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中国物业管理招投标发源于1994年深圳，莲花北村、鹿丹村、桃源村、梅林一村一路招投标活动走下来，影响广泛，效果甚佳。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，进一步吹响了物业管理新兴行业向全国进军的号角，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市开展起来，并在实践中积累了宝贵的经验。 中航物业管理公司（CPM）在招投标领域感同身受，久经沙场，对招投标工作提出以下几点看法： 一、招投标活动主流健康 首先，物业管理招投标活动打破了“谁开发、谁管理”的旧势格局，为房地产市场售后长期服务提供了最佳的解决方案。其次，招投标活动给行业优势企业提供了较为公平的竞争舞台，深圳18家国家一级物业管理企业几乎全部经历过深圳和内陆招投标竞争残酷的洗礼，有竞争才有发展，有竞争才有提高，物业管理招投标活动显著地提升了优势企业的综合竞争力，带动了一大批观念新、服务好、实力强的物业管理企业脱颖而出。 物业管理招投标活动极大地推动了观念进步和行业发展，强化了开发商、政府和业主各个层面市场化物业管理的意识，全国城市百姓近年来对物业管理概念的认知和普及应该同一系列物业管理招投标活动不无关系。从总体上看，近两年来物业管理招投标活动主流量是健康的，在推动新兴行业发展过程中功不可没。 二、存在问题不可忽视 由于物业管理在全国范围尚属新兴行业，招投标活动管理条例仍未健全，不可避免地出现了一些问题和错误倾向，应该引起各界的关注。比较突出的问题有四个方面： 一是部分招标单位经验不足，程序安排不够周密，使招标公正度受到影响，亦有个别招标单位信誉不佳，或借机炒作、或暗箱操作、劳民伤财，使投标企业利益受损，严重影响招投标活动的声誉； 二是招投标双方过于注重标书文案和包装，重形式，轻实质，给日后管理带来隐患，更有照搬抄袭、随意承诺、纸上谈兵、浪费严重等现象，使招投标双方均深受其害； 三是有些招标文件所提要求、条件本身既不合情也不合理，对物业管理微利行业雪上加霜。而招标企业急于中标，忽视关键条款，导致日后操作困难，双方尴尬； 四是投标企业自身盲目追求规模化，忽略了规模扩展中质量、效益和发展因素，欲速则不达，造成骑虎难下、进退两难的局面，严重影响招投标质量。 目前，深圳市、广东省针对物业管理招投标活动中出现的问题，正在积极商讨对策，研究管理办法，相信这些问题能够在行业发展中逐步得到解决。 参与物业管理项目投标是一项重要决策，企业领导应该全面考虑、慎重拍板，至少应该考试以下六方面因素： 1、项目区域、规模符合企业发展规划； 2、项目类型符合企业确定的目标客户； 3、常规预测赢利； 4、项目风险在企业承受范围内； 5、招标方诚意合作，具有独立法人资格和经济实力； 6、本企业具备人力、物力资源支持体系。 三、招投标工作八项建议 建议一：建立全国性物业管理招投标管理办法。该办法应作为物业管理法规的重要组成部分，统一游戏规则，规范招标活动，这是当前搞好物业管理招投标工作的首要措施。2000年元月实行的《中华人民共和国招投标法》主要是针对建筑设计、施工、监理和建材供应，而物业管理属于微利性服务业，项目招标有很多具体问题需要行业规范来约束招投标双方的行为，比如招投标工作公证问题、招标文件、招投标押金和资料费、评委组成、管理责任以及未中标企业标书资料处理等，都应在管理办法中予以明确。 建议二：建立招投标考核指标体系。正如《全国城市优秀住宅小区物业管理考评标准》作为全国物业管理行业创优达标统一标准一样，物业管理招投标亦应建立科学的考核体系。各地区根据这一体系，结合目标物业的功能类型和所在区域特点，全面评价投标企业的实力。根据近年来的实践，招投标考核指标体系应包括以下主要内容： 1、物业管理服务内容的完整性； 2、物业管理组织架构、人员编制及管理机制； 3、物业管理各项服务流程； 4、物业管理规章制度体系； 5、信息反馈和管理监控系统； 6、物业管理费用收支测算和成本控制体系； 7、物业管理各项服务指标的承诺及落实措施； 8、提高目标物业管理服务水平的新设想及措施。 建议三：引导和培育物业管理市场。从全国市场看，当前，很多地区政府、开发商、物业使用人和业主对物业管理及招投标工作认识仍不到位，自建自管的现象还很普遍。应当着重做好物业管理招投标工作的引导和市场培育工作，强化招标意识，启发业主物业管理自治、自律行为。应建立物业管理招投标工作监督和管理机构，建立切实可行的行业管理体制，鼓励正当的市场竞争，遏止不正当、不公平的招投标，引导更多的物业管理项目进入市场，加快我国物业管理行业的健康发展。 建议四：建立高素质评委专家库。目前，全国物业管理行业发展不平衡，物业管理招投标市场不规范，物业管理专家队伍很难满足市场需求，而物业管理招投标要做到公平、公正、公开，就必须请有关专家把关。有些省、市已初步建立了物业管理相关技术、经济、管理专家库，在物业管理项目评标前，从专家库中随机抽取，立即评标，既保证了评标质量，又减少了不正当竞争的因素。2001年7月，深圳广岭住宅小区物业管理招投标活动中，首次启用专家库，公正评标，效果很好。在评委组成中，专家评委应占60%以上。对专家库中的评委队伍，也应坚持每年度进行集中培训、充电，适应物业管理市场的快速发展。 建议五：加大评标总分中企业信誉和答辩部分的权重。目前，大多数物业管理招标、评招中，标书、企业信誉和答辩的权重比例为8：1：1，应当调整为7：1. 5：1.5或6：2：2，目的在于引导投标企业将竞争重点转向企业内在功力的提升。实际上，看看投标企业实际管理物业的真实状况，其管理体制和服务水平一目了然，往往比标书更有说服力。现场答辩时，应着重考核项目拟选主任，因为拟选主任是影响管理服务质量最重要的因素之一。 建议六：重视标书中物业管理费收支测算。应当把物业管理费的定位与其提供的物业管理服务标准对照、平衡，予以综合考虑，并加大物业管理费收支测算在标书中评分测算的权重比例。 建议七：重视投标企业的知识产权。当前，物业管理招投标市场仍处于甲方优先状态，不少制约条件对投标方不公平，未中标企业的知识产权也得不到应有的保护，投标企业自我保护意识仍显薄弱。建议投标方对未中标企业的标书、资料完整退还，如需参考其中的精彩片段，也应提前充分协商。 建议八：投标企业一定要量力而行。笔者认为，近两年来深圳到内陆全委托承接的项目，总体上看，付出多于回报，项目实际经济效益不佳的案例比比皆是。应当引导投标企业慎重决策外地项目，在企业管理体制基本理顺、具备外派优秀人才的基础上，适当拓展外地项目，积极而稳健地发展企业。 四、投标企业应把握的关键环节 企业一旦决定投标，应当着重考虑以下六个环节： 1、确定管理项目的整体思路，包括目标物业工作重点、管理目标、管理方式及实施措施。 2、确定物业管理费价位及物业管理费年度收支测算。 3、慎重考虑物业管理目标、前期投入额及奖罚条件等方面的任何承诺。 4、确定管理机制、管理架构和拟选主任，明确服务流程、管理流程和信息流程。 5、加强平日练兵，保持良好的客户满意度，提高企业信誉分数。 6、正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。 |
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