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原创声明 今日推送文章，为文章作者授权本公众号首发原创文章，转载请在公众号醒目位置注明作者及出处。我们将不断创新文章内容，努力提供更多更好的保全与执行实务干货。转载请直接联系责任编辑。 只有在已经返还购房价款的情况下，出卖人才能排除对房屋的执行 编者按 司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。 阅读提示：被执行人购买房屋已办理预售合同登记或预告登记的，即使房屋未登记在被执行人名下，法院仍可依法“预查封”，并在房屋顺利过户后转为正式查封。但实践中，出现了大量房屋出卖人在预查封后解除合同的案件。此情形下，出卖人能否主张对房屋享有所有权并请求排除执行？本文分享一则最高法院的案例，对该问题予以分析。但是我们也注意到，实践中有不同的裁判观点，且这一问题较为专业、复杂。因此，在遇到类似案件时，当事人应聘请专业的律师团队结合具体案件情况，深入分析、研究，得出精准法律分析意见和争议解决方案。 裁判要旨 出卖人在法院采取预查封措施后解除房屋买卖合同的，只有在已经返还购房价款的情况下，才能排除对房屋的执行。 案情简介 裁判要点及思路 1. 乔增正与正商公司签订商品房买卖合同，办理了商品房预告登记，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。法院采取预查封措施并无不当。 2. 正商公司解除合同发生在法院预查封涉案房屋之后，正商公司不能仅依据合同解除对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。 3. 在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。 综上所述，正商公司未将乔增正已经支付的购房款交付执行法院，因此正商公司对涉案房屋不能排除执行。 实务要点总结 北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。 1. 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定、第十六条规定，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。 2. 房屋办理预售登记备案被预查封之后，出卖人不能仅通过解除房屋买卖合同排除对房屋的执行。法院并未通过物权或债权的角度说理，而是通过衡平各方当事人利益的“公允”角度予以论证，目的是防止申请执行人“钱房两空”。 3. 法院并未否认出卖人对房屋享有所有权，《九民纪要》亦强调合同解除后的返还请求权是“物权性质”，但出卖人必须在返还已收取的购房款后，才能排除对房屋的执行。 4. 由于本文主题争议较大，司法实践中存在不同的做法。在能够排除存在恶意的情况下，部分法院允许房屋出卖人通过解除买卖合同排除执行，即使出卖人尚未返还购房款。（具体详见延伸阅读） （我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。） 相关法律规定 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发〔2004〕5号】（2004.03.01生效）
《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】（2019.11.08生效）
法院判决 以下为河南高院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见： 案件来源 《新乡市正商置业有限公司、王清现再审审查与审判监督民事裁定书》【(2021)豫民申1021号】 延伸阅读 在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考： 1. 商品房买卖合同解除后，房屋出卖人只有在返还价款的情况下，才能排除对房屋的执行。 案例1：《辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司、孙敏二审民事判决书》【(2021)辽01民终5251号】 本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为荣信房产公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，孙敏系基于与刘利国民间借贷纠纷一案而作出的(2018)辽0104民初9545号民事判决查封的案涉房产；而荣信房产公司是基于业已生效的(2019)辽0114民初496号 民事判决而提起本案执行异议之诉，且(2019)辽0114民初496号民事判决只判令解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议并责令刘利国、谭莉伟协助备案，并未判令案涉房产归荣信房产公司所有，亦未判令荣信房产公司向刘利国、谭莉伟返还房屋价款，在此种情况下，如果允许荣信房产公司排除上述金钱债权的执行，将会使作为申请执行人的孙敏既执行不到被执行人刘利国、谭莉伟名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人刘利国、谭莉伟的价款，有失公允，故参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用的相关规定，荣信房产公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回荣信房产公司的诉讼请求并无不当，本院对荣信房产公司的上诉主张不予支持。综上所述，荣信房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 2. 房屋出卖人依法解除房屋买卖合同，被执行人的相应债权请求权丧失，可以排除对房屋的执行。 案例2：《浙江光大置业有限公司与史金惠案外人执行异议之诉纠纷上诉案》【(2017)浙10民终825号】 台州中院认为，本案争议焦点在于上诉人光大置业对讼争房屋享有何种权利，以及该种权利能否阻却人民法院的强制执行。对此，现结合相关法律规定作如下分析：（一）根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第五条的规定，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，案涉预售商品房虽经预告登记，但不影响其物权仍归属于上诉人光大置业的事实。（二）人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。本案中，原审第三人泮广统未能按时偿还按揭贷款，且已向上诉人光大置业明确表明自己收入降低无力按时还贷并提出退房要求，该种意思表示符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，上诉人光大置业可行使法定解除权解除双方之前订立的商品房买卖合同。现上诉人已明确要求解除合同，且本案上诉人并未收到预查封裁定，现有证据亦不能证明本案存在合同当事人恶意串通之事实，故本院认定涉案商品房买卖合同已有效解除，原审第三人泮广统亦因此丧失了以涉案房产物权变动为内容的债权请求权。在此情况下，原审法院继续对涉案房屋采取执行措施，缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。综上，上诉人光大置业的上诉请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省仙居县人民法院（2016）浙1024民初4393号 民事判决；二、停止对光大·晶都诚园（城北西路以北，原三桥造漆厂厂区地块）4号楼1单元402号房屋的执行。本判决为终审判决。 3. 预查封保全的仅是买受人基于商品房预售合同对出卖人享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，买受人取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，法院才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价。 案例3：《德辅供应链管理（香港）有限公司、何燕申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2020）最高法民申2441号】 最高人民法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，何燕取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足德辅公司对何燕享有的债权。 4. 在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。 案例4：《佛山市奥园置业投资有限公司、广东粤财资产管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2020）最高法民申4211号】 最高人民法院认为，根据原审查明的事实，2011年4月20日，奥园公司与王莉就涉案商品房买卖合同在佛山市顺德区国土城建和水利局办理商品房预售登记。一审法院于2014年5月5日就涉案房屋进行了预查封。后奥园公司向佛山市顺德区人民法院诉请解除商品房买卖合同，该院于2015年2月26日作出（2014）佛顺法乐民初字第978号民事判决，判令解除了涉案商品房买卖合同。在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。但是，如果直接解除预查封，不能充分保护申请执行人的利益，也将使预查封制度的作用落空。因此，二审法院认为，只有在奥园公司已经返还价款的情况下，才能排除债权人粤财公司的执行。在奥园公司未返还价款的情况下，不能排除执行。该认定符合预查封制度的功能定位。 5. 预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 案例5：《兰州中海宏洋房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5670号】 最高法院认为，中海公司还主张根据《查、扣、冻规定》第十八条第二款，其有权解除合同，建行营业部无权就案涉房产申请执行，但本案并不符合适用该条规定的条件。中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施，但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据，不能成立。 本期主编 执行主编 李营营律师 北京云亭律师事务所 责任编辑 李文雪 微信号：17310145421 |
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