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原创声明 今日推送文章，为文章作者授权本公众号首发原创文章，转载请在公众号醒目位置注明作者及出处。我们将不断创新文章内容，努力提供更多更好的民商事实务干货。转载请直接联系责任编辑。 债权人要求抵押人将抵押权登记在受托的第三人名下，不影响债权人抵押权的实现 👉作者：李舒 唐青林 王尘山 (北京云亭律师事务所)阅读提示：在很长的一段时期内，由于我国不动产登记制度的不健全，各地不动产登记部门对担保权人的身份施加了诸多不合理限制（如限制担保权人必须为金融机构、自然人，否则不予登记），出现了实际债权人的担保物权无法设立的情况。为此，债权人常常通过委托第三人出借款项、委托第三人接受抵押权的形式完成交易。而近年来，随着在金融交易模式的不断创新，债权管理人统一行使多个债权人的权利（例如债券交易），亦对传统的担保物权登记制度提出了挑战。 债权人能否委托第三人接受债务人的抵押权？该交易结构应当如何设计？债权与担保物权的分离又将存在何种法律风险？本文通过最高人民法院2021年的一则案例，对这一问题进行深入探讨。 担保人根据债权人的要求将抵押权登记在受债权人委托的第三人名下，债权到期后，债权人有权对登记在第三人名下的抵押财产拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权。 一、2017年10月9日，智祥公司拟向嘉恒公司提供融资支持，并要求嘉恒公司提供相应担保，因郑州市国土及房地产主管部门仅办理针对自然人或金融机构的抵押登记业务，嘉恒公司为满足不动产登记要求，于当日与智祥公司员工袁泉签订《借款合同》，约定袁泉提供借款1.3亿元给嘉恒公司，家丰公司以名下位于郑州市的某处房屋（下称“案涉房产”）为该债务的清偿提供抵押担保，并为袁泉办理了抵押登记手续。 二、2017年10月11日，智祥公司、袁泉、嘉恒公司三方正式签订《协议书》，约定智祥公司向嘉恒公司提供借款1.5亿元。各方明确，嘉恒公司应将案涉房产的抵押权登记在袁泉名下。 三、协议签订后，智祥公司按照协议约定向嘉恒公司指定的第三方实际出借资金1.3亿元。随后，嘉恒公司未按约清偿借款，智祥公司遂诉至法院要求嘉恒公司还款，并要求家丰公司承担抵押担保责任。 四、人民法院一审认为，《协议书》未经家丰公司签署，嘉恒公司不能证明2017年10月9日《借款合同》与2017年10月11日《协议书》是同一债权债务关系，遂判决家丰公司不承担担保责任。智祥公司不服，上诉至广东省高级人民法院。 五、广东高院二审认为，袁泉为智祥公司员工，接受智祥公司委托签订借款合同并将抵押权登记在自己名下。家丰公司对该委托关系明知，其真实意思是为嘉恒公司的借款提供担保，故改判家丰公司承担担保责任。 六、家丰公司不服，请求最高人民法院再审本案，最高人民法院裁定驳回家丰公司的再审申请。 本案的核心争议在于家丰公司是否应当承担担保责任，对此，最高人民法院认为： 首先，关于当事人的真实意思表示。案涉《协议书》明确约定，因抵押物所在地的河南省郑州市国土及房地产主管部门仅办理针对自然人或金融机构作为抵押权人的抵押登记业务，故智祥公司委托袁泉签订借款合同、办理抵押手续，智祥公司是实际权利人，袁泉作为智祥公司的员工，既没有放款能力，也无放款义务，家丰公司应当对此知情。 其次，关于两笔主债务的同一性。本案中，当事人间共签订两份借款合同，10月9日的借款合同以袁泉为借款人，10月11日《协议书》以智祥公司为借款人。从履行的情况来看，债务人嘉恒公司只得到了来自智祥公司的一笔借款，且家丰公司为袁泉办理抵押登记是智祥公司的放款前提。因此，《借款合同》与《协议书》中的债权债务关系具有同一性。 最后，关于智祥公司直接行使登记在袁泉名下的抵押权的依据。本案中，智祥公司与袁泉构成委托关系，袁泉接受抵押权的实际上是为了完成智祥公司的委托事项。本案的隐名代理关系已经显名化，智祥公司作为隐名代理的委托人可以行使委托人的介入权，直接向家丰公司主张行使抵押权。 因此，最高院认定，智祥公司有权直接在嘉恒公司未清偿的债务范围内，直接向家丰公司主张抵押权。 前事不忘后事之师，结合《民法典》及民法典担保制度的相关司法解释，为避免未来发生本案类似败诉，我们总结实务中的要点如下： 1. 原则上抵押权不能与主债权分离，在没有委托关系的情况下，债权人的抵押权不能被登记在第三人名下。从属性是担保的基本属性，其含义是：担保权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让，因此原则上同一项债务的债权人与担保权人应当为同一主体。《民法典》第四百零七条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”因此一般情况下，抵押权应当随着主债权一并转让，债权人应当是抵押物的抵押权人。 2. 债权人行使登记在受托人名下的抵押权，需满足一定条件。《民法典担保制度解释》第四条规定：“有下列情形之一，当事人将担保物权登记在他人名下，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人或者其受托人主张就该财产优先受偿的，人民法院依法予以支持：……（二）为委托贷款人提供的担保物权登记在受托人名下”。可见，债权人行使登记在第三人名下的抵押权，其关键在于该第三人与债权人之间存在委托关系，且担保人明确知道该关系的存在。因此，作为债权人，如需通过将担保物权登记在第三人名下的方式设置担保，在签订借款及担保合同时，应当明确各方之间的法律关系。 3. 避免为办理抵押登记之便签订虚假的借款合同和抵押合同。实践中，在办理抵押登记时，房屋不动产登记部门存有借款、抵押合同的各类模板，部分地方的不动产登记部门甚至要求当事人在按照模板填写借款、抵押合同后才予以办理抵押登记。本案中，袁泉受智祥公司委托接受抵押的意思表示原本十分清晰，但正是因为不动产登记部门要求抵押权必须登记在债权人名下，才有了10月9日版本的《借款合同》。这一合同与当事人之间在《协议书》项下真实的意思表示不一致，极大地干扰了一审法院对当事人之间真实交易模式的判断，造成了智祥公司一审的败诉结果。 （我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。） 《民法典》
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）
关于家丰公司是否应承担抵押担保责任的问题。根据原审法院查明的事实，案涉《协议书》明确约定，因抵押物所在地的河南省郑州市国土及房地产主管部门仅办理针对自然人或金融机构作为抵押权人的抵押登记业务，故智祥公司委托袁泉签订借款合同、办理抵押手续。智祥公司是实际权利人。二审法院据此认为，前述约定可以合理解释为何签订2017年10月9日借款合同与抵押合同的出借人是袁泉，登记的抵押权人亦为袁泉等问题，理据充分，并无不当。而根据案涉相关协议约定，首次借款1.3亿元的放款条件是，家丰公司已与智祥公司指定的第三方(即袁泉)签署抵押合同，并办理完成抵押登记手续。显然，家丰公司与智祥公司之后的履约行为与该放款条件相互吻合；二审法院遂认为，从合同约定及履行看，可以合理解释为何案涉借款合同原约定借款1.5亿元，但智祥公司仅出借1.3亿元的问题，理据充分，并无不当；特别是如认为家丰公司仅为2017年10月9日的借款合同提供抵押担保，则意味智祥公司在未获抵押担保的情况下，在签订案涉借款合同的第二天即将案涉款项出借给嘉恒公司，显然有违常理。因此，二审法院综合考虑全部案件事实以及案涉借款合同，借款人均是嘉恒公司，借款数额均为1.3亿元，借款期限均为12个月，家丰公司为嘉恒公司的借款提供抵押担保的意思表示是真实、明确的，不论出借人是袁泉还是智祥公司，均不会加重家丰公司承担的担保责任等情况后作出家丰公司应当为案涉借款承担抵押担保责任的处理意见，符合本案实际情况，亦较为公允，本院予以认可。 河南家丰物业服务有限公司、广州智祥房地产开发有限公司等企业借贷纠纷民事裁定书【(2021)最高法民申4446号】
裁判观点一：债权人无法证明担保人知道债权人与接受抵押的第三人委托关系的，不能对登记在第三人名下的抵押权行使优先受偿权。 案例一：陈小龙与齐长存民间借贷纠纷再审案【(2020)最高法民申528号】最高人民法院认为： 陈小龙再审申请中以《抵押担保》作为证据，认为陇原房产公司对案涉的2015年6月30日借款200万元提供了抵押担保，此申请再审理由不能成立。《抵押担保》记载陇原房产公司为陕西宏星建筑劳务有限公司向甘肃德盛昌典当有限公司借款200万元提供抵押担保，陈小龙认为该抵押担保实际上是对本案2015年6月30日借款200万元的担保，与《抵押担保》记载内容明显不符。陈小龙虽称甘肃德盛昌典当有限公司由其妻子担任法定代表人，陕西宏星建筑劳务有限公司系齐长存担任法定代表人的万世房产公司的施工方，但各方均属于不同的民事主体，该《抵押担保》不能证明陇原房产公司对陈小龙出借给齐长存的200万元借款提供抵押担保。 裁判观点二：因登记制度不健全，债权人要求抵押人将抵押权登记在受托第三人名下的，债权人仍享有抵押权 案例二：王福海等诉安徽省阳光半岛文化发展有限公司民间借贷纠纷上诉案【（2015）民一终字第107号】最高人民法院认为： 本院认为，首先，根据本案查明的事实，阳光半岛公司与王福海签订《借款合同》后，因为当地抵押登记部门不准许将土地使用权抵押登记在自然人名下，双方为了履行《借款合同》关于“由借款人提供其名下不低于500亩土地使用权作为还款的担保并进行抵押登记，另行签订《土地抵押合同》”的约定，同意由阳光半岛公司与国瑞公司签订《土地抵押合同》，将案涉土地使用权抵押登记在国瑞公司名下，并明确载明为《借款合同》的债权人王福海的债权提供抵押担保。在抵押登记制度不健全，抵押登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下的情形下，阳光半岛公司和王福海同意由国瑞公司与阳光半岛公司签订《土地抵押合同》，以国瑞公司名义办理抵押登记，为阳光半岛公司与王福海之间的《借款合同》提供抵押担保，实质是阳光半岛公司与王福海为了履行双方之间的《借款合同》而作的一种交易安排。这样的交易安排体现了阳光半岛公司与王福海以案涉土地使用权为双方之间的借款提供抵押担保的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故案涉《借款合同》、《土地抵押合同》均属合法有效。其次，阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》明确载明：为担保主合同即阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》项下债务的履行，阳光半岛公司自愿将登记在其名下的土地使用权为主合同即《借款合同》出借人王福海的债权设立抵押担保。阳光半岛公司与国瑞公司签订《土地抵押合同》的目的并非将案涉土地使用权抵押给国瑞公司，而是以案涉土地使用权为阳光半岛公司向王福海的借款提供抵押担保。即阳光半岛公司是将案涉土地使用权抵押给《借款合同》的债权人王福海，以履行其与王福海之间的《借款合同》，实现向王福海借款的合同目的。由此可见，阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》并非独立存在的合同，而是附属于阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》存在的从合同，亦即没有阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》，就没有阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》。故本案抵押权设立没有突破抵押权的从属性，也不存在脱离债权的独立抵押。案涉土地使用权的抵押符合《物权法》第一百七十二条关于担保物权从属性的规定。再次，阳光半岛公司与王福海安排国瑞公司签订《土地抵押合同》，并以国瑞公司名义办理抵押登记，符合《物权法》第一百八十七条关于以建设用地使用权等财产进行抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立的规定。案涉土地使用权经抵押登记，表明在案涉土地使用权上面存在担保物权的权利负担，对外具有公示公信作用。而阳光半岛公司与国瑞公司之间《土地抵押合同》关于案涉土地使用权为王福海债权提供抵押担保的约定，对于阳光半岛公司、国瑞公司和王福海内部之间具有约束力。在没有信赖登记的善意第三人主张权利的情形下，应依据当事人约定来确定权利归属。根据阳光半岛公司与国瑞公司签订的《土地抵押合同》约定，王福海对案涉土地使用权享有实际抵押权，为案涉土地使用权的实际抵押权人；国瑞公司只是《土地抵押合同》约定的名义上抵押权人，对案涉土地使用权不享有抵押权，且国瑞公司在诉讼中也未主张任何权利。因登记制度不健全、登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下原因，导致本案债权人与登记上的抵押权人不一致，只是债权人和抵押权人形式上不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一，并不产生抵押权与债权实质上分离。王福海既是《借款合同》的债权人，也是《土地抵押合同》约定的案涉土地使用权的实际抵押权人，王福海对阳光半岛公司享有的债权实质上就是抵押担保的主债权。故王福海作为本案债权人享有案涉土地使用权的抵押权，符合《物权法》第一百七十九条关于抵押权的一般规定。 案例三：深圳市思道科投资有限公司与北京恒帝隆房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书【（2018）粤民初31号】广东省高级人民法院认为： 被告主张《委托贷款抵押合同》是第三人与被告签订，且抵押权登记在第三人名下，原告对抵押物不享有优先受让权。本院认为，从本案《委托贷款委托合同》《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》的签订情况及内容看，被告对于《委托贷款借款合同》的存在及原告与第三人之间的代理关系明知的，其是在对原告为案涉借款实际权利人有清楚认知的基础上签订案涉《委托贷款抵押合同》。如前所述，《委托贷款借款合同》约束原告与被告，抵押关系作为委托贷款关系的从法律关系其应与主合同约束同样的当事人，因此原告作为借款及抵押权的实际权利人，有权一并向被告主张抵押权。此外，虽然抵押权登记在第三人名下，但本案第三人作为原告的代理人，以自己的名义签订抵押合同，办理抵押登记，法律后果应归于原告，且第三人对原告向被告直接主张抵押权不持异议，因此原告可以自己的名义直接向被告主张以第三人名义设立的抵押权。案涉《委托贷款抵押合同》约定被告以其位于北京市通州区在建工程及土地使用权作为抵押物，为《委托贷款借款合同》项下的借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括但不限于《委托贷款借款合同》项下的债务本金及相应利息、罚息、复息、违约金和实现抵押权的费用。抵押物已经办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款的规定，原告有权于被告不履行到期债务时，在被告提供抵押担保的范围内，就案涉已办理抵押登记的抵押财产享有优先受偿权。被告的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。  关于我们 唐青林律师、李舒律师 北京云亭律师事务所合伙人，均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。 北京云亭律师事务所 是一家专注于高端商业领域法律服务的综合性律师事务所。云亭所律师坚持专业、友善的执业信条，坚持客户至上，以真正解决法律问题为导向，以客户利益最大化为目标，始终坚持致力于为客户提供一站式的整体的法律服务解决方案。 云亭律师从业多年来业绩卓著，在其擅长的公司法律事务、重大民商事诉讼与仲裁、金融与执行、房地产与建设工程、土地与矿产资源、重组与破产重整、知识产权、涉企业家和公职人员刑事辩护等领域积累了丰富的经验和大量成功案例。此外，云亭所在大量的新兴业务领域，无论是研究还是实践，都一直处于法律服务的前沿。 云亭律师事务所坚持严格的专业分工和团队协作的工作模式，主要业务领域合伙人均具有国内外知名法学院相应专业的硕士以上学历，并具有国内外知名律师事务所的从业经历，每个专业部门和业务团队均有完整、严格、规范的业务流程、管理制度和质量监督机制，以确保每一个案件和客户都能够实现业内高水准的专业服务。 自成立以来，云亭律师事务所的客户主要集中于业内有影响力的境内外上市公司、外资企业、大中型国有企业、优质民营企业、知名企业家及政府和公共事业单位。云亭律师事务所以向客户提供专业、优质、高效率的法律服务为己任，并坚信：能否真正维护并实现委托人的利益最大化，是检验律师工作成效的唯一标准。 |
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