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车库、车位 文/小窗灯火 前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后是物权变动四篇（十五、十六、十七、十八），小区居住三篇（十九、二十、二十一）。 其中小区居住的前两篇，写了建筑物区分所有权、业主的共同管理权利。 今天，写车库、车位^_^ 随着大家生活水平的提高与城市化进程的发展，车库、车位慢慢成为非常重要的“资源”。 然而车库与车位的产权归属问题，让人觉得并不明晰。 事实上，在民法典立法的时候，关于车库、车位问题的争论也非常激烈。 结合现有规定，经过整合、思索、梳理，我争取在这一篇能把关于车库、车位的问题讲清楚^_^ 小区里面的车库、车位，可分为三种情况： 第一、建筑区划内，规划用于停车的车位、车库。 第二、占用业主共有的道路或其他场地的车位。 第三、人防工程改用的车位。 一种一种地写^_^ 建筑区划内，规划的车位、车库 小区在开工建设之前，理应取得规划许可。 开发商应准备相关文件，送规划部门审批。其中应该详尽地展示清楚，建筑区划内的土地，具体要用来做什么，并附有相应图纸。 建筑区划内规划的车位、车库，当然也在其中。 这类车位、车库，理论上在房屋正式销售前便已明确存在。房屋预售的沙盘上、售楼广告中都应有所体现。 在小区建设完工，给买房人办理产权登记之前，整个小区应该是有原始产权的。 意思是在最初，小区内的所有不动产权利，只属专门的主体享有：开发商。 开发商按规划，把车位、车库建成的时候，业主还没买房呢，或者买了房还没办过户登记呢。 不办过户登记当然就没有所有权。 买房人与开发商签订房屋买卖合同，开发商再依据合同，配合买房人办理产权登记。 所以，建筑区划内规划的车位、车库，需要讨论的并不是最初的产权归属问题：它最初就是开发商的，没问题。 问题在于，业主在买房的时候，车库、车位是不是“跟随”业主所购买的房产，转移所有权。 这与主物、从物有关，车位是房产的从物吗？ 遥控器是电视机的从物，买了电视机，遥控器便“跟随”电视机转移所有权，不用另外再付钱。 但根据交易习惯，车位、车库，不是房产的从物。 民法典规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 也就是说，我们是否能拥有小区内规划的车位、车库，完全取决于我们买房时与开发商或者售楼者的约定。 买房时，会签订房屋买卖合同，如果合同没有提及车位、车库，那买的房子就不带车位、车库。 如果合同约定，买房附赠车位，或者另附款购买车位，或者租赁车位，那便按照合同约定执行。 总之，规划内的车位、车库，最初产权属于开发商，开发商送给你或者卖给你，你就有产权，租给你，你就有使用权。 就看买房时怎么谈，看房屋买卖合同怎么签^_^ 占用业主共有的道路或其他场地的车位 此类车位，在最初批准的项目建设规划中是不存在的。 而是开发商或者物业公司在规划审批通过之后，另外拓出的车位。 例如在业主共有的道路上划了线，编了号，用于停车，例如在业主共有的绿地、首层架空层等场地划了线，编了号，用于停车。 既然属于全体业主共有，维护费用也作为公摊费用由全体业主承担。 民法典规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 这类车位，开发商与物业公司不能拿来卖钱，也不能拿来出租。 既然属于全体小区业主共有，物业公司顶多收取一点管理费。但用来出售、出租，是不合适的。 理论上，应当由小区的业主大会或业主委员会决定如何安排。 这类车位，有几点不妨注意： 一、占用的场地，需属全体业主共有。 例如有的小区很大，里面有城镇道路。城镇道路当然不属于业主共有。 那在城镇道路上划线框出的车位，便也不能算作是业主共有的车位。 只有占用业主共有的场地用于停车的车位，才属于业主共有。 其他场地不在此限。 二、建成入住后重新规划的车位，不应再归开发商。 若小区已经建成并有业主入住，其后因为车位紧张，开发商或物业公司便可能重新申请，并获得规划审批，改建新增车位。 虽然经过了规划审批，但是，如果改建新增的车位占用的是业主共有的道路、绿地等，那仍然影响和压缩了本来业主共有和共同管理权的范围。 这些车位是牺牲了业主的共有权益换来的，所以即使经过了规划审批，也不能认为新增车位的产权归开发商所有。 三、此类停车场地，仅有车位，没有车库 看法条原文表述，只有车位，没有车库。可能因为车库属于复杂的建筑物或构筑物。 现实生活中，在业主共有的道路或其他场地上面建设车库的情形，本来也很少见。 而且，车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施。 所以这里只写了车位，不含车库。 人防工程改用的车位 人防工程，大概就是指的 “防空洞”。万一爆发战争，大家可以躲在里面。 这是为战争做的必要准备，要求非常严格，每个小区都必须有。很多国家都这样规定。 开发商在开工建设之前，要经历法定的审批程序以取得许可。例如规划许可证、建设许可证、施工许可证等等，要盖公章。 有个章非盖不可：人防部门的公章。 规划设计的图纸里面，必须有人防工程，而且必须达到人防部门要求的标准。 通不过，开工就是违法的。 所以，几乎每个小区都有作为人防工程的地下空间。而且这个地下空间的设施配置、通道、通风、消防等都有相关标准。 要持续满足要求的标准，便需要持续投入人力、物力、财力。 然而什么时候爆发战争，并不好说，尤其是在以和平与发展为时代主流的今天。 如此一来，持续投入以维持相关标准的地下空间，长期闲置还不如充分利用起来。 用来停车，便是最通常的一种利用方式。当然，一旦战争爆发，还是要做防空洞。 问题在于，人防工程的产权归属问题，法律上没有明确规定。 关于人防工程，我们的人民防空法只是规定了谁投资谁受益，没有涉及到产权的问题。物权法、民法典，也都没有提到人防工程的产权。 这个问题在司法实务中，各地的做法不统一，显得有些混乱。 例如，北京市政府颁布有地方性法规，直接规定地下人防工程归国家所有。 但是上海市政府也有相关文件，确认人防工程的产权，谁投资谁所有。 然而，这样的规则，内容上是违反《立法法》的。一个地方性法规，凭什么对不动产的产权归属进行规范呢？ 不过说这个没什么用，有的地方性法规已经被引用为裁判依据，而且不依据这个还找不到别的依据。 但这肯定是违法的。 其实，针对人防工程的产权归属进行统一规定，并不容易。我国对人防工程实行多元投资： 例如为配套建设人防工程，有的地方在土地出让时政府进行地价减免；有的地方政府给予开发商其他优惠措施；也有的完全由开发商投资兴建。 所以判断人防工程的产权归属时，认定都归国家所有，或认定归开发商所有，或认定归所有业主共有，貌似都不完美。 人防工程的产权归属没有定论，由人防工程改用的车位自然也很难安排。 所以由人防工程改用的车位，有的地方在卖，有的地方在租，有的地方能办产权证，有的地方不能办产权证 ······ 在法律上，这还是一个悬而未决的问题。 将来若要解决人防工程的产权归属问题，应该要通过立法进行确认，可能有两种情况： 第一，归国家所有，开发商有使用权，或某种用益物权。 然后他可以有偿转让这个权利或者出租。这种情况下，业主拿到的也是使用权或用益物权。 第二，谁投资谁所有，人防工程的产权就属于投资人（一般为开发商，可能也有地方政府、业主等）。 投资人就可以分割成车位，分割之后，就把一个个的所有权，用买卖的方式出卖给业主。业主就能拿到产权证。 业主在本小区的优先权利 民法典规定，建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 小区内的车库、车位，作为小区整体环境内容的组成部分，当然应该先服务本小区的业主，理应如此。 而且很多小区设有门禁、车杆，不是小区内的车也进不去。 有几个问题要注意： 第一，这个法条说的是规划用于停车的车库、车位，只是第一类。 所以今天写的第二、三类车位，在法律上没有这个要求。 第二，业主的需要是否已经得到满足，应该有判定的标准。一般按照车位、车库与房屋套数的配置比例计算，例如1：1.2。 所以即使是本小区业主，也不能依据这个法条对车位提出过度主张。 第三，主流观点认为，这个规定是效力性强制性规定：即违反该规定的合同，应当被宣告无效。 所以车位不能满足业主需要时，开发商与小区外的人签订的车位买卖、租赁合同，应当宣告无效。 开发商与本小区其他业主签订的超过配置比例买卖、租赁车位的合同，超过的部分应当宣告无效。 这篇里面的很多内容，是我自己的想法，只是个人意见。我不能确定对，若有错误，还请包涵，并欢迎指点^_^ 第十九篇建筑物区分所有权，第二十篇业主公共管理权，第二十一篇车库车位，是关于小区居住的三篇。 这三篇与现实生活贴的很近，然而落实的非常不好，这是不应该的。 日常所居的秩序，关系到我们每个人的生活质量。民法典既然已有明文规定，还是应当尽力依法而行。 无论是业主，还是开发商，还是物业公司。 学习让人充实，结伴更增乐趣！民法典诞生，是所有法律人共同学习的好机会，欢迎一起学习的朋友们多多探讨，多多交流！ 持续更新中······ ![[憨笑]](http://image109.360doc.com/DownloadImg/2022/02/0116/238750785_1_20220201044908804.gif) 精选讨论内容  白白白白 对于商住楼，房开商占有商业铺面面积较大，极力阻止业主委员会的成立，目的是选派由其掌控的物业公司来管理。如何破解？求支招。 作者 民法典原文是： 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。阻挠应该是不合法的，理论上讲，12345投诉、报警、起诉、媒体监督都能试  姚源远 佩服作者，待民法典学习系列出完后，可以考虑结集出书，一定买一本。  阿弥陀佛 规划车位，开发商没有出售，出租，怎么办？ 作者 事先规划好的车位，我觉得开发商是有权决定如何处分的 阿弥陀佛 如果开发商既未出租，也未出售，己经撤场，怎么办？不属于全体业主，更不属物业，租金属谁？ 附： 民法典学习笔记系列，已经坚持写了四个多月，更新了二十余篇，被阅读近两万人次，而且赞声环绕，收藏率非常高，还是很有成就感的。 有朋友说单位要求交民法典学习心得，要参考，有朋友说要出去讲民法典培训，要借用，都没问题，原创作者在此一并授权，若有做自媒体的朋友想转载，也都没问题，跟我说声就开长期白名单，来者不拒。 咱们一起将民法典发扬光大！ 最初我设想，用八九十篇左右，把整部民法典写完，最好能日更。 然而现在一周出一篇都很吃力。家里娃娃小，单位工作忙，要找学习敲字的时间，就像从晒干的海绵里面挤水，可怜巴巴。 但是我一点都不着急，现状已是如此，急也不会改变。就像移山的愚公，或者往金字塔顶端爬的蜗牛，只要不停下，为什么还要担心速度？ 我会继续写，你还坚持看吗？ |
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