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来源：大胡子看深圳（dahuzikanshenzhen） 新年伊始，过去一年法拍房的数据也梳理出来了，在现在法拍使用得比较多的阿里拍卖平台上，截止目前（1月21日）挂牌的法拍房数量达到172.58万套。2018年全国法拍房还在2万套左右，2019年数量急速增加到50万套，这还不止，2020年全国的法拍房直接冲到了130万套的基数。然而，增长的势头并没有停止，2021年底数量达到160多万套，其中，我们来回看深圳的法拍房数据，2020年全年仅是在阿里拍卖挂牌的数量为1831套。在指导价、大学区等政策高压之下，深圳楼市被按在地上狠狠摩擦，随着“市场冷”、“断供潮”等层出不穷，今天综合的聊一聊深圳的法拍房。法拍房激增的背后，多数是还不起房贷导致断供，只好拍卖还债。断供看似是非常潇洒的决定，反正房价大跌，持续还贷持续亏，干脆破罐子破摔，房子也不要了，贷款也不还了。这世界唯一确定的就是不确定，因为没有人能预测未来的涨跌，实际上这是非常的不理智且会被认定为消极行为，视为主动违约。断供实际是违反了合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任，冻结房产并且要求违约金。千万不要以为你断供了一身轻松，不仅月供要还，还将要面临巨大损失。首先，从断供那天起，连续三个月都无法还贷，经过漫长的流程后，银行就会给予买房人发函。也就意味着的房产已经进入了司法程序，银行将会把你的房子拿去拍卖，这就是我们所说的法拍房。如果房子流拍，走到二拍甚至重拍，只要能交易成功，法院并不会在意价格，于是法院拍卖所得的款项，首先要扣除其中产生的各种费用，比如案件受理费、公告费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等，这些费用加起来可以多达15万，都由你支付。接着这笔款项会用于偿还银行的贷款和罚息，且罚息在约定贷款利率基础上加收50%，还是按天算的。这段时间在网上那个很火的燕京断供案例里面，房东贷款298w万，逾期7个月，需要承担的利息、罚息49908元，平均下来每天差不多248元。所以别想着大不了鱼死网破，拍卖了还可以拿回来一点回款。如果你的房屋拍卖后还不足以偿还银行贷款，银行就有权冻结你的银行财产，甚至是个人财产。最终有银行通过各种途径去弥补损失，直到断供者将所有欠款还清为止。也就是说在你的银行卡里，但凡有一点支付能力的时候，银行欠款都是你银行卡里的第一顺位。“断供者”将背负房贷加上违约金的债务，不仅如此，你还将被所有银行拉入征信黑名单，没有银行会在给你贷款，甚至高铁飞机都做不了，个人信用方面是一个严重的污点，足以改变一个人的一生。但是谁敢保证自己未来一帆风顺，一定都能还上月供，我们要做的就是最大程度上的避免走到这一步。第一点还是万变不离其中——买对房子，这也是最关键的一点，千万不要再买三四线的投资性房子，也不要买商铺、别墅、写字楼等这种变现差的房子。对的房子经得起调控和时间，哪怕短期真的遇上现金流不够或者是房价短期回调，有价值的房子依然能卖出去，不至于走到法拍这条路子，只有泡沫虚大的房子才会让你痛不欲生，没有经历过大起大落就领悟不了投资的真谛，就好像人只有生病了才能明白健康有多好，只有买房亏钱了，才知道当初还不如不走进售楼处的好。如果你的供楼周期不足30年，你可以和银行申请延长到30年，减少月供下减轻一些自己的压力。如果只是暂时无法偿还银行贷款，可以与银行协商，申请暂停还本金，要求短时间内只还利息不还本金。所以，在正式进入拍卖前银行会给你六次机会，第1次，银行会用电话或短信方式来提醒，或者会出催收通知。有些银行推出了“理财型房贷”，把你之前还给银行的贷款钱再借出来使用，利率也会高一些，解决一些应急的需求。连续3次，银行客户经理就会打电话催缴，同时断供的人，会被罚息。如果累计逾期6次，银行的律师就会电话提醒，冻结房产。即使是走到这一步了，银行一般还是会过来跟你协商，毕竟还不了贷款是对双方都不利的事情。知道自己接下来会有还款困难的，一定要提前卖房，甚至割肉离场，自己卖总比断供之后银行拿去拍卖的后果更好。如果只是遇到短期困难，能借钱解决，就不要走上断供。能借钱度过3-6个月，建议还是可以考虑的，毕竟断供那是影响个人信用的问题了。聊完了怎么避免自己走向法拍房，有些人就会想了，随着房价的上涨，相比正常销售渠道的新建商品房和二手房，法拍房往往在价格上更有优势，一不小心就有可能捡笋。我总结了法拍房可能会遇到的坑，但是一言以蔽之就是，笋是有的，但比起笋，坑可能更大。首先，法拍房的来源通常包括但不仅限于断供房，还有很多来源于比如“金融机构借款纠纷”“民间借贷纠纷”“合同纠纷”等途径。如果背调不够清楚，买了这类房子可能会陷入诉讼风波。其次，需要调查的事情包括但仅限于水电费物业费没结账，租约无法确认，所拍房子的产权以及各类不明晰的事情。举个例子，比如恒裕滨城二期，相比于这个小区32万/㎡的单价，这套228平豪宅起拍价单价24.6万/㎡，单看起来还有点香？但，此套法拍属于公司产权，个人产权与公司产权税费有巨大差异，最后以27.6万/㎡的单价成交，根据网友爆料，算下来税费要多交3000多万，折算下来单价接近40万。另外，有的法拍房原房东负债累累，没有能力支付相关税费，这时也要由竞买人来承担。还有大家最关心的就是，买下法拍房后，这套房子是否真正的属于我，能否顺利的住进去，也就是清退的问题。央视曾报道一则购买法拍房但最后一直都无法入住的新闻，买完了才知道这个房子里面住着人，和业主是亲戚关系，提出清场费30万。高风险还要高收益的是穷人，需要低风险换低收益是富人，承诺低风险还有高收益的是骗子。区域不能乱买，不要冒险搏暴击，不要激进炒房，你要知道，稳健地活下去比激进的进攻更重要。最安全的房子，才是你穿越经济周期，穿越平和与激荡，守护和传承家庭财富的最好选择。来源：大胡子看深圳（dahuzikanshenzhen）版权声明：「大公馆」除发布原创市场投研报告以外，亦致力于优秀财经社会时政类文章的交流分享。 |
