随着我们国家的经济发展步入新常态，房地产企业也随之迎来了新常态。这里所说的新常态，其实说白了，就是回归市场，实现真实需求。大家都知道，房地产企业是中国经济发展的支柱产业之一，所以它的常态就要平稳健康发展。例如目前房地产市场新常态所表现出来的特征就是平稳增长，分化调整，求异创新。这些指标也都说明了未来房地产企业的一个发展的趋势。其实这也给我们很多购房者敲响了一个警钟。因为市场格局的变化，也会导致房地产企业格局的变化。所以我们在购房时就要掌握一些技巧，以此判断房地产企业是否安全可靠。
如何判断开发企业是否靠谱、安全？
我们在买房子的时候，很多朋友可能首先关注的是户型，然后去关注的是房子的质量，往往很多朋友可能就忽略了对房屋开发企业的关注。其实大家可以想想，如果我们购买的房子不能按期交付，或者根本就没有办法交付，那么会是什么样的后果呢？所以我们购房除了要关注房屋的质量以外，也需要去关注开发企业的安全性。而判断一家开发企业是否安全健康，个人认为我们可以采取三个指标去判断。在这篇文章中，家居杂坛就以碧桂园为例来给大家简单的介绍具体判断的方法。
（一）：资金和销售情况
这里所说的资金情况，包含了该企业在一段时间内的销售业绩，其实也就是它的回款情况、具体回款率，以及上市企业的股票增值等等情况。这些情况综合在一起，就说明了该企业具体的资金情况。资金是否充足，是否满足后续的发展要求。而碧桂园具体的情况如下：
①、股票增持情况。10月19日，据联交所披露，碧桂园集团董事会联席主席杨惠妍10月4日在场内以每股均价7.23港元增持公司261万股。而且在2日到4日，杨慧妍已连续三天在二级市场增持公司股票，累计增持1761万股。累计耗资大概1.28亿港元，增持均价7.30港元每股。由此可以看出，其股票增持情况良好。
②、回款率情况。回款率是房企非常关键的一个数据。根据碧桂园的中报数据显示，在2021年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元。其中权益回款率达到90%，而且根据数据表明，已经连续六年高于90%。所以其回款率是非常高的。
③、销售业绩情况。对于碧桂园的销售业绩，在业内是有目共睹的，而且销售业绩也呈现出非常强的韧性。例如最新的公告的数据显示，碧桂园在2021年的10月份实现权益合同销售金额约458.3亿元。实现了环比的正增长，而且整体的数据是优于行业平均水平的。另外根据第三方研究机构的数据也表明，碧桂园前10个月累计销售以及10月单月的销售规模，都处在行业第一。
（二）：企业的机构评价和研报观点
一家房地产企业能否平稳健康发展，是需要各方面进行评估的。首先要在合理的指标范围之内，然后有相应的机构进行评级，最后可以对该企业各个方面进行考核。大家在选购房屋的时候，也要关注各个方面的观点。所以以下三方面的内容也是对于房地产企业来说至关重要的：
①、三条红线指标情况。如果我们从三条红线指标来看，可以这么说，碧桂园处于较为健康的黄档。其中仅有一项，也就是扣除预收款的资产负债率稍微高于红线的要求，但指标是逐步向好的。例如从去年年底的80%，已经下降到现在的77%。所以基本上是符合监管要求的。
②、机构对企业的评价。其中这一点是我们关注一个房地产企业时要重点看的。像今年下半年到现在，有三大国际评级机构对于我们国内的各个房产进行评级及展望，大概达到了130多次。其实大家也知道，有的房产企业出现了债务违约，遭遇评级下调。但是在这种背景下，穆迪和惠誉都维持对碧桂园的投资评级，也是非常难得的。
③、研报观点。对于研报观点，大家也是需要了解一下的。像我们所熟知的摩根士丹利经常对各个企业进行研报，摩根士丹利在此前的研报观点称未来是看好一些具有强劲可见盈利，执行纪律良好，而且在当前市场环境下，资产负债比较稳健的房企。其中给予碧桂园的是房企增持评级。
（三）：企业的负债情况
其实，我们很多朋友都会去关注房地产企业的负债情况。因为房地产企业的负债如果很严重的话，真的有可能导致房屋无法按时交付，甚至都可能无法交付。所以我们在了解一家房产企业到底怎么样时，确实应该了解其合同负债，有息负债等一系列的负债情况。而在这里家居杂坛把相关负债情况给大家总结一下，具体包含以下三点。
①、合同负债情况。由于中国地产采取的是预售的制度，这点跟普通商品是有一定差异的。所谓的预售就是先交钱后交房。这也导致了这样一种情况，就是我们把买房的钱交完了，但是房子还没有到我们手中。其实这笔钱就不能确定为房企的收入，一般要归入负债。也就是所说的合同负债。只有等正常交付以后，才可以转为房企的收入。其实这个负债如果很高，反而体现出企业的业绩有保证。这一点，大家一定要清楚。截至2021年6月末，碧桂园的合同负债高达7242.71亿元。而这个数据占总负债的比重为41.63%。其实这也就意味着碧桂园一半的负债未来可以转为收入。
②、有息负债的下降。对于有息负债是一个房企需要尽量减少的，因为有息负债越多，房企的压力就越大。根据相关数据表明，截止至2021年的6月30日，碧桂园有息负债降低至3242.4亿元。这个数据比去年的年底下降了7.5%。而且在一年以内有息负债占比下降至了27%。其实很多朋友可能不了解这些数据，但是这个有息负债降低，是对于企业来说非常好的一个数据。另外该公司的净负债率仅为49.7%。这个数据是很优良的，而且已经多年保持在了70%。
③、可动用的现金余额和土地储备情况。一个企业可以正常良性的发展，必须有足够的可动用的现金。另外对于房企来说，要想持续发展，必须要有满足其发展的土地储备。像碧桂园的可动现金余额，截至6月底可动现金余额约为1862.4亿元，而其中的现金短债比为2.15倍。另外来说一下土地储备，截至2021年的上半年，碧桂园总土地储备已经达到了27880万方，这个数据也是处在行业第一的。而且其中的权益可售资源超过了202万亿元。这些充足的土地储备和可售资源，是企业未来发展的坚实保障。最后一点，就是碧桂园的均衡布局。碧桂园能够精准把握城市的发展机会，对各个城市实现了均衡的布局。
结束语
今天我们国内的地产行业已经进入了新常态，其实新常态给更多的企业提供了挑战和机遇。所以大多数房企都要适应这种新常态。其实无论房企怎么做，最终的目的还是其交付的产品。所以说，在这篇文章中，家居杂坛以碧桂园为例给大家解答了如何去分辨一个房产企业优良的情况。其实不知道大家有没有发现这样一种变化，就是我们的房屋从传统的刚性住房需求已经逐渐向改善性住房转变。其实说白了就是从过去的“有房住”，慢慢地向“住得好”进行转变。所以房地产企业也要根据这种变化去变化。而我们老百姓就是要学会如何分辨房企的好坏，这样我们在买房子的时候，才能心里更有底。#展望2022房产行业新常态#
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