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城投股份有限公司： 我们接受委托，于2021年10月9日起对贵公司恒大·城投瑞城商住楼建设项目土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵公司对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，进行职业判断和必要的审核程序。由于鉴证事项符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收的有关规定；我所参与的鉴证人员已按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制；已获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，可以确认土地增值税的具体纳税金额。因此我们出具了无保留意见的鉴证报告，现将有关情况报告如下： 一、项目建设基本情况 城投瑞城项目位于山东省青岛东镇香江路南侧、香江一路东侧，由恒大集团(青岛)开发投资股份有限公司申报立项实施，由青岛市东镇发展和改革局下达文件号为（青黄发改投资{2016} 13号）关于《青岛市东镇发展和改革局关于城投股份有限公司恒大·城投瑞城商住楼建设项目备案的通知》,具体内容包括： 项目名称：恒大·城投瑞城商住楼建设项目； 建设地点：青岛东镇香江路南侧、香江一路东侧。 建设内容:城投瑞城占地面积20,933.50平方米，总建筑面积约116,228.10平方米，其中：地面上建筑面积83,734.00平方米，地下建筑面积32,491.10平方米。 总投资：66,946.30万元；资金来源：企业自筹资金；项目工期：2016年9月至2019年3月。 2、建设主要服务单位 城投瑞城项目建设主要服务单位包括；主要设计单位：北京东方华脉工程设计有限公司;主要施工单位：中启胶建集团有限公司;主要工程监理单位：青岛信达工程管理有限公司。 3、贵公司与中启胶建集团有限公司、青岛信达工程管理有限公司、北京东方华脉工程设计有限公司等分别签订了项目工程总承包、建设工程监理合同、建设工程设计合同。 城投瑞城项目于2016年9月开工建设，由中启胶建集团有限公司负责完成该项目的施工,由北京东方华脉工程设计有限公司负责完成该项目的设计，由青岛信达工程管理有限公司负责完成该项目的监理，该项目于2019年3月完工、于2019年12月完成竣工验收备案。 二、项目实施的相关审核程序 1、我们实施了评价贵公司与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性的审核程序。我们在鉴证过程中发现，贵公司已建立了财务管理、费用控制、会计核算及有关资产管理等方面的内部控制制度，内部控制制度较为健全。经实施控制测试，未发现已制定的内部控制制度不能有效贯彻执行的证据，我们准备合理信赖被鉴证单位已制定的内部控制制度。 2、我们实施了与贵公司土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性、真实性、合法性和可靠性的审核程序。贵公司提供的内部证据较为齐全，外部证据也较为充分。所取得的证据的形式和取得方式、方法合法，且证据之间能够相互印证，能够证明收入事项、扣除项目与清算项目之间存在因果关系，能够证明被鉴证事项的客观存在。证据的效力级次较高，根据证据来源、性质和获取证据环境等因素进行分析判断，我们认为是可靠的。 3、我们根据贵公司提供的恒大·城投瑞城商住楼建设项目的会计资料和纳税资料，实施了以下审核、验证、计算和进行职业推断等程序： ① 取得（或编制）收入、成本费用等项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关纳税申报表等核对是否相符； ② 索取与土地增值税清算项目相关的合同、协议，了解其执行情况，并根据相同地段、相同期间、相同档次项目等情况，比较、分析其合理性，判断是否存在明显异常； ③ 检查账簿记录，审核收入、成本、费用等的记录、归集是否正确、完整，会计及税务处理是否正确，与报表、纳税申报表是否相符； ④审核原始凭证的真实性、合规性、完整性和账务处理的恰当性，并与明细账核对，审核其是否按照税法规定进行税务处理； ⑤ 结合相关账户的审核，必要时运用截止性测试，以确认收入、成本、费用等的真实性、完整性和准确性； ⑥ 确定与转让房地产有关的税金是否完整、正确； ⑦ 实地查看、询问调查和核实，并根据核实情况剔除不属于清算项目的内容； ⑧ 记录了与土地增值税清算有关的重大事项，并将收集到的鉴证证据进行整理、综合、分析、鉴定和职业推断； ⑨ 对鉴证工作底稿进行了必要的检查和复核，确认各表及各表之间的数据口径和逻辑关系是否正确。 三、本次清算应关注的风险事项 1、贵公司自报开发成本-建筑安装工程费核算包含基础设施费、公共配套设施费以及前期工程费，我们审核时予以必要划分和调整，其中装修费用中调减可移动分体式空调和热水器部分金额3,917,162.80元，调减因退房而结转开发成本-建安费用部分金额14,255,078.91元，调减为销售费用42,428.65元。 ①调减可移动分体式空调和热水器部分明细详见下表
②调减因退房而结转开发成本明细如下表
③调减为销售费用明细详见下表
2、贵公司自报开发成本-利息支出73,311,264.90元，因无法提供本项目开发贷款合同和支付利息合规票据调减为零，其扣除金额以房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和的10%通算扣除处理。 3、开发间接费需提供详细分摊依据和说明，或者按工程管理中心现场管理用工实际支出调整本成本项目，确认按8,916,226.98 元清算。 4、贵公司如果有未开发票部分需尽快督促有关部门及时开具并入账，并提供开具城投瑞城工程原始发票明细表以及对应的合同。 以上问题，我们建议贵公司根据属地税务机关对于房地产项目持续监管要求，及时报送土增清算项目有关动态资料，并加强税企联络，定期跟税务机关专管人员进行沟通交流，取得主管税局政策支持和业务指导。 四、土增清算筹划建议 我们根据土增清算多年工作经验以及贵公司项目实际情况，提出如下筹划建议，侧重于各地税企争议有关的环节，仅供贵公司今后的项目土增清算时予以参考。 （一）土增清算筹划-建筑面积审核 1、普通住房VS非普通住房 (1)总局规定-允许单套建筑面积和价格标准适当浮动20% 根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第十一条规定，条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定：根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)第五条规定，明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费:为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。 (2)地方规定-各地不一致，以山东省为例。 根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件:(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上; (二)单套建筑面积在144平方米(含)以下;(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。转让的商业用房、配套公建、地下室(储藏室)、停车位(车库)等附属设施按照其他房地产类型进行清算。 注意实务中一般根据单套建筑面积进行判断，即144平方米及以下的住房归属于普通住房。 2、视同销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认： ①按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定； ②由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 特别注意安置房合同销售的有关规定 (1)本地安置：房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照上述办法确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 (2)异地安置：房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按上述办法计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （二）土增清算筹划-土地成本分摊方法 房地产企业开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，由于政策规定不太明确,税企意见分歧很大。 1、相关法规依据 ①国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第(五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 ②国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 ③四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号)第三条:关于共同成本费用的分摊:纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。 同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 ④其他地方规定 土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。 分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。 建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。 2、清算操作建议 土增清算在执行过程中各地基本采用可售建筑面积法进行分摊，比较简便有可操作性，然而按建筑面积分摊土地成本无法体现土地价值在各类型物业中的实际利用，我们认为按销售收入分摊土地成本比较合理。 （三）土增清算筹划-地下人防车库成本分摊 地下人防车位，包括可办理产权转移和不可办理产权转移的车位土地成本处理（土地增值税）进行筹划。 1、相关法规依据 纳税人以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金须返回，再重新计入土地增值税的清算收入中，并为此缴纳土地增值税。 计算土地增值税清算收入额时： 抵减的土地成本销项税金返回销售额=项目（清算单位）清算收入对应的已经扣除的土地价款÷(1+11%) × 11%。 3、增值税上土地价款抵减了销售收入额，而在土地增值税清算时，收入中不抵减土地价款，土地价款作为“取得土地使用权所支付的金额 ”计入清算项目扣除额；对土地增值税而言，因土地成本多做，清算时包括其他房地产开发费用在内的加计扣除的基数加大（加计比例为20%），项目总体扣除金额加大，则相应的项目增值额降低；清算时选定按抵减的土地成本销项税金调增土地增值税清算收入，比调减土地成本有利于降低企业土增税负。 4. 筹划建议：纳税人应加强销售部门销控明细表和发票开具情况的衔接，按照属地主管税务机关要求，及时填报有关房地税源监控动态报表。 （四）土增清算筹划-建安费用的审核 1.建安成本或费用是房企开发成本最大的一项，也是扣除项目、加计扣除的基础。人为加大建安费用主要表现在下列三个方面: ①开发企业提供甲供材料,提高材料成本而虚增建安成本; ②重复列支建筑材料发票; ③虚构工程项目、工程上。 2.审核建安成本或费用，首先应查看相关建筑安装合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑安装工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款，如:将购进的材料已列入成本后收到建筑公司的建安发票中包含材料款后再次计入成本等现象。审核中发现有重复列支的，可要求企业提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结算书，进行厘清和剔除。例如:某房地产企业将代施工方采购的空调、智能和新风系统的设备材料发票1823.71万元列支开发成本。审核时通过核查该工程项目结算书，比对施工合同内容和设备材料使用情况，并与工程部人员约谈，查实结算造价中已经包含了该部分开支，从而将该部分重复结算的工程价款予以剔除。 3.工程结算书审核方面，重点关注是否存在重复结算、虛列工程项目、虛增工程量、做大工程单项定额单价等情形:审核中对于结算书中单项工程量大不合常理或单项工程结算单价过高的，须重点审查。在判断是否虚列工程项目、虛增工程量的审核上，可根据补充施工合同(协议)和施工现场签证材料进行审定，与施工现场签证材料不符的，应与房地产开发企业在建设部门的备案材料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本，如:某开发商有-占地11万平方米的开发项目，其挡石墙工程结算中体现共有10万立方的砌筑，检查人员按墙高5米，深度1米测算，则该挡石墙总长度为20000米，即20公里，从而发现虛增工程量的疑点:在判断是否做大、乱套工程单项定额单价的审核上，可与我省造价定额标准进行比对，根据其结算书的项目编号均可在《山东省建筑安装工程费用定额》找到定额单价，如经征询核对无法对应的，可根据《山东省建筑安装工程费用定额》予以调整建安工程成本。 4.不可扣除项目，对于房地产开发企业自行“预提”、“暂估” 的工程费用不能作为扣除。 5. 建安费用的装修费用 （1） 国家税务总局规定装修费用在土地增值税清算时可以作为房地产开发成本扣除，但并未明确装修支出的范围、是否需要在房地产买卖合同中约定等内容。因此各地区对装修费用的扣除标准，应参照当地税务局的具体文件及统一的口径。 ①“房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。”，比如精装修有关太阳能热水器费用为装修工程中的可移动部分，因此不得在开发成本中扣除。 ②房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。 ③房地产开发企业销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。 6.鉴于各地税务机关对装修支出土地增值税扣除规定不完全一致，建议纳税人在进行土地增值税清算数据申报前，和当地主管税务机关充分沟通，了解和掌握当地税务机关的具体口径，不要盲目的录入装修费用予以全部扣除。 7.筹划建议：事前用房地产项目动态管理系统对要清算地产项目进行一次风险识别，我们就能明确知道哪些费用属于不得扣除项，然后根据风险提示自行调整，避免事后被税务机关审核出来再进行应对的麻烦。如果是高风险、较严重的主观故意涉嫌偷逃税问题，有可能会被税务机关约谈，进行专项稽查，甚至被移交稽查、司法部门，轻则罚款、被降低企业信用、影响企业日后的经营活动，重则承担刑事责任。 8.建安费用要严格按照会计准则和行业会计制度规范准确核算外，建议协调工程项目部和成本控制部门，自项目开始建立健全合同管理台账，记录并及时核对各项工程合同金额、审计金额和支付金额等详细情况，并定期及时跟财务部门核对，加强项目成本的动态监控和管理。 五、本建议书使用范围 本建议书仅供委托方城投股份有限公司开发建设项目动态管理、土地增值税清算时参考使用，不适用于其它目的。非法律、行政法规规定，建议书的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公共媒体。本建议书与清算报告正文及附表不可分割，应一同阅读使用。因建议书使用不当产生的后果，与执行本次土增清算业务的注册会计师及所在的会计师事务所无关。 |
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