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几乎每一个在上海买过房子的人，都不会绕开一套老破小小区，似乎老破小已经成了年轻人在上海上车的第一套。 在2016.11.30新政之前，上海的老破小，一直是市场上最为畅销，同时最受欢迎的产品之一。但是新政以后，认房又认贷，也就是，即使你原始贷款已经结清，但是你依然不能算作首套贷款，那么按照上海的信贷政策，普通住宅首付就要五成，非普通住房首付就要七成。 你会质疑，咦，老子在上海没有房子啊，凭什么贷款还要七成呢？！对，我们说的这个是你的贷款资格，而不是实际的住房套数，只要你贷过，那么贷款就按照二套算，不仅利率上升些，同时首付比例也提高。所以，从2016.11.30新政后，市场上的购房者，也越来越珍惜自己的贷款资格，似乎不太接受上海的老破小小区，同时也会发现，现在的年轻人，也越来越没办法接受老破小的小区环境和产品了，宁可住的远一点，也要新一点，小区漂亮一点。 但，存在即合理，我其实认为上海的老破小，其实依旧是一个不错的产品，同样也是适合购买的。今天如果给我一个选择， 让我在五大新城的次新小区和市区核心地段的老破小当中做一个选择，我会毫不犹豫选择老破小。
01. 核心地段的核心配套才是王道 相比较郊区来说，土地是无限制供应的，最近上海市场关于五大新城的建设给了指示，要增加土地的供应和配套租赁住房的供应。那么就意味着，未来五大新城将面临着源源不断的土地供应和源源不断的人才公寓和租赁保障公寓。倘若如果在五大新城买房，那么就会面临着，新开的一手房永远存在一定的倒挂和更好的小区环境，更优惠的价格，那么请问你五大新城的房子卖给谁？ 另外，人才公寓和配套租赁住房源源不断地供应，对五大新城的二手房租赁市场也是非常严重的打压。请问，有政府集中管理的租赁住房，签约是面向政府，那么请问谁又会去租二手的住房。所以接下来可以预见的是，五大新城虽然会越来越好，但是这并不意味着，五大新城的房价收益会有超额的回报，甚至跑输大盘。 而这一切就是无限制的土地供应，但老破小就无需这个顾虑。核心地段的土地，是越来越稀缺的，同时核心地段的配套资源，也是越来越稀缺的。 02. 完美的租金收益 上海核心地段的老破小的租金是非常可观的，以世博老破小举例，目前市场价为300万不到的一室户，但是他的租金可以达到6000左右，如果装修不错，甚至有大神租到8000元一个月。我们来做个简单计算，假设首付150万左右，贷款150万左右，二套资质直接购买，那么月供就在8000元左右，刚好租金抵月供，甚至极其的接近。上海的租金大概七年翻一倍，那么接下来，不仅有足够正向的租金收益，同时还能享受房价的涨幅，妥妥的双管齐下赚钱。 而这也恰恰是最小的房产无尽阵。也就是说，这套老破小，你可以一直持有，甚至日后就是你的现金奶牛。 03. 空间换时间 在上海打拼，工作压力是非常大的，加班更是家常便饭。尤其是互联网、咨询公司等外企，经常加班到晚上9点以后，如果这个时候如果再住在郊区的话那么就是非常难受的一件事情。 但是如果在市区，那么就可以打车回家，然后最快的速度休息，避免了交通上的舟车劳顿。而省下来的时间如果换成更好的休息，那么明天的你的精力会更加充沛，同时工作也会做得更好，那么职场上也会获得更好的成就，这也是一个非常可观且确定性极高的收益。 所以，上海的老破小依旧是一个不错选择，但是不是所有的老破小的都可以随便买的。我说下几个标准，缺一不可： 1.交通一定要极其极其方便，地铁四通八达才可以。 2.尽量挑选1993年以后的老破小，太老的老破小建议慎重，但是如果交通极佳，可以放宽标准，但是不得老过1988年。 3.一定要挑选老破小当中的黄金楼层，楼梯楼有个楼层排序，342516，优先选择3楼、4楼、2楼，不得已的情况下选择五楼，坚决不选1楼和六楼。 以上就是我对老破小的理解，老破小依然是上海市场中，非常好的一个选择。 来源：淘屋（捞米地图） |
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