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简配成为常态,第六批奉贤的三盘或更难卖了!|南桥|金汇|中海地产|奉贤|售楼处

2022-01-13  杨嘟嘟17

在第五批认购的奉贤新盘中,南桥多个项目取得不俗成绩,都触发了高积分。不过并非所有的奉贤项目都有如此好成绩,位于奉贤新城北门户肖塘的悦澜天地、位于四团的奉发宝龙广场和青村的宝业青春里目前依然有房源可售。

那么在第六批名单中,奉贤有三盘入市共693套房源。这三盘都有显著的特点,地理位置也分散在不同区位,买房人该如何选,又是否值得上车成为很多人面临的难题。

在介绍这三个项目和板块之前,不妨先来聊一下奉贤。奉贤区的GDP基本处于全市末流,和上海其他郊区比起来,这里的产业偏弱,交通也不太便利,所以这里的新房很难进入市区人的法眼,甚至很多新上海人都不会把奉贤作为置业首选。

不过好在这边本地客比较多,改善型需求依然存在,让这边新房得以消化。而且新房价格也较低,最贵的南桥也就不到4万,对于预算不太高的购房者还是有一定吸引力的。

南桥核心的叠墅项目,位置不错诚意不够

奉贤新城的核心商圈,提起奉贤新城不得不说南桥,南桥在奉贤人心目中就是yyds,这里就是奉贤新城的门面。

奉贤新城核心区域实景

理论上来说这里的新盘应该都是众人哄抢,不过有一个楼盘却意外遇冷,那就是正阳铂璟湾,项目在第六批加推叠墅房源,该盘在第四批推出小高层和洋房产品,与之同在第四批的保利明玥湖光及金海壹品两盘均取得了不错的成绩,都触发了较高积分。

第四、五批南桥新房认购情况

不过正阳项目开盘仅认购5成,而第五批同在南桥的银河丽湾、山金中澳城和保利明玥霞光都触发了积分,唯独这个项目没有触发积分,那么究竟是地段不行,还是另有原因呢?

正阳铂璟湾

首先来看下南桥的配套,目前这里的配套还是依赖早期形成的商业圈,百联南桥购物中心,苏宁生活广场,卜蜂莲花,而宝龙城则是近几年开业的新商业体,不过这些商业体量都不算很大,业态也比较偏中下消费层,这些配套很难撑起奉贤新城未来的商业版图。

未来龙湖奉贤天街的建成,或可能真正成为奉贤新城的商业门面。此外,这里还有上海之鱼的生态资源和第六人民医院南院,总体来看这里配套还算说得过去。

南桥生活配套图

从交通来看,南桥内部的公共交通还是比较便利的,多条公交线路可以前往奉贤各地。不过奉贤毕竟距离上海市区远,要前往市中心还得依赖轨道交通。5号线的延伸段通车打破了奉贤0轨交的局面,不过5号线的承载量小,仅4节编组,并且候车时间长等问题也一直被人诟病。

再来看本次入市的正阳铂璟湾,其距离南桥百联不到1公里,距离地铁站约1.9公里,公交可以直达。从位置上来看还是不错的。从售楼处了解到,目前除了第六批推出的叠墅产品,置业顾问还在强力推荐此前没有卖完的高层和洋房产品,高层为一梯两户,准现房状态,预计今年9月即可交付。

正阳铂璟湾现场

从沟通中了解到,项目无论是叠墅还是高层及洋房产品,都是毛坯交付。其中高层均价39000元/平,叠墅均价48750元/平。以高层为例,同批次产品保利和山金项目均价基本差不多,但另外两个项目都是精装修交付。按照市面上3000元/平的装修成本来看,最小的105平装修价格至少要30万左右。

除了简配外,项目的户型也存在一些短板,例如93平两房只做到两开间朝南,而141平的大三房,客厅没有阳台,阳台竟在次卧中。现场没有样板间,只有模型可以参考。

正阳铂璟湾社区实景

虽然项目有各种短板,不过适合一类家庭购买,那就是预算比较充裕的二套改善家庭。不过南桥不要积分的项目不太多,如果你的预算充裕,且积分不太够,那么这个楼盘或许是上车南桥的好机会。

奉贤的潜力股板块,毛坯房却不香了

除了奉贤新城外,该区的次热门板块当属于金汇。从地理位置来看,金汇距离市区更近,在最新的奉贤新城发展版图中,金汇大叶公路以南部分划入了奉贤新城,未来金汇的发展,基本就是依托奉贤新城。

金汇航拍,易眼看房实拍

不过金汇和南桥还是存在一些微妙的联系,从金汇到南桥毕竟有近10公里的路程,这个距离说近不近,说远不远,好在BRT可以直达。

此外,金汇同样也是奉贤区的门户,因为金汇对接闵行浦江镇,沿着浦星公路一路向北就是前滩。

金汇版图

虽然金汇没有轨交,不过这里有奉贤BRT——奉浦快线,能直达沈杜公路地铁站,路程基本在20分钟左右。更重要的是,总体量达到10万方的龙湖金汇天街将在今年6月开业,大大解决当地居民的购物需求。另据传闻,金汇还将引入上外系学校。所以说这一片区将发展得越来越好。

奉贤brt实景图,易眼看房实拍

奉贤brt金汇站点

再来看下这次入市的新盘,禹洲天境是这个片区内的超级大盘,不过铂悦更靠近金汇港,距离浦星公路主干道较远,远离主干道一方面噪音比较少,不过对于依赖BRT出行的购房者来说,需要多走几百米的路,或者公交接驳。

禹洲天境位置图

从今年金汇入市的楼盘来看,供应量比较充足,虽然没有触发积分,不过这里的房价却在悄然上涨,同样是禹洲的项目,房价从去年初的3.19万/平,到如今的3.4万/平。

金汇2021年入市新盘情况

本次,禹洲天境铂悦加推的是53-136平的高层,主力户型是99平三房和130多平的四房。不过从售楼处获悉,99平的三房是毛坯交付,而130平的四房则是简装交付。

从开放的99平样板间可以看出,目前的效果是装修后的效果,届时房屋将会是毛坯房交付,所有的装修需要业主自行负责。对于刚需购房者来说,不仅要面临经济上的支出,还要付出时间上的成本。

禹洲天境铂悦样板间实拍,易眼看房实拍

划入自贸区的“十八线小镇”,与荒草为邻

在第六批名单中,奉贤还有一个老盘加推,那就是中海戈雅园,项目从2018年首开至今,依然还在卖。无论是上海楼市经历“横盘期”还是“火热期”,该盘的表现始终如一:卖不动。也许在未来很多年内,我们还是会见到戈雅园依然在售。

项目位于奉贤的偏远板块——奉城。其实去过了南桥,再来到奉城,反差还是相当巨大的。从感官上来看,这里就像是个十八线的小镇,奉城镇中心虽有沿街商铺,但是没有几个大家熟悉的品牌,全家和肯德基是这里能见到最大牌的品牌,另外镇上有一所二甲医院:奉城医院(第九人民医院奉城分院),小毛小病基本能在家门口解决。

奉城虽然划入临港新片区的范畴,不过这里的乡村气息依然相当浓厚,在临港新片区2035规划中,奉城的定位不过是宜居片区,即使会有产业引入,恐怕力度也是有限的。

奉城周边环境,易眼看房实拍

临港新片区规划图 图源上海发布

交通出行的话,奉城汽车站有多班公交车可选,可以前往金汇、沈杜公路地铁站、南桥等地。其中最远的莘团线能直达闵行莘庄,全程接近2小时。不过这里距离地铁站实在太远,公共出行基本依赖这些公交车,所以想从这里去一趟市中心,基本一天都交代了。

奉城汽车站,易眼看房实拍

再来看这里的项目中海戈雅园,从走访中可以看到,戈雅园附近也有不少新房项目,例如大家美颂、绿地小米公社、水榭兰亭。不过这里的街道上人烟稀少,似乎入住的情况不太乐观。转了一圈后笔者发现,这里除了新房就是大片的荒地和工厂,丝毫看不到任何生活气息。

水榭兰亭实景图,易眼看房实拍

来到售楼处,并没有看房的客户。目前在售的是此前一批还剩余的房源,均位于小区楼王位置。有底楼带装修的,也有不带装修的房源。水晶部分是第六批即将加推的房源,体量还是比较大的,共324套。其中带装修的房源和毛坯房源都会有,具体会在一房一价表上公示,没有额外收取的装修费用。

戈雅园沙盘图,易眼看房实拍

项目自带泳池会所,不过从现场来看,会所泳池暂未开放。项目的户型基本是典型的飞机户型,社区楼间距也比较开阔。带装修的户型是没有三大件(中央空调、新风和地暖),不过项目会送空调、冰箱等家电优惠券。

中海戈雅园样板间实景,易眼看房实拍

该置业顾问表示,虽然周边还有其他新房项目在售,中海作为央企大品牌,买到至少是放心的。一街之隔的项目恐怕连产证都无法拿到,更有项目或面临交房危机。

就奉城的远期规划来说,还是有一丝期待的。首先就是奉城正在建设一所体量6万方的商业中心,预计2022年营业,未来招商能否符合预期还很难下定论。

另外,从售楼处张贴的远期规划来看,奉城规划了轨交27号线、南枫线、曹奉线及局域线。(具体线路详情可点击查看可喜可贺!上海又多了5条全新地铁,有经过你家的吗?)那么这些轨交和市域线究竟何时才能兑现,也是未知数。如果这些预期不能在短期内兑现,对刚需买房人来说,意义不大。

售楼处现场实拍,易眼看房实拍

就产品本身而言,其品质和社区还是值得肯定的,不过大家不认可的恐怕就是这里的地段。

简单来说,当下住在这里的感觉,就是前方没有“诗和远方”只有房子。当然,如果你能等得起,或者是奉城本地居民,想改善置业可以考虑,一般市区客不建议在此上车。

结语

从本次奉贤入市的三个楼盘可以明显看出,在新房限价之下,开发商通过降标,甚至直接放弃装修的行为已经逐渐成为一种常态。

所以只有奉贤新城核心板块的品质楼盘还算去化得比较好,部分核心区的楼盘品质不佳或性价比较低,去化周期也比较长。而那些偏远地区的楼盘成交更是老大难,如果不是低分买房人,建议慎重选择。

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