房产估价 收益还原法例题.ppt

例题1：某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。 附加条件：房租每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。 估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。 估价过程： 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。 （1）计算房地总收益A 该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。 A1=4500×（1 20%）=5400元/月 房屋的间接收入为： A2=20000×5%=1000元/年 则房地的年总收入： A=A1×12 A2=65800元/年 （2）计算总费用C 每年支付的土地使用税和房屋税： C1=1450元/年 C2=750元/年 管理费： C3=5400×12×3%=1944元/年 维护费 先求房屋现值为： 13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 C4=362440×1.5%=5436元/年 折旧费 C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304元/年 租金损失费 C6=64800×1/24=2700/年 保险费 C7=1000元/年 （3）计算土地纯收益 先求房地共同的纯收益： A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7 =47216元/年 再求房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =362440×7% =25370.8元/年 最后求土地纯收益=房地