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河北高院： 继续履行实质为“以房抵债协议”的《商品房买卖合同》将使普通债权人的债权在不具有优先权情况下，却优先且足额得到清偿，明显违背了全体破产债权人平等参与破产分配的原则，属于对个别债权人的个别清偿，违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。为维护整体债权人的利益，破产企业管理人有权就涉案《商品房买卖合同》提出解除。 我国《企业破产法》规定，人民法院受理破产申请后，对于破产申请受理前成立而且债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行。若房地产企业在法院受理破产申请前与债权人签订了实质为以房抵债协议的商品房买卖合同，并且合同相对方已经履行完毕约定义务，此时管理人是否还享有单方解除此合同的权利？ 2012年，王鑫分多次借款给金凤桐公司，共计四十万元，金凤桐公司未能按期支付王鑫借款本金和约定利息，因此承诺以房产抵顶借款本金及利息。2014年1月28日，金凤桐公司与王鑫签订了合同号为20140128011的《商品房买卖合同》，约定王鑫以每平方米5000元的价格购买金凤桐公司开发的禾木花苑项目86.6平方米的A2-1-2002号住宅房屋一套，以每平方米2800元的价格购买15.23平方米的A2-52号储藏室一间，总房款475644元。合同第六条第1项约定，买受人按一次性付款方式于合同签订当日一次性付清购房款。2017年5月12日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02破申4号之二民事裁定书，受理了金凤桐公司的重整申请，并指定了管理人。 2017年10月14日，金凤桐公司将（2017）金债审字第475号《解除合同通知书及对王鑫申报债权的审查意见》通过EMS邮寄给王鑫。王鑫于2017年10月15日签收。截至金凤桐公司重整受理之日，金凤桐公司开发的禾木花苑项目并未完工，未达到交付条件。金凤桐公司未向王鑫交付涉案房屋，也未为王鑫办理产权登记手续。上述事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、民事裁定书、审查意见、快递签收记录及当事人陈述予以证实。 相关法律法规、司法解释 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2008年） 第五条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 裁判观点 唐山市中级人民法院：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于金凤桐公司主张解除合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，因本案《商品房买卖合同》中并未约定王鑫仍负有履行给付房款的义务，该合同仅金凤桐公司单方未履行完毕，故金凤桐公司主张解除合同，理据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。判决：驳回唐山市金凤桐房地产开发有限公司诉讼请求。 双方所签《商品房买卖合同》，实为上诉人在债务履行期限届满后与被上诉人签订的以物抵债合同，其目的在于实现债权，明显不符合以居住为目的消费者购买房屋的基本特征，故王鑫不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人。 综上，上诉人金凤桐公司的上诉请求，合法有据，本院予以支持。原审判决所作判处不当，本院予以纠正。 案情来源 唐山市金凤桐房地产开发有限公司、王鑫与破产有关的纠纷二审民事判决书 案号：（2020）冀民终80号 裁判时间：2020年5月20日
本文作者： 程文豪，诉讼仲裁部实习律师， 河南财经政法大学法学学士，湘潭大学法律硕士。 执业方向：破产法律事务、民商事法律事务 |
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