的房管所开始转制。到1996年底，全市152家房管所已有151家转制成功。但在实际运作中，转制后的物业公司在用人机制、考核机制、分配机制、奖惩机制、激励机制等方面仍未摆脱原有房管所运作机制的痕迹。转制的物业公司管业面积中或是直管公房，或是售后公房，加上政府对公房的租金、售后公房的管理费又作了限定，从一个角度讲，对转制公司的运作有一定的影响。 3、 管理费分等定级问题 上海售后公房的管理费由政府定价，商品房的管理费由政府定中准价，在中准价的基础上，企业可以上下浮动30%。问题是各物业公司提供的服务内容不同、服务的水准也不一样，一个中准价很难满足各种物业的要求。另外，在同一个小区内，有的业主按售后公房标准交管理费，有的业主按商品房标准交管理费，两者相差几倍，甚至十几倍，但享受的服务却是一样的，对此，业主的意见很大。因此，管理费应按质论价、分等定级，尽量做到使业主和使用人对物业管理的服务感到满意，对收费也可以接受。 4、 如何推进物业管理招投标问题 上海物业管理从1999年开始公开招投标，至今，政府尚未出台招投标管理办法。由于市场没有一个统一的“游戏规则”，所以，在招投标活动中，暴露出了一些问题。例如，有的项目公开招投标，揭标之前，突然决定由属下物业公司来管理；而有的招投标，决标时，领导到场讲了几句话后，评标小组的意见几乎等于零。------诸如此类问题，使得投标者感到迷惑：在物业管理招投标中，谁主沉浮？如何维护招投标“公开、公平、公正和诚实信用”的原则？这是上海物业管理市场在培育和发展过程中，函待解决的一个问题。 三、 展望未来 三点建议 1、 市场定位，导入新的理念 市场细分是现代市场学的一个新概念，由于市场是全方位、多层次、动态的，所以任何一个企业不可能完全切合市场的需求，而只能在某一时期，满足某一部分，某一层次顾客群的需求。上海现有2315家物业管理公司，要在一个有限的土地资源上，对有限的物业进行竞争，应该看到，竞争是激烈的，也是残酷的。一个有远见的企业应该未雨绸缪，早作筹划，根据自身的资源和优势，选择合适的目标市场。只有准确定位，方能使企业能以最少的经营投入获得最大的经营效益。 另一方面，不管企业定在那一个目标市场上，都同样面临着竞争，都存在着优胜劣汰，因此，物业管理企业应导入“顾客满意”的新理念。以赢得顾客，赢得市场。因为，衡量企业是否真正成功的尺度掌握在顾客手中。 2、 拓展市场，企业内部抓起 物业管理的竞争，实际上是企业间综合实力的竞争。因此、企业应该把更多精力放在管好现有的每一个物业上，用心管理，精心打理，既要严格管理，坚持标准，又要以人为本，满足业主不同需求。同时，还应不断完善企业的内部经营体制、考核机制、分配机制、激励机制、监督机制等，只有练好内功，拓展市场才有基础保证。 3、 企业发展，重视人力资源 对于上海2315家物业管理企业来说，企业人力资源的开发与管理是企业赖以生存与发展的内部保证。企业人力资源开发与管理的第一个作用是“能级对应”，即一个人的能力与所承担的责任、权力等相对应。根据员工个体的技术能力、专业优势、身体条件、素质、所受教育、综合能力所蕴藏的能级，将其安排到最能发挥这些“能”的职位上，职得其人，人得其职，人职相宜。 人力资源开发与管理的第二个作用是企业人员配置的系统性，人员配置结构适当，能产生互补的作用，并可以使人力资源间内耗最小化，以获得最佳组合效果。 总之，上海物业管理风风雨雨走过了十年的历程，取得了成绩，也存在着问题。行业要进步，企业要发展，上海物业管理还须着眼明天看今天，站在世界看上海，立足市场看企业，练好内功创品牌，历精图强，为上海物业管理的明天再创辉煌。 |
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