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我明白了一件事情，什么规划什么利好，若与改善生活无关，一律可以放下，买房就应该严格以提升居住生活品质的方向上去考量。 心情平复以后，重新执笔写踩盘调研，是让更多的刚需、初次购房者清楚明白，买什么样的房子才能让自己在能力范围内过上好日子，而不是牺牲自己的生活，去赌概率。要不忘初心，从追求幸福美好生活出发去选房。 先概括一下星寰的综合素质 最低350个w左右有一套90平方南北对流小三房。也就说，3成100w多一点就能拿下一套小三房。 交通：周边步行五分钟有一个七号线谢村地铁口，两站转乘三号线、三站转乘18号线，轨交通勤效率算是同价位中拉满了。   商业配套：过日子依靠楼盘底商就可以了。周末改善一下生活质素的话，往东两站汉溪商圈、三站万博商圈，往南三站祈福、宜家商圈也不赖，十五分钟左右的生活在这个价位上算是可以了。 学校：现状是村小，这是番禺刚需盘的共性，不算什么突出的弱点，毕竟大家都有的弱点就不是弱点了嘛，而且其他同级别近郊板块即便贴牌名校遍地，也不是包生崽的。 产品：越秀最新一代产品，算上“偷面积”实用率接近9成，寸土尺金处处用到尽的户型设计，即便90小三房也一点都不觉不够用，外立面也ok时尚的，十分适合不想跟婆婆住但资金有限的年轻上车。 总结：适合东站、天河路、珠城、琶西刚需上班族。 同是最低3.6w起，西边你要远赴千灯湖lake，毕竟不是广州地盘，隶属于二线城市财政和产业体系，价值还是有点悬的。 而东部要深入到几乎与市区不同一片天的科学城东部，进城分分钟要达到1.5h以上，还要通过电鸡或者公交接驳，回家最后一公里不确定性增加，便利性自然就大打折扣。  更重要的是，萝岗发展十年至此，连个像样点的商圈都没有。 理想丰满 实现须时  环观越秀星寰tod这个盘一周，属于广州南站片区总规划下分的谢村组团。目前除了恒大球场和人才房项目，其他地块基本上都是长草中。而未来这里规划了五所中小学。隔壁广州南站，有数百万平的商业，这附近的想象空间丝毫不比当年的当红炸子鸡万博小。 另外，南站及其周边是市zf的主导的，而不是番禺区主导，虽然过去几年市zf对南站的态度是一直搁在那不动，但随着近期城投和新鸿基的相继插旗，似乎标志着这一块开始有点动静了。 预期居住人口众多 商业实现概率高 商业方面我倒不太担心，毕竟N地铁交汇，周边还建有过万户的人才房，有人流就会有商业，这丝毫跟地段、房价高低无关。 比较一下白云北、千灯湖、智慧城-科学城、万博-汉溪三个近郊热门区域，智慧城-科学城的商业是最差劲的。 再对比一下珠城和天河路，珠城房价够高了吧，工作人群收入看起来算好了吧，高德置地苟延残喘十余年，半si不活，只有igc稍微好一丢丢，但在天环太古汇面前还是差那么一丢丢，高德汇、太阳新天地就更不用说，一个比五线城市商场还要村，另一个亏到拍卖都没人要。归根到底不为啥，只因为人不够。   教育配套预期可能有点悬 但中小学配套这方面就有点悬了，就连和樾府大大也是读的普通村小，而番禺区fu早已发布学位预警，想一下，为啥zf面临着学位不足，哗啦哗啦大建学校不就解决了吗？但看不出来pyqf有什么大计划要大建学校啊，新增学位对比起新增学龄儿童简直毛毛细雨。归根到底是财政咯，这三个五年规划重点议题只有两个，搞起一个万博、修通一条南大路，即便工期如此拖沓，估计已经倾尽pyqf所有，千军未动，经济先行。因此医疗教育这些后话就先不要想了。等经济引擎运转起来，路通财通之日再说吧。 4w单价同价格段横比 白云北：佳兆业城市广场、云湖花城，虽然同样有地铁有学校，但紧靠高速铁路，而且周边环境相对一般，距离市中心10多站地铁，环境和地铁通勤距离都较星寰弱。   科学城东：时代天境和天韵，保利罗兰四期，合生中央城，品秀星樾，星樾山畔，不是360度墓景，就是距离地铁1-2公里。而且，离市中心10多站，6号线也是运行时速倒数的一条地铁线，自驾距离也在二十五公里以上，基本上只适合本地上班族，对市区工作族不甚友好。   老黄埔东部：越秀星航、卓越招商臻珑府，孤岛盘无疑，周边旧改停滞，烟囱林立，同样距市中心十多站地铁，万科黄埔新城就更不用说了，距离地铁远不止，地理位置接近新塘，价值与汉溪大道一线已不是同一圈层。 总结来说，我认为，越秀星寰在同价层新盘中，各要素算是最均衡的。 |
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