本课程适合地方政府党政领导、职能部门领导、城投董事长总经理、银行行长和高级客户经理参加。直播效果反响非常热烈，下次直播3月11-12日，请提前预约。预约方式见文末。2022年2月5日的消息，国家发改委有关负责人谈当前经济形势中表示，要“适度超前开展基础设施投资”、“推进新型基础设施建设”。这则消息，看似普遍报道，实则石破天惊。不仅指明“十四五”规划项目实施发展方向，对于正处在转折点的城投公司来说，无疑是一个新契机，就是适度超前的新型基础设施投资。
对于城投企业来说，绝不能等米下锅。地产方面，城投要加快融合产业。产业地产与传统商业地产的最大区别在于以产业思维设计战略，以产业发展为目标和方向，以地产开发为手段，通过开发运营和要素资源整合，打造产业集群、产业基地、产业园区。未来房地产一定是产业配套概念，与产业方向融合发展，新的城市建设需要产业地产新定位。比如被称为千年大计的雄安新区建设，比如粤港澳大湾区世界城市群建设等，这些新城大多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式，为产业地产带来发展机遇。 产业地产看似简单，却是新的命题，也是一个极其关键的战略性问题。如何实施产业地产，本文提出以下几个方面思路和典型成功案例，供大家参考。 一、2021年哪些城市城投拿地较多？如何看待拿地多的城投企业？2021年下半年土地市场走弱，地方国企与城投拿地开始显著增多，市场对“城投参与土地拍卖”的讨论也开始升温，从表面上看，城投企业似乎接过了房地产开发的大旗。 其实城投拿地，或者折价接手地方住房建设项目，建设保障房，体现了城投自身的公益属性，与自身定位相符；未来城投也将逐渐脱离政府投融资平台的属性，更多参与到基建与地产的联动开发中去，成为城市投资运营主体，增加重要的经营性收入。无论是委托代建业务，还是土地整理业务，都是新型基础设施建设的上下游产业链，适度超前开展新型基础设施建设和投资，提前布局产业，正是城投公司的业务升级发展的好机会。 城投未来在城市更新、片区开发等新模式中也将进一步强化自身区域独特属性；解决居住问题，加大保障房供应力度，商品房也不放弃。城投公司利用自身区域优势，围绕土地开发做文章，既解决城投公司转型之路，也成为地方政府调控房价的压舱石。 虎年之初，多家城投公司已经开始参与土拍并摘取了土地，主要是涉及山东、江苏、浙江、四川、河北等地的部分城投公司。部分城投公司通过公开拍卖获取土地使用权，配置安置房项目建设。具体来看，2021年拿地排名前50的城投企业中，9家位于湖北，6家位于安徽，5家位于贵州，其中拿地比例前5名的城投企业分别位于江西鹰潭、广东湛江、湖北荆州、广西钦州和新疆伊犁，这些城投今年在区域内的土拍市场上表现较为积极。二、城投拿后如何做产业地产呢？产业地产的概念是什么？产业地产与商业地产、工业地产、园区地产的区别？
产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体。
通俗说来，产业地产主营不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心，而是一个周期较长、内容多元的系统，需要依托政府支持配套，提供相对低廉的土地成本（不需要城市中心和区域的优势产业基础），通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务，吸引聚集新兴产业企业，形成新的经济中心和城市副中心。产业地产建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施，是工业地产的升级版，不同形态的办公楼宇和生产性物业构成，或是一个颇具规模的写字楼群与配套设施---产业地产升级了地产的性质。产业地产是以产业为核，地产为壳，是地产与产业的有机融合，在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发与运营并重，且重在运营；短期与持续并重，且重在持续 产业地产是以产业为依托，地产为载体，构建产业价值链一体化的平台，实现土地的整体开发与运营的新型商业模式。除土地一二级联动开发之外，更加注重产业运营、产业孵化、招商引资等综合能力。如何塑造产业集群，将产业与城市发展战略深度融合，探索产业生态圈构建，是未来城投企业开展产业地产业务的重要研究课题。 据 《中国城投行业发展报告2021》数据显示，城投公司房地产业务发展规模差异较大，营业收入最高达823.64亿元，最少仅有0.02亿元。各地城投公司的房地产业务的渗透幅度严重不均衡，且相较于房地产开发公司来说，规模整体还比较低。房地产业务营收占比35%以内的比例大，毛利率大多数趋于25%至40%范围内。
从城投公司转型发展看，通过商业地产开发，包括城市综合体开发，包括文化旅游产业开发，有利于融资平台锻炼队伍，更有利于培育盈利能力，而品牌房企也乐于同融资平台公司合作，毕竟在拿地方面压力显著减少。转型之路总是充满了不确定性，都无法一蹴而就，更不可能一帆风顺，过程总是伴随着割舍与疼痛，如刮骨疗毒。在承受转型之痛的同时，如何发挥城投公司在基础建设、政府关系、土地储备等方面的传统优势，并进一步开拓出新业务？看来，基于城市建设、产业发展和公共服务供给的产业地产或可成为城投公司转型新选择之一。1、首先介绍一种产业地产采用“政策+资本+产业”三位一体的思路和模式。以产业为核心，寻求政策支持，寻求资本合作。首先向政府要政策和资源支持，降低开发运营和产业培育的成本。要求整合产业基金公司、投资管理公司等各种资源，以创投基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等多种资本形式投资形成园区产业集聚。通过服务体系、配套体系建设实现要素共享、规模效益，促进产业集聚发展，通过政策驱动—资本驱动—产业驱动推动园区走上良性发展轨道。产业地产面对的是企业和政府，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此若想有效操盘管控产业地产项目，产业地产要求城投企业要深入产业综合体、或产业园区、产业新城载体建设中。 以青岛为例，在当今国企改革的时代背景下，青岛国资在产业运作层面可圈可点。近两年来，青岛国资出手上市公司股权，通过资本运作落地新的产业项目，成为资本市场的“弄潮儿”，也成为城市产业布局的开路先锋。青岛城投集团、青岛国信集团、青岛华通集团、青岛海发集团四家作为青岛市规模最大的政府投资平台，在资本运作层面“战绩”赫赫，不亚于国内一线创投机构。“半导体、生物医药、智慧城市建设，这三大行业是主要投资方向。城投集团“出手”布局半导体、人工智能、生物医药等产业领域的资本版图，也与国内各大行业的上市公司构建起产业投资与融合。以青岛城投为例，组建金融控股集团，参股银行，筹建报信、融资租赁、小贷、资管平台等实体，打造互联网金融，发起产业基金等。城投作为从事城镇基础设施建设的市场主体，可作为社会资本主导或参与投资、建设和运营，发挥了专业能力优势。 从青岛城投与企业合作成功，可见一斑。青岛城投与上海韦尔半导体股份上市有限公司、北京赛微电子股份有限公司合作成立了海丝民合半导体投资中心，城投集团约占87%的股份。城投集团持有韦尔股份约4%的股权，并在即墨区落地了两个半导体项目。城投集团还促成了韦尔股份封装测试商上海泰睿思微电子股份有限公司在青落地项目。城投集团联合韦尔股份及其他社会资本共同发起成立青岛泰睿思微电子有限公司，并促成将上海泰睿思吸收合并进青岛泰睿思。青岛海丝民合半导体投资中心持有青岛泰睿思母公司宁波泰睿思微电子有限公司13.37%股权。城投集团旗下的青岛城投科技发展有限公司(简称“城投科技”)也设立了多支活跃基金，参与半导体行业投资。集城投集团曾参与投资的中微半导体设备(上海)股份有限(北京)限公司3个项目都是首批登陆科创板的企业。数字枯燥无味，却浸透着心血汗水。青岛城投集团的投资发展的思路和出路值得借鉴。 产业地产载体建设完成后进入运营期才是开始真正考验企业实力的时刻，城投企业必须提升在产业运营、产业孵化、产业培育方面的综合运营实力。此时的产业孵化离不开与金融业务的协同，深入拓展金融与资本运作业务，强化产业孵化与培育，搭建资源、资产、资金融合贯通的平台。城投企业可作为社会资本主导或参与特色小镇、产业园区等投资、建设和运营，成为从事城镇基础设施建设和产业开发的市场主体。城投实施产业地产主要有三大主流运营模式：包括投资+建设+委托运营、投资+建设+联合运营、联合投资+建设+运营。城投企业产业地产主流业态模式，包括农旅文康类小镇、二产类小镇、产研类小镇，城投企业在规划时依据城市总体规划和发展目标进行选择。 以安徽省的中新集团（CSSD）为代表的片区综合开发“管运分离”模式为例。中新集团、中交城投（宁波奉化中交未来城）、华夏幸福、宏泰发展与区县经济政企合作片区综合开发模式，是“管运分离”，称为“大公司、小管委会”比较成功的模式。首先，产业新城、产业市镇、新型片区当中，园区管委会履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供决策支持等。华夏幸福、宏泰发展、中新集团、中交城投等为入区外来企业，提供区域规划和产业发展规划咨询、投融资与金融服务、土地整理服务、基础设施和公共设施建设与运营、产业发展等服务，作为产业集聚区投资建设运营发展的市场主体，在不增加政府债务和隐性债务的前提下实行市场化运作，从“立项、融投、建设、管理运营、还款”五位一体负责产业集聚区的建设和产业发展、园区运营。兵马未动，粮草先行。地方发改委和金融机构针对新型产业发展的金融专项政策，在充分利用中央预算内投资、地方政府专项债券、国开行、农发项目贷款、合作建设、EPC+O、特许经营、PPP模式等多种资金来源打组合拳的方式实施，充分利用多种资金来源打组合拳，比如：（1）中央预算内投资； （2）政府专项债券资金； （3）产业集聚区工业及配套商住土地出让金收益； （4）产业投资发展公司承接金融机构专项政策中长期项目贷款。 （5）PPP项目政府绩效付费与可行性缺口补助。 （6）产业集聚区产业二级开发如标准化厂房、配套商业、服务销售运营产业发展收入等二级开发收益。 进行“管委会”和“产业公司”两大主体职能回归：一是剥离管委会开发建设及运营等适宜企业化运作的职能；二是剥离产业集聚区政府融资平台的融资管道和通道职能，实现融资平台市场化转型发展。五年时间，园区累计完成固定资产投资近300亿元，签约引进项目276个，注册各类企业超600家，协议引进资金超720亿元，已投产运营项目150多家，其中，来自11个国家和地区的外资项目51个，成为滁州市乃至安徽省外资集聚区。园区形成了新能源新材料、高端装备制造、电子信息、营养健康等主导产业，拥有苏州星恒电源、台湾达亮电子、美国普立万新材料、美国安特普新材料、新加坡欣阳科技、京东物流、胜华波汽车电器、长久专用车、寒锐钴业、日泰紧固件等一批国内外知名企业，主要经济指标增速连续多年在滁州市保持领先。2021年，中新苏滁高新区规上工业增加值、高新技术产业增加值、战新产业产值、社消零、财政收入增长，数据抢眼。在2020年度安徽省省级以上开发区综合考核评价中，中新苏滁高新区蝉联TOP10，并且比上一年提升两个身位，排名第八。 3、城投企业布局产业中，以“产物一体”发展思路，“招培一体”发展思路、产业和物业综合开发思路，变“被动招商引资”为“主动产业培育”。在传统招商基础上，通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入，建立产业孵化培育优势，促进产业集聚发展，形成完整产业链条，变孤立的房产开发为综合的产物协同开发。通过物业建设打造硬环境和硬载体，必须要学会从产业这个核心层面赚到载体的钱。产业导入“人”，而“人”是物业真正的需求者，为人的各种需求提供各类服务，将成为物业“盘活”的主体内容。当物业可以实现持续的收益，可通过资产证券化实现产物开发的更高阶“盘活”。城投企业开展产业地产开发业务，需要提升产业招商实力。产业可以充分激发城市经济活力，产业的积聚创造了就业、收入，有了就业和收入就能吸引人口，保证消费，实现经济的循环畅通。城投企业可以采用政企合作、前端招商、后端服务、招商数据库、产业联盟等举措，通过产业招商引进高端生产技术，拉长产业链，形成产业集聚，全力提升整个园区的竞争力，对重大产业项目产生较强的吸附力，成功解决产城割裂问题，形成“产城融合”整体开发建设思路，提供区域经济发展的综合解决方案。以杭州高新区为例，不断创新产业招商模式，构建互联网+、政企对接、高校资源、引进龙头、聚集领军人物，导入吸纳进技术招商模式。城投企业在原有的土地开发业务的基础上，推进“产业+土地+地产+运营+招商+服务”的六位一体的模式，依托资源整合与拿地能力，向产业地产的业务转型之路大有可为。【课程内容】 一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟） （一）“十四五”规划与政府投融资新理念 （二）重磅政策重塑逻辑六个逻辑及两个应对 （三）“十四五“基建五个新特征 二、基建和土地片区开发合规问题 （一）政府投资管理 1.政府如何安排资金用于项目？ 2.如何定性政府投资项目？
3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？
5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？ 6.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？
7.委托代建与授权开发有什么不同？ 8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
9.如何定义垫资？
10.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
11.施工企业为城投国企垫资违规吗？
12.建筑企业供应链融资可行吗？ （二）政府预算和债务管理 1.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？ 2.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？ 3.能否签订超过3年的政府支付合同？ 4.政府的合规举债方式有哪些？ 5.片区开发可发哪些专项债？ 6.什么是政府的隐性债务？ 7.如何甄别是否构成隐性债务？ 8.有预算是否不构成隐债？ 9.什么是来自于政府财政资金的收入？ 10.政府补贴可否作为还款资金来源？ 11.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？ 12.政府如何合规把钱给到城投？ 13.财政如何给城投合法注资？ （三）土地一级开发 1.土地开发的流程是怎样的？ 2.什么是土地储备业务？ 3.土地储备的资金是如何管理的？ 4.土地出让金返还模式还可行吗？ 5.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？ 6.土地出让金如何合规用于项目？ 7.城投如何合规介入土地储备业务？ 8.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？ 9.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？ 10.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？ 11.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？ 12.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？ 13.有的地方的土地指标为什么可以贷款？ 14.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？ （四）片区开发 1.什么是片区？什么是片区开发？ 2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？ 3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？ 4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？ 5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？ 6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？ 7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？ 8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？ 9.土地招拍挂有什么规定？ 10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？ 11.能否带条件出让土地？ 12.如何才能勾到地？ 13.银行如何分析片区项目融资的可行性？
14.多大的片区项目便于融资？
15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？ 16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？ 三、片区开发融资模式 （一）土地一级开发阶段 1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式 2.土地注入模式 3.分期付款+延期付款 4.做地模式 5.一二级分段+联合模式 6.二级赎买一级模式 （二）棚改旧改城市更新 1.棚改自求平衡模式 2.二级带一级模式 3.广东“三旧”更新模式 4.上海保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式 5.其他各地城市更新模式分析 6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决） 7.住建部叫停大拆大建及其应对 （三）综合开发自平衡 1.未来社区模式 2.TOD模式 3.EOD模式 4.M0新型产业模式 5.矿山生态修复自平衡模式 6.砂石资源自平衡模式 （四）结构化合作 1.开发性PPP模式 2.片区特许开发模式 3.园区全流程PPP模式 4.混改+上市模式 5.专项债+土地模式 6.专项债+市场化融资模式 7.专项债+PPP模式 （五）“授权+投资+EPC” 1.京投ABO模式 2.片区ABO+模式 3.F+EPC模式 4.投资人+EPC模式 5.投资合作+EPC模式 6.参股+施工模式 7.认购基金+施工模式
8.节点购买模式 （六）做大做强城投 1.园区运营商模式 2.经营性项目城投委托代建模式 3.授权开发+做大做强城投模式 4.片区综合开发市场化融资模式 5.园区“授权+封闭运行”模式 四、片区开发投融资总论 1.片区项目开发条件分析 2.片区项目资金平衡分析 3.片区开发投融资模式选择 五、片区”ABO+'模式的整改 1.片区综合开发市场化融资
2.部分优化法
3.快进快出法
4.建企垫资型“投资+EPC”模式的整改
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