2022重庆商业观察

常心舟 2022-03-16

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近年来，山城重庆频频出圈。

从李子坝轻轨穿楼而过的魔幻，到1楼滨江路22楼市民广场的8D空间，再到重庆小面、牛油火锅等麻辣热情的美食，以及「勒是雾都」的豪爽直率性格……

特色鲜明的重庆，被人们津津乐道。

*轻轨穿墙而过 | 图据网络

然而，或许「网红城市」的标签过于深入人心，以至于与重庆人日常生活息息相关的商业，常常被忽视。

事实上，重庆商业早已今非昔比，近年来更是风头正劲。

重庆已连续4年位居「中国商业地产活力40城」前十，2021年度更是高居该榜单第五位（前四为上海、北京、成都、深圳）。

重庆多商圈结构已形成，目前正处于快速迭代阶段。

据规划，解放碑-朝天门商圈、观音桥商圈将在三年内跻身世界级商圈行列。

「重庆向北」的代表——中央公园商圈，汇聚渝北吾悦广场、龙湖公园天街、重庆大悦城以及即将开业的合景·悠方（重庆）等项目，已初具规模。

*解放碑「十字金街」 | 图据网络

并且，重庆重奢正在崛起。

新近动态是，重奢四强之一的协信·星光68广场于10周年之际开启了最大规模的调整，在原有品牌矩阵基础上，引入了Louis Vuitton路易威登、Van Cleef&Arpels梵克雅宝（重庆首店）、Cartier卡地亚、Tiffany&Co.蒂芙尼等一线品牌。

而从本土生长起来的强势商业品牌——龙湖商业，继续占据优势位置，推进全面布局；并在全国市场声量逐年上涨，正凭借轻重资产并举的战略，进入快速扩张期。

此外，重庆的文旅商业也格外引人注目。

长嘉汇弹子石老街、十八梯、贰厂等项目，在城市更新中融入文旅商业，取得了良好的市场反馈。重庆融创文旅城一期已开业，首年营收高达12亿，二期预计2022年年中正式亮相。

2022年重庆预计新开43个商业项目，其中「重庆100MALL」所属的「万科陆海国际中心」高度将达到458米，创造新纪录，刷新城市天际线。

「网红城市」标签之外的重庆商业，所呈现出的现状和发展趋势，值得关注。CRR谨以此文，记录下我们所看到的「真实的重庆商业」。

01.

持续迭代的多商圈结构

大山大河、彼此分割的地形特点，为重庆的多商圈结构提供了天然条件。

从早期的解放碑、观音桥、杨家坪、沙坪坝和南坪五大核心商圈，到近年来兴起的江北嘴、弹子石、冉家坝、大坪、中央公园等新商圈，重庆商业呈现出多点开花的局面。

据重庆市商务委相关数据，截至2020年底，重庆全市社会消费品零售总额在100亿以上的商圈达12个。

*重庆主要商圈图

我们认为，重庆多商圈结构不但具有天然优势，而且目前正处于快速迭代阶段。这主要体现在两个大方面：一是传统商圈升级，二是新商圈崛起。

解放碑步行街2020年度营业额172.2亿元，高居「全国示范步行街」榜首。据政府相关规划，解放碑商圈将从目前的1.2平方公里扩容至3.05平方公里，形成解放碑-朝天门商圈，串联城市地标、知名景点、历史遗迹、后街支巷。计划到2025年，汇集国际知名品牌500个，社零额突破1000亿元。

观音桥商圈汇聚了龙湖重庆北城天街、茂业天地、大融城、协信·星光68广场、CIC天和里购物中心等十余个商业项目，LOUIS VUITTON路易威登、GUCCI古驰、Burberry博柏利等90多个国际一线品牌，以及20多个西南、重庆「首店」。2020年度，观音桥商圈累计实现零售总额约467.5亿元。

*重庆观音桥 | 图据网络

2021年12月，重庆第三次土拍，观音桥片区电测村一带成为焦点。最终华润置地和香港置地联合竞得，将打造重庆首个重奢商业目的地。

杨家坪商圈正在升级。面积超1平方公里的「广大新天地」预计将于2023年建成，届时将打通杨家坪商圈与万象城区域，形成核心区域约3平方公里的主城最大商圈。

传统百货为主的沙坪坝商圈迎来了「大枢纽、大商圈、大天街」三位一体的龙湖光年，其中「大天街」所指的金沙天街已于2020年12月开业，且开业前三天营业额破亿，有效重振了沙坪坝商圈的商业活力。

*龙湖金沙天街 | 图据网络

以时代天街为核心的大坪商圈，社零总额从2013年的61亿元，增长到2020年的180亿元。今年下半年，8万方的时代天街E馆开业在即，大坪商圈2022年度社零总额将有望突破200亿。

2021年12月，中央公园商圈三大重点商业项目集中开业。

渝北吾悦广场（2021年12月25日）品牌开业率超98%，首日客流超20万人次；龙湖公园天街（2021年12月30日）开业三天迎来42万客流，业绩突破3700万；重庆大悦城（2021年12月31日）引入230+个品牌，其中重庆、区域首店约130家，旗舰店、特色定制店近50家……至此，「千亿中央公园商圈」正式拉开大幕。

*龙湖公园天街、渝北吾悦广场｜摄于2022年2月

有必要提及的是，传统核心商圈的升级，还体现在存量改造和城市更新领域。以解放碑商圈为例，原重庆日月光中心与龙湖商业签订合作协议，将被改造成为全新的旗舰级天街项目；周边的督邮街、铁板巷、九尺坎、筷子街等支巷的更新正在规划中，后续将承接商圈人流溢出，形成后街经济集群。

伴随着多商圈结构的持续迭代，重庆的重奢也在重点商圈持续进击，这座城市的消费活力开始被更多的顶级品牌看见与认可。

02.

进击中的重庆重奢

重庆最早的重奢购物中心可以追溯到2005年开业的重庆美美百货，囊括了Emporio Armani安普里奥·阿玛尼、Hugo Boss雨果博斯、MaxMara麦丝玛拉、Salvatore Ferragamo菲拉格慕等国际一线品牌。

后经过一年的闭店升级，重庆美美百货更名为「重庆时代广场」，并于2011年重新开业，陆续引进了Louis Vuitton路易威登西南旗舰店（重庆首家）、Tiffany&Co.蒂芙尼、Cartier卡地亚、Chaumet尚美巴黎、Burberry博柏利等重量级品牌。

*重庆时代广场早期图片 | 图据网络

2012年，GUCCI西南旗舰店亮相重庆金鹰财富中心，两年后PRADA西部最大旗舰店入驻重庆环球金融中心，解放碑「十字金街」闪耀山城。

2011年11月，协信·星光68广场开业，引入GUCCI古驰、Cartier卡地亚、PIAGET伯爵、OMEGA欧米茄等40+个国际品牌，成为观音桥商圈首个重奢购物中心。

2014年9月，重庆万象城一期开业。截至目前，一楼已云集HERM S 爱马仕、BALENCIAGA巴黎世家、Cartier卡地亚、 BVLGARI宝格丽、VACHERON CONSTANTIN江诗丹顿、PRADA普拉达、Burberry博柏利等30+个国际奢侈品牌。

*重庆万象城｜摄于2022年2月

2017年9月，重庆IFS开业，带来的重奢品牌包括Louis Vuitton路易威登、GUCCI古驰、DIOR迪奥、Dolce&Gabbana杜嘉班纳、Bottega Veneta葆蝶家、Salvatore Ferragamo菲拉格慕、Giorgio Armani乔治·阿玛尼等。

*重庆IFS | 图据网络

至此，重庆重奢市场形成了解放碑「十字金街」、协信·星光68广场、重庆万象城与重庆IFS四强鼎立的局面。

进入2021年，重庆重奢市场开始迎来变局。

2021年3月21日，Louis Vuitton路易威登最新形象店亮相协信·星光68广场，拉开了其10周年调整升级的序幕。

随后，Van Cleef&Arpels 梵克雅宝（重庆首店）、Cartier卡地亚、Tiffany&Co.蒂芙尼、Dolce&Gabbana杜嘉班纳、Stella McCartney斯特拉麦卡妮、Salvatore Ferragamo菲拉格慕、TOD'S 托德斯等品牌纷纷入驻，协信·星光68广场品牌能级陡升。

*协信·星光68广场｜摄于2022年2月

前文提到，在2021年12月重庆第三次土拍中，观音桥片区电测村100亩地块成为焦点，并且其竞买条件堪称苛刻：

1、申请人或其上级控股公司、上级控股公司的子公司须已在中国全资持有运营总建筑面积10万方以上商业建筑项目；

2、持有运营时间不少于15年；

3、已与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、 HERM S爱马仕四大国际消费品集团进行合作，并在上述项目内已引入以上四大国际消费品集团旗下的成衣、皮具、珠宝店品牌不少于10个；

4、建筑体量约12万方的集中商业，要在购地后45个月内开业。每延期一个月，支付总地价的万分之一作为违约金。

最终，华润置地联手香港置地斥资30.39亿拿下该地块，计划打造重庆首个重奢一站式目的地，或将一改此前重庆重奢品牌相对分散，消费者需往返多地购买的问题。

近年来重庆重奢市场蓬勃发展，重奢品牌纷纷入驻，甚至出现了同一奢侈品牌拥有多家门店的情况（LV在重庆拥有万象城、星光68广场两家门店），究其原因，主要有以下三点：

1、疫情限制海外购物，奢侈品消费持续回流

据权威咨询机构贝恩发布的《2021年中国奢侈品市场报告》，中国个人奢侈品市场2021年度预计增长36%，达到近4710亿元，整体规模较2019年近乎翻番。同时，2021年中国消费者境内产生的奢侈品消费占比达到90%以上。

2、人口基数大消费力强的重庆成为新增长点

据重庆市商务委数据，2021年度重庆社会消费品零售总额达13967.7亿元，同比增长18.5%，增速高居全国第三。