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行业的发展，不仅有赖于社会对行业的需求，而且更依赖于行业自身的不断完善。纵观我国的各行各业，其发展道路并非一帆风顺，它们都是在结合行业固有特性的基础上，走出了各自行业的发展之路。物业管理作为房地产发展的延续产业，其特点有别于其他行业，它既无产业实体支撑；又无经济实力殿后，它所提供的是一种看得见，并能感觉到的无形产品——服务。 市场经济体制下的服务在产品商战中起着举足轻重的作用。那么作为本身提供产品就是服务的物业管理行业，其服务工作无论是对开发企业，还是对物业管理行业都占据着尤为突出的主导地位。那么如何搞好服务工作，使物业管理行业沿着健康的轨道持续发展下去，我认为必须有效解决以下三个方面的问题。 一、提高行业自身的素质 物业管理既是一个行业，也是一门学问。从整体上看，我国的物业管理行业发展缓慢而曲折，目前尚处一种南高北低的极不平衡局面。深圳是我国物业管理行业发展的先驱，我曾考察过深圳和上海的物业管理，无论在深圳福田、长城，还是上海的徐虎和万科，我都时时感受着一种主动、规范、敬业、高效的气息，优质服务触目可及，他们在全力以赴地诠释着物业管理的内涵。然而当前我国大部分地区的物业管理还处于一种鱼目混珠的现象，不管资质如何，都可称作物业管理公司，其有些工作人员还将当今的物业管理与传统的房屋管理混为一谈。 物业管理作为城市管理体制的重大改革，从观念上、管理模式上以及在管理内容、广度和深度上与传统的房地产管理相比有着质的区别。由于物业管理在我国是一个新兴的行业，因此当前人力资源匮乏，尤其是复合型人才，虽然现阶段物业管理行业要求企业经理，特别是管理处经理必须持证上岗，但这只不过是行业规范的一种形式，从某种意义上讲，这对职业经理在业务素质培训方面的确起到了一定的强化作用，但物业管理人力资源短缺这一现象，仍需一段过渡，方能有所缓解。 另外管理人员素质普遍偏低，其它从业人员也良莠不齐，由此导致了物业管理服务水准徘徊不前，建立健全物业管理行业培训审查机制已刻不容缓，以此提高物业管理行业的自身素质，将其纳入规范化发展的轨道。 二、各级政府应加大引导和监管工作力度 物业管理作为一种朝阳产业，它涉及到千家万户，与人民群众生活息息相关。它的发展有赖于各级政府的引导和监管，有赖于社会的理解和支持，特别是各种媒体，应做好人们的经济思维方式从计划经济到市场经济转变的导向工作。 当前，深圳和上海等市都有本邦物业管理法规汇编，从而规范了当地物业管理正常有序地发展。然而，市场经济是法制经济，特别是物业管理涉及的范围十分广泛，地方性法规毕竟带有一定的局限性，涉及到具体问题，很难妥善、有效地解决。目前，物业管理立法滞后于物业管理行业的发展，使入住装修中的保证金，无偿代收代缴水电等各种费用，开发企业与物业管理公司在建管交接时产生的一些遗留问题，以及对业主或使用人的有些损失应承担的界限等物业管理中的一些实际问题难以达成共识。 这些问题如果没有法律、法规进行规范和调整，势必给物业管理造成一些麻烦。因此，政府应加大对物业管理行业的监管力度，即在参照国际先进的物业管理经验基础上，尽快出台一部具有中国特色，符合中国国情的物业管理大法，形成统一的物业管理行业标准，以此来规范物业管理市场的种种不良行为，切实把物业管理这一朝阳产业的发展列入政府施政议程，确保物业管理行业沿着健康有序的轨道发展下去。 三、逐步解决物业管理收费难的问题 应该说收费难是目前困扰着物业管理行业健康持续发展的主要羁绊，导致物业管理费收缴难以到位的缘由可归纳为以下三种因素。 1、对新型消费观念的不适应 当前，相当一部分居民还习惯于行政性的旧房屋管理模式，福利住房观念十分严重，不愿意接受市场经济体制下的物业管理，消费意识淡薄，难以接受新型消费观念。 2、对物业管理的目的认识不清 现在，有些居民虽然交纳物业管理费，但始终没有把自己视作消费主体来接受物业管理公司提供的有偿服务，而是把物业管理收费看成是硬性收费中的一种，把这一问题看得过于简单和表面化了。 3、“小市民”意识严重 相当一部分居民虽然已经具备了一些“市场观念”，但是却不遵循市场上交易对等的原则。总想少花钱而享受超值服务，或因自己交了钱就对物业公司提出不合理、不切实际的要求，凡此种种...... 三分建房，七分管理。这充分体现了物业管理在房地产业中所占的份量。如果物管费迟迟收不上来，物业公司靠什么实施物业管理？ 个别业主不交或拖欠物业管理费，从表面看好象是只侵害了物业公司的合法权益，与其他业主没有利害关系；但从深层次看，损害了广大业主的合法权益，因守约业主与违约业主享受同样的服务，无疑是对守约业主的不公正。 物业公司收取的物业管理费用中绝大部分是用于小区共用设施、设备及公共场所（地）的日常管理、维修和养护，包括共用水电费、设备运行、维护费、垃圾清运及消杀费、绿化养护费、以及开办社区文化活动的费用等。由于个别违约业主不交或欠交物业管理费，势必造成因物业管理费不到位，而降低物业管理服务水准，使物业的日常维修和养护不能有效进行，其结果不仅影响了物业的正常使用功能，而且加速了物业的老化，导致房产的贬值，实质上是直接损害了广大守约业主的共同利益。因此，只有逐步解决好物业管理收费这一难题，方能有效提高服务工作质量。 物业管理的属性是经营，它推行的是有偿服务。因此“服务”是贯穿于物业管理行业发展的核心。要想搞好物业管理服务工作，必须为其创造一定的生存土壤和空间，使物业管理行业不断走向规范。规范化是物业管理行业发展进程中的必然途径，能否将其纳入良性循环的轨道，使物业管理行业健康有序地发展，还有赖于政策、法规的建立健全；有赖于广大业主的理解；有赖于行业自身的不断完善！ |
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