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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。 1、立项 1)为什么 洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。 另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。$ j m; `* r0 L% o 2)怎么做: R: F; _ ?- T% Z3 W* \9 I 几个问题要清楚. d& E) Z& J0 @( J0 c i.投资规模多大，多少钱$ u: }. A5 w3 v& Y ii.准备在那个城市开 iii.和谁合伙或合作 t9 H9 p: {2 D: ^* ~# l 3)凭什么' A* i w: m$ \9 ] i.我们有什么优势 ii.当地市场摸底 4)要什么 i.如果资金不足，建议不做。 因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。5 o. G: `" t O ii.如果股东不合，建议不做。 9 [- [1 `/ {7 q2 j! \ 核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。 2、风控 把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。 1）选址3 y; i& ~3 a7 ~! u2 t3 E. y z 关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》 2）消防 同上一款。 3）车位 如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。 这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。* U5 \2 c T! _ 4）股权 投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。7 [8 ]3 }& J" B5 l9 b& L u 最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。 5）人才9 F, L+ d8 e3 j4 L4 \ 顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。 结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。 6）资金 如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。" @8 A- O- K* c/ c: O7 I4 |4 ^ 7）环评 裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。 8）班底+ l- H% k/ Y8 F0 B" y; a4 d0 y 设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。+ ]& |# j; W9 a y8 O+ @- S, g 比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等 主要包括以下预案+ e, @9 Z# O* ^ 1）投资 究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。 2）成本$ E+ U& a: D( q7 y+ ] 运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。# Q Q: |' R1 N$ M o- I5 X$ N) J 3）经营 产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。 这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。 4）回收3 B4 E$ \7 @6 b/ m1 T' [ 投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。 4、策划 赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。; j) a" h( p0 s. L' {" c8 f 1）定位6 [( k: y3 V) x$ R& _6 |: J 客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。 客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。; r$ z" h9 N. K* K 自己的核心竞争力是什么？0 }2 L$ u1 f3 C( l {" d% x( h 2）产品0 L3 F" ~$ g) X 传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。 3）服务 以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。9 g6 S/ A# i1 b0 s 4）体系9 q; o1 W P9 Z+ O9 H; T 引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？5 i# _. Z. G* [5 \$ ~6 \3 R 5）营销0 l6 y' x# K- M+ p7 \3 Z 靠什么降低营销成本，如何吸引客人。 5、规划# v" [9 h6 p) |! N. o* u- o) ?2 T 主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。 项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。 有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。 这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。 更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人 ……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。 洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。 6、设计 不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。 需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。 7、施工) ~ D$ _4 s# z4 T# T! l( Y1 h 详见我的文章《浴场筹建工作基本流程》《120天洗浴施工，进度安排》《洗浴施工计划(120天)》 8、筹备 1）核心团队 2）管理体系8 B j/ j7 N) A6 F 3）价格政策 4）员工招募 5）团队建设2 H0 o* e, u g1 Q! T; s7 I% I1 ~ 6）岗前培训5 W6 B2 D9 K7 `1 Q9 S 7）运营演练 9、开业 1）开业手续 譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等2 C0 [7 u6 @0 z7 V 2）私域电商 一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。' F1 R* s# P& ]( `! b& z 而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。 3）广告宣传 开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。 4）经营演练 一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。 不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。
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