工业厂房上配套建设的附属用房，比如配套建设一定比例的公寓，能否像商业用地上建设的公寓一样按套予以登记？其他附属设施是否也能按幢或者层作为独立不动产单元予以登记？在实务中常有该类物业业态的权利人提出此类疑问。对此，笔者试做探讨，以期抛砖引玉。
针对工业厂房上配套附属用房的不动产登记，首先要解决附属用房的首次登记，也即记载入登记簿的主体如何记载、不动产单元如何划分的问题。就工业厂房上配套建设的附属用房的首次登记而言，在实务中可采用“两步走”和“两分法”的思路厘清其首次登记问题。
针对工业厂房附属用房实务操作规范不明确的现状，可采用“两步走”的方法，一是通过地方政策寻找明确指引；二是将工业厂房以标准化予以区分，进一步厘清工业厂房附属用房的登记思路。
第一步：遵从地方性政策规定。针对工业厂房上配套附属用房，多地均有相关政策性指导规定。如，《山东省关于支持重点中小企业利用自有产权待建土地配建产业配套住房的指导意见》中明确：“建成后的配套住房产权归属要与土地一致，可按栋整体确权给企业，不允许分割登记、分割转让、分割抵押，严禁借机变相搞福利分房或商品房开发向社会销售，防止产业配套住房流入商品房市场。”再如，《广东省关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》规定，同一土地使用权人相邻多宗国有工业用地可统一规划布局、适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施，生产服务、行政办公、生活服务设施用地面积和建筑面积分别占总用地面积、总建筑面积的比例可不减少，但不得单独分割转让、抵押。
另外，深圳市也出台了单独的针对工业楼宇及配套用房转让管理办法，为附属配套用房按栋、层、套（间）登记预留了政策空间。
可见，当地存在政策性规定的，应首先遵循其规定。结合山东、广东等地的做法，工业厂房上附属配套用房以与厂房及土地权属“一体登记”为基本原则，以按栋、层、套（间）分割登记为例外。
第二步：区分非标准化厂房及标准化厂房并予以区别操作。若政策无明确规定，申请人主张按栋、层、套（间）将工业厂房附属用房单独记载的，则宜采取结合附属用房所在工业厂房性质及不动产单元设定条件，将工业厂房以“两分法”区别对待，即工业厂房以标准化厂房和非标准化厂房划分，其附属用房确权登记应有所区别。
标准化厂房与非标准化厂房具有明显差别，尤其在标准化厂房存在允许对外出售政策的情况下，其与商品房项目具有相似性。在其附属用房首次登记方面，其主体及单元划分也有所差别。
非标准化厂房附属用房的登记方法。对于非标准化厂房，结合不动产单元设定要求，以配建的公寓为例，每套公寓可以满足界限封闭的条件，是否具有独立使用价值便成为影响其独立登记的因素。工业厂房配建公寓以满足本单位职工居住为用途，多表现为单位对职工的一种变相福利，不具有流通性，且相应权属无法单独转移给职工，往往须与工业厂房整体登记在企业名下。每一套公寓需满足在工厂这一范围之内且由特定群体使用的需要，其与工厂形成一个完整的独立业态，包括生产空间及生活空间，每一空间又由各种不同附属业态组合而成。
因此，将独立的每一栋、每一层楼甚至每一套房单独登记实则并不满足不动产单元的设定条件，同时即使单独登记其也难以流通，在发挥其交换价值的功能上不具有可操作性。若以一套公寓抵押，此套公寓由其他权利人取得，便失去了职工福利性和配套与其他设施共同构建物业业态的价值。故而，非标准化厂房的附属用房首次登记应与土地权属及厂房“一体登记”，将宗地及所有地上建筑物包括附属用房登记为一个不动产单元。
标准化厂房附属用房的登记方法。若工业厂房为标准化厂房，其侧重于统一规划，具有通用性、配套性和集约性等特点。山东省自然资源厅印发的《关于进一步加强民营经济土地政策落实的通知》，在鼓励支持民营经济发展的土地政策中提及：“支持和鼓励各地建设高标准厂房，高标准厂房可按幢、层等独立使用权属界限封闭的空间为基本单元，分割登记和转让。”其类似于工业厂房项目中的“商品化”项目，满足商品房住宅项目的建筑物区分所有权特征，具有业主专有部分所有权和共有部分共有权及共同管理的权利。因此，标准化厂房以层、套等登记具有其合理性，标准化厂房的附属用房类似商品房住宅项目的配套建筑，其登记操作亦可予以参照。
假设某工业城市建设为若干标准化的工业厂区，每一厂区均配备有厂房、研发中心、配套公寓、商业配套设施甚至娱乐休闲设施。那么，每一个厂区相对于这整座城市而言，其变为标准化中独立的一个因子，具有独立的生产生活创造工业产值的价值。该工业厂区的权利人便专有该厂区的所有权，其与其他厂区之间的城市道路以及相应的市政设施等可以视为共有部分，专有部分权利人具有共有权和管理权。而缩小到独立的标准厂区中，厂房作为标准化的售出空间，与其配套提供服务的公寓、附属用房、物业用房等具有明确区别，其类似商品住宅建筑物区分所有权。其支持标准厂房运转的公寓、附属用房等若为建筑区划内公共场所、公用设施和物业服务用房的，应属于业主共有，在首次登记时应登记为全体业主共有。建筑规划未明确为公共部位的，根据标准化厂房转让合同规定，原则上由建设主体取得权属，登记为建设主体所有。
综上所述，工业厂房附属用房具体到实务中如何登记，可采用“两步走”“两分法”，结合地方关于工业厂房附属用房的配套规定，区分非标准化厂房及标准化厂房。在满足不动产单元设定条件前提下，除非地方存在允许按套、层等转让规定，非标准化工业厂房的附属用房原则上应统一登记至用地企业名下，确保土地与地上附属设置权属一致。标准化厂房的附属用房，参照业主的建筑物区分所有权规定，属于公共部位的公用设施及物业管理用房等，应在首次登记时一并登记至全体业主名下。
