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 导读 征收拆迁中，一纸拆迁补偿协议，关乎被拆迁人的拆迁补偿权益，直接影响被拆迁人日后的生活水平，而在协议中对征收拆迁补偿等问题进行了约定，一旦签署，双方就要履行协议内容，并且协议受到法律保护，但实践中，仍会发生被强迫签订拆迁补偿协议，如征收方为达到利益的最大化，征收方转变策略，利用老百姓不懂法等弱点，以“合法”的手段诓骗被拆迁人以不合理的补偿腾退土地房屋，很多被征收人因不了解拆迁方的补偿协议的陷阱而失去主动地位，维权失败，令人惋惜...那么，征收补偿协议的必备条件有哪些？  01 关于拆迁安置补偿协议 房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定， 房屋征收部门与被征收人依照本条例规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 02 拆迁补偿协议不因签前程序不合法而无效 行政协议是行政机关为实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，是双方当事人的合意结果，体现了当事人对自身权利的处分，因此兼具行政性和合同性。 只有在行政协议存在重大、明显违法，违反法律法规的强制性规定，损害国家利益、公共利益及他人合法权益时才能确认无效，否则应当认可行政协议的效力。动辄将双方经磋商达成合意的行政协议退回原点，既阻碍行政协议功能的发挥，也有悖于行政协议当事人权利义务的及时有效实现。  03 拆迁安置补偿协议中的套路有哪些？ 非公共利益强行征收 合法的征收拆迁只能是为了公共利益，如国防、外交、政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设、政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、防灾减灾、市政公用等公共事业、政府组织实施的保障性安居工程建设、政府依法组织实施的旧城区改建等。因涉及到公共利益，所以带有一定的强制性，签订拆迁补偿协议时应以争取满意补偿为目标。 协议签订主体不合法 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，订立拆迁补偿协议的主体是房屋征收部门与被征收人。针对被拆迁房屋的性质决定与谁签订补偿协议。私有房屋应和房屋所有人签订，公有房屋应和房屋使用人签订，存在房屋租赁的，要考虑租赁人的权益，和房屋所有人及房屋租赁人签订。房屋征收部门应当是由市、县级人民政府确定的负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门。 补偿协议的内容缺少 拆迁补偿协议主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，一定要仔细审阅必要条款是否明确完整。 违反先补偿后拆迁原则 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条第1款规定，实施房屋征收应当遵循先补偿、后搬迁原则，保障被征收人获得充分补偿，遏制不补偿就强行搬迁的违法征收行为，先补偿后搬迁是法律赋予被征收人的权利，如果征收部门不履行补偿义务就要求被征收人搬迁，甚至非法进行强制搬迁，被征收人要勇于维护自己的合法权益！ 协议留底 安置补偿协议是双方协商的结果，每一方都要持有这个协议，实践中，征收方可能会以需要将签好字的合同带回盖章等为由，承诺会在签字盖章后将完整的协议交还，但总会出现不返还或是擅自修改协议，减少合同数额的情况，使被征收拆迁人的利益处于风险之中，导致主张权利也没有协议作为证据提交给法院，维权困难。所以，一定要坚持协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底。 空白协议 空白协议是国家法律严厉禁止的，实践中，拆迁方有时会做出令人心动的口头承诺，签订空白协议，被征收拆迁人信以为真就签字，但协议被征收方拿走随意填写，与口头承诺相差很大；这种情况下即使起诉到法院，赢官司的胜算也不大，增加维权难度。 违约责任 补偿协议中约定违约金会制约征收方不敢违约，征收方违约能够保障被征收拆迁人得到补偿。对安置房交付时间、能否办证、质量是否合格等进行约定，并具体约定损失赔偿额的计算方法，保障自身的合法权益。 补偿不合理 与周围市场价格进行对比，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。补偿后是否降低现有的生活水平，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。 五证不齐全 国家为保护被征收拆迁人的利益，颁布法律明确规定，先安置后搬迁，如果安置地段不能达到五证齐全，则征收违法，被征收拆迁人也会面临风险，不能签订房屋安置协议。 没有合法的征收文件 合法的征收拆迁必须经过上级政府审批（土地征收经省政府或国务院审批，国有土地上房屋征收经市、县级政府决定）、发布征收公告征求意见、集体土地征收进行地籍调查和地上附着物登记、国有土地上房屋征收进行房屋价值评估、拟定安置补偿方案、安置补偿方案报批等程序，旧城改造项目还必须举行听证，听取被拆迁人的意见。 04 征收拆迁补偿协议得不到履行怎么办？ 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第12条规定，当公民认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿等协议时，可向人民法院提起诉讼；根据《行政诉讼法》第78条规定，当被告不依法履行、未按照约定履行或违法变更、解除上述协议时，人民法院判决也有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。 万典律师提醒大家：诉讼权是有“保质期”的！根据相关规定，被拆迁人对拆迁方不依法履行、未按照约定履行行政协议提起诉讼的，诉讼时效参照民事法律规范确定，一般为3年。因此，当被征收人遇到征收方不履行合约条款或者拒绝支付征收补偿的情况时，一定要及时咨询专业拆迁律师，依法维护自己的权益。  结语 征收拆迁中，拆迁补偿协议与被拆迁人的切身利益息息相关，被迫签署拆迁补偿协议的事件屡见不鲜，征收方及村干部的公权力，私下受雇拆迁的外部干扰力量不断地威胁着被拆迁人的权益...万典律师告诉大家，在拆迁过程中无论签署任何文件都应仔细阅读确认内容，不要盲目签字而损害自己的合法权益，注意留存证据，遇到难以解决的问题及时咨询专业征收拆迁律师，必要时进行委托，用正确合法的手段维护自身的合法权益。   |
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