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《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。卖方与买方均系完全民事行为能力人，双方在充分协商的基础上签订《售房协议》，卖方未举证证实存在买方利用其处于危困状态或缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，不符合显失公平的构成要件，故卖方主张其承担房屋过户需缴纳的税款约定为显失公平条款缺乏法律依据，不予支持。 公众号：御用大律师 微信号 : sendsmallstop | | 姬某与禹某不动产登记纠纷再审民事判决书【太仆寺旗人民法院（2019）内2527民再3号】 |
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2016年4月11日，卖方姬某作为甲方与买方禹某作为乙方签订了《售房协议》，协议约定“甲方将所继承楼房（宝昌镇建北区陵园路交警住宅楼4-301）及小房售与乙方，价格为人民币160000元（含过户）。经甲、乙双方共同协商，达成以下协议：1、楼房及小房交付日为2016年4月11日，乙方付给甲方现金人民币140000元（含定金2000元）；甲方将楼房及小房钥匙交于乙方。2、甲方负责将该楼房房本过户到乙方名下，房本交于乙方时，乙方将余下房款人民币20000元一次性交于甲方。3、涉及该楼房的物业费及取暖费按照楼房交付日期结算。4、如甲、乙双方在房屋交付与房款支付过程中产生纠纷时，在当地人民法院诉讼解决。5、此协议一式两份，签字（盖章）生效”姬某在甲方落款处签字，禹某在乙方落款处签字。协议签订后，买方禹某给付卖方姬某140000元，姬某向禹某交付了房屋。2016年9月2日，经太仆寺旗公证处公证，案涉房屋由姬某继承。2016年12月1日，禹某给付姬某房款14000元，姬某为禹某出具收条一张，其上载明“我于2016年12月1日收到禹某房款154000元整，余款6000元待房屋过户后一次性付清”。2017年3月29日，禹某垫付土地评估费及宗地款共计600元。2017年4月24日，姬某缴纳其他土地出让收入1826元，2017年7月24日，姬某缴纳契税及印花税共计55.68元，2018年9月14日，姬某缴纳个人所得税、增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加共计35195.92元。因卖方姬某未能配合办理房屋过户手续，买方禹某向太仆寺旗人民法院提起诉讼，要求姬某将交易房屋产证过户至禹某名下。姬某以合同约定的“办理房屋过户需缴纳的税款由卖方承担”条款显失公平为由，认为合同为无效合同，并无需办理过户手续。一审法院判决并未支持姬某的抗辩意见。姬某不服一审判决，申请检察机关提起抗诉，太仆寺旗人民检察院于2019提起抗诉，太仆寺旗人民法院再审后依然未支持姬某的抗辩意见。买卖双方约定办理房屋过户需缴纳的税款由卖方承担，卖方可否主张房屋买卖显失公平？对于协议中房屋价款16万元及合同中约定的过户的含义，从几次庭审中可以明确得出房产在流转的过程中会产生相应的税、费，姬某多次拉着禹某去办理房屋过户的时候，禹某所谓的费用应当理解为合同中明确的过户费，对于国家所征收的各项税款双方实际上并未明确由谁支付，依据一般交易规则，所有的税由买方承担。房屋价款160000元接近或低于2016年太旗的房屋市价，如果由姬某承担税款则导致房屋价格明显偏低，姬某作为正常的成年人而涉案房产又是合法继承所得，以远低于市价的价格出售合法所得的房产没有必要，因此房屋价款160000元明显不含应当缴纳的税款，如判令姬某承担税款会导致该项交易显失公正，严重损害姬某的合法财产权益。《售房协议》合法有效。约定的包括过户160000元就包括税费，交税是申诉人姬某应该交的，当时他着急用钱买房子。本案因房屋买卖双方对交易税费约定不明产生了争议，由此导致了诉讼。案件中的合同条款“价格为人民币160000元（含过户）”该怎么理解，再审法院从文义解释、目的解释到交易习惯以及诚实信用原则，全方面进行了阐述，并认定应当由卖方承担交易中的全部税费。这里，笔者展开说明一下，为什么卖方姬某会坚持认为其承担税款显失公平？我国住房交易中涉及的税费包括应当由卖方承担的个人所得税、增值税、城市维护建设税、教育费附加（注：部分省份还有地方教育附加等费用），以及由买方承担的契税。上述税费中，个人所得税的税负最重，简而言之个人所得税在税法默认的核实征收方式下为房屋买卖差价的20%。如果采取核定征收方式的话，那么个人所得税按房屋卖出价的1%-3%征收率征收。对应本案而言，如采取核定征收方式，个人所得税最高为4800元（16万×3%）。而如果采取核实征收方式的话，个人所得税约为30100元【（16万÷1.05-1826-55.68）×20%】。两种计算方式相差悬殊，相差约25000元！本案姬某最终缴纳的税款35195.92元中，绝大部分为个人所得税！本案中姬某之所以被税务机关采取核实征收方式征收个人所得税，理由是姬某通过继承方式取得房屋。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第五条规定，卖方出售通过继承方式取得的房屋，只能采取核实征收方式。故本案中，姬某在交易时无法选择核定征收方式降低税负。在房屋交易实践中，无论是中介机构还是房屋登记机构工作人员，大部分情况下都只遇到核定征收方式征收个人所得税，很少会遇到核实征收方式。故笔者猜测姬某在交易前咨询相关人士时只考虑到了核定征收方式下的税负，并未想到核实征收方式下的税负，而在实际过户时面临巨额税单毫无思想准备，由此在庭审时才大呼“显失公平”！那么，姬某因交易前对税费预测的误判是否构成“显失公平”呢？审理法院对此明确作出了结论：不构成显失公平。根据《民法总则》第一百五十一条规定，只有在一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，才属于法定的“显失公平”情形。本案中，姬某具备完全民事行为能力，在签订《售房协议》时并未处于危困状态，也不存在缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，不符合显失公平的构成要件。除非姬某能够举证证明在签约时处于危困状态或缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，比如因生病导致神志不清、被其他人威胁而急于出售房屋获取救命资金等情形，否则姬某的抗辩意见法院不会采纳。注：《民法总则》于2021年1月1日起失效，《民法总则》第一百五十一条变更为《中华人民共和国民法典》第一百五十一条。 关于办理过户需缴纳的税款，姬某认为协议中约定“价格为人民币160000元（含过户）”应理解为所谓的含过户只包括过户手续费，并不包括所征收的各项税费，禹某认为协议中约定“价格为人民币160000元（含过户）”应理解为包括税费在内的过户费用，双方对合同约定条款理解存在歧义。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，根据协议所使用的词句及有关条款解释。从所使用的词句含义而言，“含过户”包括办理房屋产权过户所需的手续费和相应的税费，符合通常的理解和用语习惯，若仅指手续费，则上述约定因欠缺税费的承担而不完整，不符合逻辑性和连贯性。其次，从设置该约定的目的解释，《售房协议》第2条约定“甲方负责将楼房房本过户到乙方名下，房本交于乙方时，乙方将余下房款人民币20000元一次性交于甲方”。在姬某于2016年12月1日出具的收条中亦有“余款6000元待房屋过户后一次性付清”的表述，双方设置该项约定，系为明确办理房屋产权过户义务的承担主体，从上述约定可以看出，乙方付有办理过户并最终将办理完毕产权转移登记的房本交付给甲方的义务，办理房屋产权过户必然产生相关的费用，因此“含过户”包括办理房屋产权过户所需的税费，符合双方设立该项约定的目的。最后，根据交易习惯以及诚实信用出发，退一步讲，即便根据《个人所得税法》、《城建税暂行条例》《增值税暂行条例》《契税暂行条例》等现行税收管理法律法规对纳税义务人的规定，办理房屋所有权登记过户手续所需缴纳的税费中仅契税的纳税义务人为房屋买卖的买受方，其余税费的纳税义务人均为出卖方。但因双方就办理房屋所有权登记过户所需费用由卖方姬某承担进行了书面约定，该约定不违反我国现行税收管理方面的法律、法规的强制性规定，符合当事人的意思自治原则和契约自由原则，该约定合法有效，双方当事人均应当信守。因此，办理过户需缴纳的税款应当由申诉人姬某承担。关于姬某提出的由其承担税款将导致该房屋买卖显失公平的主张，《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。姬某与禹某均系完全民事行为能力人，双方在充分协商的基础上签订《售房协议》，姬某未举证证实存在对方利用其处于危困状态或缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，不符合显失公平的构成要件，故对该抗辩主张本院不予支持。上海市股权专业律师；致力于股权交易、投融资并购、公司治理与股权激励业务，擅长重大复杂诉讼与仲裁业务，尤其是对赌纠纷、股权纠纷案件；刘律师秉持技术驱动法律理念，在服务中侧重法财税一体化服务，综合考虑法律方案与财务、税务及其他专业领域衔接，一站式解决客户需求。
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