付款是房屋买卖交易的核心环节,付款的金额和节奏,关系着交易安全和主动权,涉及的知识点也很多,本篇选择三个点讲一讲。 1. 付款节奏应当与交易节点对应 付款关系着交易安全。 买家房款付出去,会不会被卖家赖账,一房二卖? 卖家把房子过户,会不会遇到买家dk不批,收不到尾款? 因为有这样的担心,所以要控制付款节奏,根据交易的节点,分期付款。必要的时候,做资金监管。 《北京市存量房买卖合同模板》里,虽然考虑了分期付款的情况,但没有把付款时间与交易节点挂钩,因此需要另外补充约定。 主要的交易节点包括:签约、网签备案、解抵押、过户、交房、水电煤及物业费交割、户口迁出等。 2. 在发生纠纷的时候,钱在谁手里,谁就有主动权。 比如,买方首付付了几十万,卖家提出解约,而且不肯赔钱。可以起诉吗?当然可以。但是很多时候,当务之急是尽快买入下一套,买家并不想耗时间。因为钱已经交到房东手里,他不主动退,买下一套的钱就不凑手。买家为了早拿回钱,就有可能被迫免掉房东的违约金。 又比如,房东房款已经收齐,但交房晚了两个月,买家要求房东付租金。有道理吗?当然有道理,起诉也能打赢。但同样的,有几个人愿意为2万块钱打官司?可能律师费就要花5000。如果有尾款的,本来可以直接在尾款中扣掉,但如果没有尾款,又不愿诉讼,就只能看房东心情了。 反过来说,如果房子已经过户,但按揭款3-4个月也没有批下来,房东就会很被动。合同可能约定了没有按时付款,可以索赔,可以解约。但要知道,已经过户的房子,要再次过户回来是很麻烦的,免不了再交一次税费,而且是比照不满二的情况顶格交。收回房子以后,想要转卖,又是一道税费,也是不满二。另外,如果买家是按揭dk的话,手上多半没有什么余钱,卖家恐怕就是一个“等”字。 3. 按揭dk情况复杂,需要特别约定 今年以来,按揭Z·策 变得越来越扑朔迷离、不可捉摸。Dk申请递进去,3-4个月没消息的很正常。有的朋友说,准备带瓶ddw去银行讲道理了。 有的卖家,卖了房子,准备置换的,就更惨。收不到款,眼看心仪的房子被卖掉,搞不好还要付违约金。 大部分标准模板,包括《北京市存量房屋买卖合同》,都是假定dk能正常办出,并没有特别约定按揭dk放款的时间。 我一个朋友买房,房子都过户了,合同约定的交房期也到了,但房东没收到尾款,不肯搬。 要我说,房东也确实可怜,几百万呢,一个月光利息都上万了。但朋友不依不饶,说房东不肯交房就去告他,出口恶气。 翻翻合同,确实也没说按揭下款才交房。房东真是冤啊。
这些问题,都需要合同来明确。 二手房买卖合同实战解析第五课 —— 付款很重要,交易环节要想细。 如果觉得有用,帮博主点个赞和在看↓ |
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