惊喜又意外的第一批次！背后暗藏这么多机会和挑战？

大家好，我是观观。

正月十五前，上海楼市还是给大家提前送来了元宵“大礼包”。

就在刚刚，网上房地产官宣了完完全全属于2022年的新房第一批次，我们口中的“大娃”。

来看下这33盘的项目落位图以及项目一览表。

根据项目的入市节奏，元宵过后，马上就会有第一波的项目率先开启认购。

在整体供应体量上的减少，项目的整体质量反而是提高了，我把这开年后的第一次供应看成是“质量高峰局”。

第一时间，速度聊聊我眼中第一批次的几大亮点。

3 6妆点一批次门面

新房作为上海楼市的改善门面，每次上新，大家最聚焦的依旧放在中环内的项目个数。

一批次本身项目33个，但是我看了一眼，内环内 内中环区域贡献了“3 6”的配置，占比着实不低了。

并且，还贡献了百汇园这样的顶流项目。

此次百汇园的入市，已经是项目的三期了，目前取证的价格是12.78万。

显然，这肯定不是参考上一期的价格。

在我的印象里，当初二期是先后两批入市，16年5月和19年8月，16年卖8万，19年8月9.07万，最近的那一批，到现在3年不到的时间。

很多人用这个12.78去比上三年前的9.07，得出一个很夸张的涨幅。

但如今的定价，和当初拿地的楼板价已经没什么太大的关联。

按照市场比较法，很容易看出它的价格到底有没有被限到。

就在百汇园的上方，尚海湾豪庭，去年4月的均价12.5万，过了一年，百汇园作为位置更好的那一个，价格的提升，并没有太大的问题。

凡是捂盘两年以上的项目，在新房限价的机制下，都不可能超过2020年下半年的那波行情，这类新房重新入市，价格诚意满满。

此次上新的一批次，先供应1#和2#楼，289套，建面约110-240㎡2-4房。

3 6的配置里，浦西北4区的供应集中在虹口和普陀。

苏河望迎来三期收官，虽然今年普陀新房供应不少，但是还得珍惜每次入市的机会，这次的供应增加了151平的四房。

低积分的购房者可以多多考虑。类似这样的机会，后续批次不常有。

相对来说，招商外滩玺二期，这次积分绝对不会低，因为供应套数只有最后的133套。

单算上一批的落榜生，就有679组。

第五批次对我爱理不理，这次可能真的要高攀不起了。

瑞虹新城进入十期瑧庭，也是拿出了供应的“狠劲”，一次性全部推完609套。套数多对于购房者的积分要求一定是友好的。

浦东的内环项目嘉盈峰，算的上是陆家嘴南北疆为数不多的新盘之一。

由于一批次里，浦东整体供应过于稀缺，内环独苗自然也是不愁卖的。

中外环成为刚性改善的红盘区域

浦东整批次的供应偏少，并不影响在刚性改善价格段的领军能力。

近三年以来，三大刚性改善的热门区域包括：浦西大虹桥、浦东金桥、浦东森兰。

这次浦东的两大热门刚改区域都有上新。

金色中环的浦开仁恒金桥世纪售罄之后，大家把目光都投向了金鼎首府，这是金鼎天地九宫格的首期住宅。

因为主打的产品是低密洋房，所以7.5W的这个价格比金桥世纪高也十分合理。

更令人意外的是，一次性的SH（showhand）推盘所有509套，对于中高分客群的购房者应该是一大利好消息。

森兰名苑，7.2万，是我眼中刚改的王者项目。几乎具备了高分的一切因素。

配套成熟，产品优秀，套数稀少。

高行的优秀细分板块称之为森兰。尤其以张杨北路的东侧为主，案名上带上森兰二字，本身就是对于项目地段的认可。

项目虽然体量不大，但商品房只做舒适型三房，对于“受够了”90多平三房，觉得“住不开”的购房者来说，绝对是大大的福音。

并且未来在二手市场，在户型结构的差异化上也有帮助。

原先小区体量小的感觉，如今的市场反而变得更加“稀缺”。

关于金鼎首府和森兰名苑应该怎么选？高分肯定选后者，前者由于体量关系，相对更易入手。

浦西大虹桥一批次的供应主要来自闵行华漕，柏悦江湾可以看成是首创禧瑞荟二期之后的回归。

青浦赵巷纯新盘，中国铁建花语江南，容积率仅1.3，将推建面约95-96㎡洋房，和建面约156-168㎡叠墅。

价格还低于两年前的映虹桥完全一致，5.1W。

洋房产品预计在4.85W左右，意味着，450万能买到3房2卫户型。

叠加产品的均价大约是5.7W，比较难得的是精装交付。

约8000亩赵巷特色住区共规划21块住宅用地，其中20块已开发完毕，中国铁建花语江南是收官之作，错过了再想买进赵巷，只能二手见了。

葛洲坝玉兰花园的再度入市，让我始料未及。目前，4.2万最终还是妥协了，单看外立面，和唐镇的绿城玉兰花园一模一样。

对于购房者来说，真的是太香了！为数不多的外环外，1.8入围比就是对它最好的尊重。瑞思拜！！！

看外立面就是满满的品质感，如今还有这么用心做刚性改善产品的，着实不多。

我们一直说，外立面具有长期价值。

现在的年轻人越来越注重楼盘的“颜值”，外立面的美观程度对于房子的定价也有着相当高的权重。

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松江、宝山成为刚需供应大户

五个新城作为刚需供应的代表地段，一批次供应也是凤毛麟角，松江新城算得上是率先登场。

松江的供应特点是多点开花，大家可以注意看，基本囊括了松江的主流热门板块，九亭、泗泾、佘山、松江新城，这次还加入了车墩。

金地新乐里是如今上海新房市场中，屈指可数的“3”字头，并且还能够和地铁沾边，很多人可能都不知道，金山地铁其实，就是大家嘴里的22号线。

目前班次也是逐渐增多，并且从车墩站出发，三站即到上海南站，比较适合在松江、闵行、徐汇工作，25-30岁为主的年轻刚需客群。

松江新城迎来“地王级”的全新盘中骏璟荟。

作为刚需的另一支重要力量，宝山的高性价比一直无与伦比。

这次的供应主要集中在外环外，覆盖到了顾村、杨行与罗店。

大华锦绣四季二期澜庭渐入佳境，合院也有加入，上批次大华公园荟超高分，就是因为别墅产品的种类要高于叠加。

罗店主打低密，其中天安象屿西江悦令我印象深刻，主打低密墅区和产品品质，以及低能耗社区。

项目在罗店美兰湖站的东侧，和地铁是没多大关系了。

但是这一区域主打低密，并且洋房单价明显低于美兰湖地铁房的高层单价，加之，面积段控制合理，总价就凸显出来了。

整体刚需项目的王者来自四季都会绿龙北，看到套数供应的636，我相信这绝对是对于中等积分一个大大的利好。

但价格上再度涨了600块。

前晚我的一个朋友，还在和我说60分不到，感觉无处可去，高不成低不就。

但显然，这下有了好去处。

写在最后

2022年的“大娃”，比我们预想中的要来的更早一些。

从整体的供应量上来看，带有一些“早产”的供应量上的不足。

但从整体质量上来看，完全能算的上是高质量的供应。

细数每个总价段，不仅整体水平不低，并且都有代表项目领衔作为门面。

从今天开始，上海新房指南会结合项目区域供应、总价段选房、不同积分段该如何进行选盘，和大家细聊完全属于2022年的第一批次。

请大家多多关注！

精彩的2022年，上海新房的故事正在慢慢开启！

以上是正文。