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作者 吕国华律师
我国虽然不是判例法国家，但法院判例尤其最高人民法院的判例，对于全国各级法院审理同类案件具有重大影响。近十年来，最高人民法院对于审理国有土地上房屋征收与补偿案件，积累了大量司法观点，为全国各级法院审理此类案件提供了指南和方向。了解这些司法观点，无论对于法官、律师，还是征收当事人，均有不可忽视的重大意义。作为长期办理此类案件的律师，笔者吕国华对最高人民法院审理此类案件的司法观点进行梳理和汇总，以飨读者；若有疏漏或不当之处，敬请批判指正。 1.整栋房屋仅部分被纳入规划红线范围内，出于实用性、房屋安全性等考虑，对未纳入规划红线范围内的房屋部分，可以一并征收。（详见最高人民法院公布的杨某诉株洲市人民政府撤销征收决定案例——株洲市天元区人民法院[2012]株天法行初字第28号，株洲市中级人民法院[2013]株中法行终字第14号） 2.公平补偿原则应贯穿于征收补偿的全程，征收补偿方案确定的补偿标准，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，不得降低被征收人的居住条件、生活质量，不得低于被征收人出资购买房屋时的价格。《国有土地上房屋征收补偿条例》第2条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼，人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合，一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销，以有力地维护人民群众的根本权益。（详见最高人民法院公布的孔某诉泗水县人民政府撤销征收决定案例） 3.征收人作出补偿决定时应当保障被征收选择补偿方式的权利，给予被征收人选择补偿方式的机会，在被征收人明确选择补偿方式的情况下，按照被征收人选择的补偿方式作出补偿决定，在被征收人未明确选择补偿方式的情况下，作出的补偿决定应当包含两种补偿方式。（详见最高人民法院公布的何某诉淮安市淮阴区人民政府撤销补偿决定案例） 4.房屋征收部门未在征收范围内公示分户初步评估结果，或者虽然公示了分户初步评估结果但未向被征收人送达分户估价报告，构成程序违法，补偿决定应当予以撤销。（详见最高人民法院公布的艾某、沙某诉马鞍山市雨山区人民政府撤销补偿决定案例——马鞍山市中级人民法院[2013]马行初字第00010号） 5.房屋征收决定作出前，不得发布房屋征收评估机构选择公告，不得以各种方式确定评估机构，否则构成程序违法，据此作出的补偿决定应当予以撤销。（详见最高人民法院公布的文某诉商城县人民政府撤销补偿决定案例） 6.即使住宅房屋在征收决定作出前办理过工商注册登记，但登记的营业期限在征收决定作出前已经届满的，仍应按照住宅房屋作出补偿决定，不影响对该房屋性质的认定。但征收补偿方案对此有不同规定的，按照征收补偿方案的规定处理。（详见最高人民法院公布的霍某诉上海市黄浦区人民政府撤销补偿决定案例） 7.对评估报告的复核结果虽有异议但未向房地产评估专家专家委员会申请鉴定的，根据评估报告及其复核结果做出的补偿决定，应当予以维持。（详见最高人民法院公布的毛某诉永昌县人民政府撤销补偿决定案例） 8.征收补偿应当遵循及时补偿和公平补偿原则，在补偿问题依照法定程序解决之前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。有征收必有补偿，无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿，而不能只征收不补偿，也不能迟迟不予补偿。通常，征收决定应当包括具体补偿内容，因评估或者双方协商以及其他特殊原因，征收决定未包括补偿内容的，征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内，及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。国家因公共利益需要使用城市市区的土地和房屋的，市、县人民政府一般应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）规定的程序和方式进行，并应根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定精神，由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上，根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况，综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估，合理确定评估结果，并在此基础上进行补偿。对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的，被征收人无法定正当理由拒绝领取的，征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。（详见最高人民法院审理的安业公司与太原市人民政府收回土地使用权案例——[2016]最高法行再80号） 9.征收过程中涉及收回原土地使用权但未听取原土地使用权人陈述和意见，或者未依法补偿安置原土地使用权人，构成程序违法。（详见最高人民法院审理的安业公司与太原市人民政府收回土地使用权案例） 10.征收过程中涉及收回原土地使用权的应以收回土地使用权时土地使用权的市场价值为基准补偿原土地使用权人。（详见最高人民法院审理的安业公司与太原市人民政府收回土地使用权案例） |
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