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案 例 简 介 潘某为A小区业主，既未购买也未租用该小区的车位，因中安物业公司不允许潘某的车辆进入该小区，双方产生纠纷。 原因是物业禁止没买车位的业主进入小区，禁止无车位业主在小区内长期停车，由此潘某将物业公司起诉到法院。 问：物业能否禁止无车位业主在小区内停车？ 法 院 判 决 占用物业管理区域内、业主共有的道路或者其他场地停放车辆，应当缴纳车位场地使用费。 如果业主需要在物业管理区域内停放车辆，应当事先与物业公司商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。 原告既未购买停车位也未交纳相应的场地使用费，同时未经协商允许，便要求物业允许其车辆进出小区停放，于法无据，法院不予支持，判决驳回原告的诉讼请求。 法 理 分 析 物业服务合同是一种典型的双务、有偿合同，物业、业主均应当认识到在行使合法权利的同时要履行自己的义务。 《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 物业可以代为收取物业共有部位、共用设施设备经营收入和车位场地费等公共收益资金，对出入停放的车辆履行好管理义务。 需要强调的是，利用小区公共道路、场地停放车辆的收费标准，需要由业主共同决定，也就是经业主大会表决通过小区停车管理办法。 利用小区公共道路、场地停放车辆的收入，扣除合理成本之后，属业主共有。《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 停车费=租金（属业主共有）+汽车停放费（合理成本，归物业）。汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。 作为业主在享有公共利益的同时也应当履行按时交纳相关费用的义务，积极配合物业对车辆的管理，共同维护小区安全、秩序，构建和谐小区。 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（利用小区公共道路、场地停放车辆，即是利用共有部分从事经营活动） （九）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备； （十）物业服务区域划分与调整； （十一）实施自行管理； （十二）物业费调整； （十三）设立业主代表大会以及确定其职责； （十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 主编：王梦乐 |
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