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正在上海买新房的朋友们，除了资金预算到位外，你们真的做好准备了吗？ 下面从我个人参加3次打新摇号的经历中，提取一点经验分享给买新房的朋友们。 预祝各位早日上车！ 1 心理准备 踏上上海新房打新之路，就要做好打持久战的心理准备。 面对每一次认筹前的各项准备工作，积分达标的不确定性、摇号的不确定性以及开发商/销售是否靠谱的不确定性等等因素，一定要有一个平稳而强大的心态，熬得住每一次摇号前的焦虑，直到成功上车收获喜悦的那一天。 我身边，有运气爆棚摇号一次就成功上车的，也有悲惨到摇号7次仍然没买到的，目前依旧在打新路上的选手。 想了解这个心路历程的，可以看看这篇文章。 2 学习准备 当你做好了充分的心理准备之后，恭喜你，新房正在向你招手了！ 买房路上需学习的东西还挺多，下面会列几条主要的。 （当然，如果你想无脑打新，我也不反对，说不定运气爆棚；同时，我更希望朋友们不打无准备之仗，买房前先做点功课） （1）掌握上海限购规则 首先，对自己的买房资格一定要搞清楚，别到时候交了认筹金，查出来根本没有购房资格就悲催了。 交出去的认筹金，基本上百万起的交，要锁一个多月，有的盘还要求冻资，那就是大几百万了，这期间利息基本为0了。 目前上海限购最新规则如下：  （2）掌握积分计算规则 搞清楚购房资格后，就是对自己的积分有一个准确的认知。 我碰到不少朋友，因为对自己的积分计算有误，一般会高估了自己的积分，导致认购了远高于自己积分的楼盘。 希望你不要出现这种乌龙。 积分计算规则，可参考以下说明：  （3） 学习买房目标板块的城市规划 在上海买房，一方面是满足家庭的居住需求，同时我想大部分人还是希望自己买到的房子能够保值和增值。 所以，整体原则就是，在能够满足基本的居住需求后，大胆的买规划！ 通过在政府官网，如上海市规划和自然资源局官网以及各个区的官网，查询规划文件，尤其是2035规划，同时也可以通过关键词在各个媒体搜索出一些解读文件，你要研究哪个板块，就对应仔细研读对应板块的发展规划。 看完规划，再看看各区对规划的落地效率，这个可以从很多新闻报道中找到答案。 通过大量的阅读，我相信你一定会得出结论的。 （4） 关注自媒体 单是自己去查找各类文件学习还是不够的，还要去找到买新房的一些公众号、微博、抖音、微信群等自媒体，他们会实时更新楼盘的进展、积分预测等相关信息。 期间，我关注最多的就是小胖买房公众号和黑衣人的微博。 3 如何踩盘 确定你要认购的目标楼盘，有不错的发展规划后，下一步就是实地踩盘了。 主要考察什么？ 第一，看城市界面 可以围绕楼盘5公里以内，开车兜几圈，看看楼盘的实际界面是新还是旧。 第二，看周边配套 实地考察周边的教育、商业、商场、交通、医疗、公园等配套建设是否完善，在距离上是否能满足日常生活和上班通勤。 第三，看小区 到了售楼处，别光顾着看沙盘有多漂亮，重点是能搞懂小区的规模、容积率、绿化率、楼间距、公摊、梯户比等。 以上专业名词简单科普一下： 容积率越低，小区可活动场地就越大，居住舒适度就越高。 绿化率越高，就代表小区园林环境越好，居住体验感也会更好。 楼间距越大，通风、采光、观景效果也就越好；反之，则会降低居住舒适度。 公摊越大，购买的房子实际使用面积就越小，得房率就越低。 梯户比越高，每台电梯服务的家庭就越多，等待电梯的时间也就越长；反之，梯户比越低，乘坐体验感就越好。 第四，看户型 看完沙盘，销售接下来会带你去看样板间。 好户型可参考以下标准： 南北通透、采光好、户型周正、楼层选择中高区（尽量不买底楼、顶楼、腰线层） 4 从认筹到上车的主要流程 最后，再来了解一下买新房有哪些流程？ 第一步，认购。购房者新房认筹时，需根据销售提的资料清单，逐条对应准备原件和复印件。基本上会包含证明身份、家庭，户籍，拥有住房状况的证明材料，五年内在沪购房记录及在沪缴纳社保，征信报告、收入证明及工资流水等相关资料。 Tips: 户口簿会要求婚姻状况为实际情况；第一认购人要求为上海户籍者。 第二步，打分。在开发商处认购成功后，市房管局，民政局，社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的积分，积分审核时间预计10天左右。 然后按照认筹人数，会出一个入围分数线。 第三步，摇号。根据摇号规定，如果达到摇号条件，达到入围分数线的购房者，即可参与摇号选房。 在选房这一步，是心理活动最丰富的一段。 有的人，因为饱受摇号之苦，会选择能上车就上车，哪怕户型和楼层都不符合自己的需求； 有的人，初生牛犊不怕虎，果断弃号，再去参加下一次认筹； 有的人，在现场被请去冷静去好好想想的…… 我的建议是，做取舍，目前这个形势之下，不是购房者选择哪个楼盘，而是楼盘选择买房人，如果有选房资格，在基本满足需求基础上，可尽快上车,毕竟下一次摇号就不知道会摇到几号了。 第四步，签约。一般摇号选房后，开发商会要求购房者在5-7个工作日内缴纳首付，并填写贷款申请相关材料，先完成草签。之后，开发商抢网签名额，抢到后会通知购房者完成正式签约。 走到签约这一步，真的是恭喜你喜提新房，值得好好庆祝一番了。 2022，卑微的买房人，加油鸭！ |
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