年轻人别太早买房？

今天被一则视频刷屏：北大教授姚洋劝年轻人别太早买房。

这种话题环二当然把持不住，点开看了一眼，内心马上开始翻腾：这是什么教授？懂不懂房地产？

后来转念一想，隔行如隔山，教授看的房子肯定没我多，也不能怪人家。

再后来联想到近期楼市频繁的新动作，突然有些明白了：你以为人家在第一层，其实人家可能在第七层。

01

教授讲的内容就两条：

1、年轻人不要着急买房，那么大压力干嘛。

2、希望国家提升租赁用房权益和数量，让大家不要再因为房价焦虑。

其实是一个事情，不买房肯定只能租房，解决租房的问题就是开发商（政府）提供租赁住房。

潜台词是租赁住房要长期稳定，让大家不要搬来搬去；租赁住房要数量足够，让大部分年轻人能租得到。

这个想法很美好，但是实际上非常荒谬。

租赁住房使用的也是住宅用地，而城市住宅用地要受到土地红线的限制——18亿亩耕地红线在那摆着。

如果土地红线不放开，增加租赁住房用地，势必会压缩商品房用地。

商品房供应量降低，房价只会越来越高。供小于求，商品价格上升，是最简单的经济学道理。

房价上升，年轻人压力更大。

当然教授提供了新的思路：没事儿，大家干脆别买了，租房呗。租赁用地多了，租金一定下滑，大家能租到便宜的房子了。

这不是脱裤子放屁么，有多少年轻人租房租不起？

相对于买房而言，租房压力并不大，大家不常常讲上海租售比过低吗：相对于房价而言，租金真的不高。

说白了，大家不是因为租不起房才去买房子的，单纯看居住属性，租房比买房划算多了。

举个最简单的例子，南翔华润中央公园一期两房，目前租金7000左右。

如果买下来，总价至少750万。如果首付375万，贷款375万，即使贷款30年月供也需要2万以上。

买房压力是不是大多了？那为什么大家还是去买？

说丈母娘要买的都是不懂的，你把750万现金摆出来，不比一个房本更震撼？

其实大家想买无非就两个原因：

房子上附着了许多资源；房子能升值。

很简单，不买房你孩子就上不了好的学校。当然有国师提过，国家可以出台政策，租房也可以读好的学校。

你确认租房也能读明珠小学，租金你还付得起吗？

又有人说国家控制租金，不让随便涨，那你确认你还租得到吗？

所以提高租赁用房解决不了附着资源的问题。

其二，前面提到过，提高租赁用房比例，商品房供应下滑，房价涨得更快。房价一涨，就有更多的人想买房。

江湖中流传着太多买房实现阶层上升、实现财富自由的故事。2015年有没有在上海买房，直接决定了现在的身价。

现在房价又要涨，有谁不想把握住这个机会？

所以提高租赁用房解决不了房子能升值的问题。

总结来看，在土地红线限制之下，提高租赁用房比例，对目前的房地产市场并不是一件好事情。

当然不是一件好事，指的是对买房人而言。对根本就不买房的人来讲，的确功德无量。

各个城市一定有一些低收入群体，他们完全没有买房的能力、没有买房的想法。他们是社会底层，租房又不稳定，这时政府提供了公租房，的确是一件好的政策。

买房、租房是两个市场，我们只讨论前者。

当然还有更好的一个方法，放开土地红线。即，租赁用地继续增加，但是不占用商品房指标。

你都增加土地供应了，不管增加的是商品房还是租赁用房，房价一定下去了。

货多不值钱，供应一旦放开房价立马下去。房价都下去了，大家都买得起了，干嘛不让年轻人买房？

所以说来说去，教授只是发泄了一下情绪，对解决问题没有实质帮助。

02

如果只是到这，这篇稿子环二就不写了。

如果将教授的这番话和楼市最近的动作结合起来，就很有意思了。

前面提到过放开土地红线，增加供应量，一切问题迎刃而解。但是这个红线不会放开，具体原因我们不去讨论，中央看得肯定比我们远。

不过最近出的政策我们能看得懂。

刚开始是一波降低首付比例的神操作，涉及城市有菏泽、德州、自贡、佛山、蚌埠、温州、赣州、南通、福州、昆明、重庆。

后来郑州出了一系列政策，最重要的是推出货币化安置、强化对周边省市虹吸能力、放宽限购标准（《楼市又热闹起来》）。

这些操作明明是在大声喊：老乡，赶紧过来买房啊。

昨天，各部委又放出大量消息，一定要让房地产市场稳定发展。

目前所谓的不稳定，一个是开发商暴雷，一个是各地房价撑不住。

保证开发商顺利交付当然是利国利民，在这个前提下有些项目该降价促销降价促销，让大家买点便宜的房子不应该么。

然而事实告诉我们，不应该，要想尽办法维持住这个价格。

其实价格只要开始下滑，年轻人就不着急买房了，这样就能轻松达到教授的理想。环二反复说过，我们从不喜欢买房，我们只是喜欢买能涨价的房子。

所以姚洋教授的发言莫名其妙，你跟年轻人说有什么用，他们只是一棵一棵的韭菜，你得跟发出那几条政策的人去讲。

不过话又说回来，说不定人家那段话就是说给地方ZF听的，只是用一个委婉的方式。

03

当然人家敢做就不会怕你。

紧锣密鼓的推出这么多新东西，过了这么久也没被锤，明显是事先通过气。

据小道消息，郑州的库存足够去化50个月，你们年轻人真的都不买房了，房子让开发商自己住吗？

开发商房子卖不掉，哪来的钱继续拍地。不继续拍地，今年的财政数据又不好看了。基层公务员工资发不出了，年轻人你们要背锅。

所以这就是一个僵局，各方都有自己的正当利益，都在维护自己的正当利益，谁也没错。

大家都很难受的原因环二之前讲过，我们做出的蛋糕可能没想象的那么大，所以怎么分都有人不满意。

GDP嘛，只是一个数字。

明清时代盐商最富，是因为食盐承担了税收的角色，价格被抬得很高。

国家通过食盐收到了白银，维持政府运转、维持军备，打败三藩、收回新疆。

这20年，开发商最富，原因大家都懂。

如果房地产没有这个功能了，我们换成公租房，是不是公租房开发商就最富？

那个时候，你确认还租得起房子吗？

这个话题到此为止，我们还是说一下买房的事情。

之前的文章中环二说过，调控市场就像放风筝，向下拉效果很好，向上推就很难。

看到这些利好消息，环二心里没有一丝波澜：凡是新政刺激出来的需求，新政结束后都要双倍扣回去。

之前是局部城市推出新政，意味着局部城市压力很大；

现在是中央部委释放消息，意味着全国压力都很大。

所以不用指望能掀起多大浪花，黄QF前几天不还列了一堆数据吗，基本盘变了。

看到这，如果你以为环二在劝你不要买房，那就又错了。

前面我们已经达成了共识，房子一定是要买的，租房一定不是一条好走的路。但是买房子，房价可能会有风险，财富就有缩水的风险。

其实最危险的不是财富会不会缩水，而是你还会不会保有财富。

而且现在并不是全国一盘棋，有涨有跌才是常态。国家都讲因城施策，为什么你不因城买房？

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编辑∣环线咨询