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房地产开发企业土地增值税清算——扣除项目

2022-03-22  赵拴平   |  转藏
   

房地产开发企业土地增值税清算——扣除项目

房地产财税服务平台 2022-03-01 00:00

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一、一般规定——增值税暂行条例实施细则

增值额的扣除项目:

1、取得土地使用权所支付的金额;

2、房地产开发成本;

3、房地产开发费用:三项期间费用。

4、与转让房地产有关的税金;

5、旧房及建筑物的评估价格;

6、财政部规定的其他扣除项目。

二、其他规定

1、土地出让金

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。——国税函[2010]220号

2、房地产开发成本

(1)拆迁户安置——国税函[2010]220号

①房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 

③货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

(2)土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。——国税[2016]70号

(3)房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除。-——国税函[2010]220号

(4)国税发[2006]187号:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

①建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

③建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

(5)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。——国税发[2006]187号

3、房地产开发费用——国税函[2010]220号

(1)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

  全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(3)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(1)、(2)项所述两种办法。

(4)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

4、税金

(1)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。——财法字[1995]6号

(2)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。——国税[2016]70号

(3)土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。——财税[2016]43号

(4)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。——国税[2016]70号

5、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本计算的金额之和,加计20%的扣除。——土地增值税暂行条例实施细则

6、旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。——土地增值税暂行条例实施细则

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。——财税[2006]21号

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。——国税函[2010]220号

营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

(1)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(2)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(3)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。——国税[2016]70号

对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定,实行核定征收。——财税【2006】21号

7、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。——国税发[2006]187号

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