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云亭法评|工程款清偿期限届满前签订的以房抵工程款协议是否有效?

 云亭律师事务所 2022-03-25

工程款清偿期限届满前签订的以房抵工程款协议是否有效?


作者/ 刘春辉 张海龙 王可慧(北京云亭律师事务所)

// 阅读提示 //

承发包双方约定以所建房屋抵顶工程款是建工领域常见的现象,在不同的施工阶段签订的抵款协议在效力、履行等方面有所不同,如果在工程款到期之前,双方就约定发包人以所建房屋抵顶工程款,这样的协议是否有效?

裁判要旨

债务履行期限届满前达成以物抵债协议的,该协议无效,故在工程款应付期限之前,双方签订的以房抵工程款的协议无效。

案情简介

1.2011年12月15日,华仁公司与宿澳公司签订《山水云房一期住宅楼施工合同》,约定宿澳公司将其开发的山水云房一期住宅楼工程发包给华仁公司承建。

2.2013年6月16日,华仁公司与宿澳公司签订二期合同,约定宿澳公司将其开发的山水云房住宅楼工程(二期三标段工程)发包给华仁公司承建。

3.2015年8月19日,华仁公司与宿澳公司、南澳公司签订《商品房抵工程款协议书》一份,协议约定南澳公司以山水云房第五期的商品房(期房)抵偿宿澳公司应支付给华仁公司的宿迁山水云房一期、二期工程剩余应付工程款。以房抵款协议还载明“因甲方南京公司的山水云房五期项目尚在建设中,具体的工程款抵房的内容尚无法最终明确,因此本协议各方仅就甲方南京公司的山水云房五期商品房的抵工程款的事项形成如下的原则性约定”,“在甲方南京公司开发的山水云房五期的商品房取得商品房预售许可证之日起,甲乙双方应立即就山水云房五期商品房协商确认具体的工程款抵房方案”。

4.2017年5月31日,华仁公司在山水云房一期工程结算审定单上签章,该审定总价金额为142397918元。

5.2017年12月4日,兴光公司(受宿澳公司委托审核)出具二期工程竣工结算审核报告一份,审核结果为:本工程送审金额为159863231元,审定金额为132377598元,核减金额27485633元,核减率为17.19%。

6.因双方对案涉工程造价及工程款支付发生争议,华仁公司向一审法院起诉,请求判决宿澳公司支付工程款,宿澳公司主张应继续履行《商品房抵工程款协议书》第一条第三款以房抵工程款。

7.一审法院认为在债务履行期限届满前,华仁公司即与宿澳公司、南澳公司签订以房抵款协议,鉴于以房抵付工程款系债务清偿的方式之一,应尊重当事人意思自治,但因双方并未能就以房抵工程款的时间、数额、房号、抵房价格等具体方案达成一致意见,判决支持华仁公司主张宿澳公司给付工程款。

8.二审法院认为由于该《商品房抵工程款协议书》签订时抵充的工程款尚未到期,该约定无效。宿澳公司、南澳公司不服,向最高院提出再审申请,最高院驳回其再审申请。

法律分析

本案的焦点问题是《商品房抵工程款协议书》第一条第三款是否有效?云亭建工律师团队分析如下:

第一,承发包双方在工程款清偿期届满前签订以房抵工程款的协议,由于工程款数额、房屋价值等尚不明确,一般被理解为在施工过程中,发包人为了担保将来一定能够按时向承包人支付工程款而签订的,主要功能是担保,承包人并无意获得这些房屋。2015年《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条关于以物抵债的意见认为,应参照禁止流押、流质的规定,认定债务履行期届满前约定的以物抵债无效。(近几年的司法实践有不同观点)。

本案中,《商品房抵工程款协议书》第一条第三款约定的工程款尚未到期,工程款金额不确定,房屋还在建设之中,具体哪些房屋用于抵顶工程款也不确定,该约定可能导致双方利益显示公平,所以二审法院认定该约定系在债务履行期限届满前达成,应为无效。

第二,根据《九民纪要》第44条的规定,当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议的,除存在法律规定无效情形外,应为有效协议。根据本案二审法院制定的《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第12条规定,发包人与承包人在工程款已届清偿期,约定以房屋折抵工程价款的,除存在法律规定无效情形外,应为有效协议。但是,以上两条均不是指在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的情形,《九民纪要》第45条虽是针对这种情形,却又没有直接规定效力问题。所以,现有规定并未指出该种情形下以房抵工程款协议有效,本案二审判决《商品房抵工程款协议书》第一条第三款无效不违反法律规定。

实务经验总结


前事不忘,后事之师。云亭建工律师团队在对最高院上千份裁判文书研究的基础上,结合自己办理大量建工案件的亲身体验,就本案类似问题总结实务经验如下,供读者实践操作中参考:

一、以房抵工程款协议签订的时间节点不同,该协议在效力、履行等方面有所不同,在工程款清偿期限届满后,承发包双方签订的以房抵工程款协议,一般不存在效力方面的争议,但是,类似本文引用的案例的情形,承发包双方在工程款清偿期限届满前达成了以房抵工程款的协议,在司法实践中可能被认定为无效,也可能被认定为有效。云亭建工律师团队建议承发包双方在解决以房抵工程款问题时,将协议签订在工程款清偿期限届满后最为稳妥。

二、对承包人来讲,若只能在施工阶段签订以房抵工程款的协议作为担保,可尽量将协议内容具体化,约定清楚抵顶工程款的金额、房屋的具体特征等,并根据工程进度签订补充协议,如在发包人获得商品房预售许可证后,可以签订商品房买卖合同,办理网签手续,在房屋可以交付时及时收房,对所抵顶工程款签订确认协议等。当然,在发生争议后,如此操作并不一定能够获得法院的支持,但相比于仅仅约定了“若发包人未按时支付工程款,则以所有房屋抵债”要更有保障。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百八十八条 设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,担保合同无效,但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百二十八条 质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的,只能依法就质押财产优先受偿。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形,避免虚假诉讼的发生。经审查,不存在以上情况,且无其他无效事由的,人民法院依法予以支持。

当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的,人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的,人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉,经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的,人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉,请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的,因债务人完全可以立即履行该协议,没有必要由人民法院出具调解书,故人民法院不应准许,同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保,人民法院应当向其释明,其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的,应当驳回其诉讼请求,但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》(已失效)

第十二条  发包人与承包人在工程款已届清偿期,约定以房屋折抵工程价款的,对该抵债协议的效力如何认定?

发包人与承包人在工程款已届清偿期,约定以房屋折抵工程价款的,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查抵债协议系当事人真实意思表示,且不存在《合同法》第52条、第54条规定情形的,对其主张不予支持。

法院判决

最高人民法院在本案民事裁定书中就以房抵工程款协议问题论述如下:

首先,案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议,《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议,第四十五条并未对协议的效力作出规定,南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。其次,在案涉《商品房抵工程款协议书》无效的情况下,不存在新债消灭旧债和该协议能否实际履行的问题,原判决认定宿迁澳林公司应当继续履行支付工程款及延期付款利息的债务并无不当。最后,由二审判决可知,南京澳林公司在上诉请求事实与理由中仅阐述了宿迁澳林公司不应当承担付款义务,而并未涉及若宿迁澳林公司应承担债务时南京澳林公司是否构成债务加入、是否对该债务承担连带责任的问题,未对连带责任的认定提出异议。民事诉讼法第一百六十八条规定:“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故二审法院对此未予以审查,维持一审判决,并无不当。

案件来源:南京澳林地产有限公司、宿迁澳林置业有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书|(2020)最高法民申6153号

延伸阅读

云亭建工律师团队就本文相关问题,检索到如下有代表性的案例,现分享如下,供读者学习参考:

案例一:中建二局第二建筑工程有限公司、泉州豪生发展有限公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书丨(2019)最高法民申6801号

尽管《执行事宜协议书》约定了以房抵款事宜,且中建二局与豪生公司亦签订了《商品房买卖合同》,但从《执行事宜协议书》“鉴于:……4.甲方(豪生公司)现承诺自愿偿还所欠乙方(中建二局)债务,并以附条件的'以房抵款’及法院查封等方式保证兑现承诺”约定及豪生公司归还部分款项后,中建二局向泉州中院申请解除对相应价值抵债房产的查封,并与豪生公司解除相应金额抵债房产的《商品房买卖合同》的行为看,豪生公司签订《商品房买卖合同》的目的,是为其向中建二局履行案涉工程款付款义务提供担保,案涉《商品房买卖合同》并非当事人之间真实意思表示。二审判决据此认定双方在《执行事宜协议书》中预先约定若豪生公司未能如期还款则以相应价值的商品房直接抵付所欠中建二局的债务的条款因违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》相关规定,应属无效,并无不当。

案例二:奇台县蒙奇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书丨(2019)最高法民申5468号

关于双方当事人对欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本案中,双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定:“本工程竣工后,结算审核完成后在合同约定的时间内,甲方(蒙奇房产公司)不能按时按量的支付乙方(和兴祥建筑公司)工程款时,甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品(如商场以及产权式酒店)等,按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下,转交价格按当地市场行情下浮15%,甲方无偿配合乙方营销,物业管理由甲方管理。”协议签订时,案涉工程刚开始施工,双方尚未形成债权债务关系,房屋亦未建成,以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。双方实际履行合同过程中,存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况,但双方就此另行签订了商品房买卖合同,并对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定,确定了抵偿工程款的具体数额。据此,二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容,不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意,该认定并无不当,本院予以维持。

云亭房地产与建设工程部简介

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刘春辉  律师

北京云亭律师事务所合伙人

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