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一、因由据统计，到2001年7月底，海南具有物业管理资质的企业达164家，从业人员已有20000余人。应当说海南建省10来年，全省的物业管理从无到有，从北到南，从省会城市到中小县市，已有了长足的发展。但是也当看到目前海南物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。这些问题已严重影响和制约了物业管理行业向高水平、深层次的发展。 那么，怎样才能改变物业管理这种“谁开发、谁管理”的局面。形成片区集中管理，发挥联片整体实力，使海南物业管理这一新兴行业得到持续、健康、快速发展呢？笔者认为，海南物业管理企业应当走联片规模化发展道路，通过物业区域的联片管理，打造一批实力雄厚，人才集中，专业力量技术力量强，一、业为主，多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业。本文拟对此谈点不成熟的想法。 二、联片管理的必要性。联片管理是适应海南物业管理市场客观需要的一种新的物业区域联合形式。其突出的特点是，通过物业区域联合，不仅可以扩大企业的规模效益，而且可以让差小区搭上好小区的快车，让优秀物业管理企业成片管理，好坏一起接，提高海南物业管理的整体水平。 （一）集中物管优势，提高整体水平 ZY决定将海南作为全国处置积压房地产唯一的试点省份以后，为海南的物业管理的快速发展提供了良好的契机。随着海南物业管理市场的进一步清理整顿，海南物业管理企业间的竞争也将日趋激烈，竞争的焦点突出的表现为管理水平、管理规模和服务质量。目前，在海南物业管理行业中，管理水平不高，管理规模小，服务质量不到位的现象仍较为普遍。要改变这种局面，并同时向业主提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境，必须要有一批能够代表行业发展方向的骨干物业管理企业为核心。通过实行物业区域联片管理，使各个物业区域的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使海南物业管理企业乃至整个海南物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。 （二）实现规模效益，提升企业实力 按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度的获得利润。海南物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，也应当追求企业的经济效益。但是眼下海南物业管理企业普遍存在着管理规模小，规模效益差的问题，很多海南物业管理企业仅管理着一、两个物业项目，有的一栋楼也被称为“一个小区”，配一个物业管理企业。 如通过物业区域联片管理，与原有“潘镇割据、各自为政”的物业管理形式相比，不仅联片物业管理企业可以改变原有物业管理企业仅管少数物业项目的局面，而且通过科学、合理的对联片物业变压器等共用设施设备进行规划，可使联片物业管理企业更加有效、合理的配置资源，发挥共用设施设备的潜在使用价值，实现资源共享、优势互补，尽而最大限度的降低物业管理企业管理成本，并同时也可避免日后水电损耗、维修维护等所造成的不必要的浪费，从而为联片物业管理企业在后续的市场竞争中能夺得更多的物业项目，实现物业管理经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”打好可靠的物质基础。 （三）发挥人才优势，促进整体实力 人力资源是物业管理企业经营活动的关键，这是因为，市场经济是竞争经济，竞争的最终结果是人才的竞争。也就是说，谁拥有物业管理人才，谁就拥有物业管理的明天。物业管理是集各项常规服务、公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理，它要求从业人员，不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神，而且要有专业技能。如通过物业区域联片管理后，可以对原有物业区域的人力资源进行优化组合、优势互补，进而提升联片物业管理企业的竞争力，使企业人才保持最佳结合。 （四）立足“一业为主，实行多种经营” 当前，大多数海南物业管理企业，由于规模小，资金、人才有限，技术力量薄弱等原因，往往只能局限于物业管理收费，难以向其它经营领域拓展。物业区域实现联片管理，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点作好物业管理服务的同时，还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，壮大企业经济实力，弥补物业管理经费不足，尽而实现企业发展的良性循环。 （五）有利走出海岛，进军内陆市场 物业管理在沿海开放城市已有二十余年的历史，在海南仅仅有十余年的历程。从目前来看，海南的物业管理企业尚没有打进内陆市场，这并不排除有两种可能，一是海南的物业管理还处在成长阶段，物业管理服务的水平不高，不能进入；二是内陆物业管理市场竞争激烈，海南物业管理企业势单力薄，难以打入。如物业区域联片管理组成大型物业管理企业，提升物业管理企业资质等级，发挥规模化物业管理优势，才有可能打入内陆物业管理市场。 三、联片管理的原则 联片管理的目的是发挥区域物业的群体优势，优化物业管理组织结构，克服目前物业管理企业经营规模小，经济效益差，发展后劲不足的弊病，实现规模效益，增强企业市场竞争力，提高物业管理服务整体水平，促进海南物业管理行业的健康发展，要实现这一目的，联片物业管理应遵循以下原则： （一）区域物业联合，谋求共同发展的原则 区域物业联合，就是以若干个具有一定基础的物业小区（大厦）为基础，采取以强带弱的方式，通过中标物业管理企业的全面物业接管，带动原有管理平平或难以生存的物业小区，朝相互补充、相互支持，增强物业管理竞争力，提高物业管理水平的方向发展。 （二）政府牵线引导，企业公平竞争的原则 海南物业管理引入市场竞争机制后，通过业主选择和政府实施资质审查，将淘汰一批物业管理企业。企业淘汰必然引发两个问题：一是小区业主选聘物业管理企业有较大的随意性，使原本可以联片管理的小区又因业主的选聘而重新被割据；二是不符合资质的物业管理企业被淘汰后，一些基础较差，分布较零碎的小区又由谁来管理。如何解决业主选择物业管理企业的随意性和住宅区联片管理的矛盾，笔者认为只有一条路--在政府牵线引导下，物业管理进行联片管理，通过向社会公开招标的形式，选聘管理力量雄厚、经验丰富、水平高、信誉好的物业管理企业来接管。 （三）整体规模适度，有利共同发展的原则 物业联片管理的划定是需要政府有关部门在深入调查研究，反复论证的基础上，确定物业联片的规模，其规模不是越大越好，而是要在有利于物业管理企业发展，有利于提高联片物业管理区域服务水平的前提下，确定适度的联片规模。超越合理的联片规模界限，不但不会产生较好的经济、社会效益，反而会使经济、社会效益下降。因此物业联片管理时，必须要做到规模适度。 （四）借鉴成功经验的原则 没有规模无以谋发展--这就是现今海南物业管理企业亟待突破的障碍，也就是物业联片管理的策略所在。如海南新成海物业综合管理有限公司为探索物业联片管理，在短暂的两年时间里，该企业由原来管理的9个小区激增至20个，使先后管理的海甸岛15个小区已然连成一片，为海南物业管理的联片管理开了先河，并创造和积累了一些成功的经验，我们也应结合物业管理市场的实际，积极探索，大胆实践。 （五）先行试点的原则 物业联片管理对海南物业管理行业来讲，既是一件新的工作，又是一项十分复杂的工作。它不仅工作量大、涉及面广，而且政策性强，要达到物业联片管理的预期效果，必须坚持先行试点的原则。眼下，物业联片管理暂不宜普遍展开，可先选取具备条件的区域（如海口市海甸东部开发区）进行试点。在试点的基础上总结经验，完善提高，循序渐进，逐步扩大。 四、联片管理应注意的几个问题 物业联片管理就是要将物业小区（大厦）联成一片，以中标物业管理企业为核心，通过提升整体物业管理服务水平，在市场竞争中形成一种合力，尽而实现规模经济和规模效益，推动整个海南物业管理行业的健康发展。要实现这一目标，防止物业联片中和物业联片后不走弯路，并达到预期的目的，笔者认为，物业联片管理应当抓好以下工作： （一）作好可行性研究，防止盲目性 物业联片管理是一项十分繁杂、细致的工作，所以必须在调查研究的基础上，按照以强带弱，共同发展的原则下进行操作。具体的讲就是分析研究各物业管理区域和联片物业管理企业的人员构成、资金情况、管理规模、管理水平、经济效益等情况，预测其经济效益和要达到的物业管理目标。因为物业联片管理不是一般简单性的联合，而是一项大工程，如果物业联片在实施中，对联片物业管理区域的条件和基础没有弄清楚，没有一个科学、合理、详细的研究方案，便简单联合，匆忙上马，往往会后患无穷。 （二）遵循适度引导，防止行政化倾向 在物业联片管理过程中，必须遵循有关物业管理法律、法规，防止政府行政指令性联片管理。为了防止有关单位拉郎配、搞捆绑或拼凑组合，笔者认为，物业区域所在地政府物业行政主管部门应在具备物业联片的区域，要因地制宜选取业主代表等人员成立联合招（评）标小组，通过“公开、公平、公正”的形式向社会公开招标。只有这样，才可能作到业主满意、政府满意、社会满意的多重效果。 （三）保持规模适度，防止盲目求大 物业联片管理的目的是集中人才、技术、资金、管理等优势，提升物业联片区域的整体物业管理服务水平，所以具体操作者不管是政府还是企业，都要作好调查研究，从市场需要出发，从企业（业主）利益出发，来正确确定物业联片的规模。 （四）经营领域适度，防止过度发展 一业为主，多种经营是联片物业管理企业发展的重要选择。但决不是经营的领域、幅射的行业越多越好，只有选择与物业管理行业密切相关的行业，才能有利于物业管理企业的发展。如背离实际，过度追求经营多样化，将会最终导致主业不强，副业不富，在物业管理市场上失去竞争力。 （五）强化企业管理，增强自身建设 联片后的物业管理企业，能否按照预期的目标发展，很重要的一点就是联片后的物业管理企业，能否不失时机的抓好自身的建设。因为只有抓好自身建设，联片物业管理企业的领导班子和职工队伍才能适应物业管理新形势、新任务的要求，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 当前国内物管市场“散、小、乱”现象较为突出，成为市民投诉的热点。能否通过制度创新，借助政府的宏观调控力量，把适合推行社会化管理的社区物业，按照地缘因素实行划片管理，缩短市场优胜劣汰过程，在短期内迅速壮大企业规模，大幅降低管理成本；同时通过将社区配套的服务设施交由物管企业管理经营，来筹集管理经费，从而在部分社区实现不向业主收费的物业管理。本文从这一角度出发，提出了一个新思路。。。。。。 |
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