地产全成本管控要点浅谈系列四

地产全成本管控要点浅谈系列四

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系列三中提到了清单选择，单位选择，这一期主要说说重落实、管理、执行。

重落实：

单位选好后，就步入了施工阶段，该阶段我个人认为需要注意以下几个方面的事：

1. 合同交底：

合同签订完成后，需要对内部、外部单位进行详细的合同交底工作，由成本、招采组织交底。针对合同中承包范围、工期要求、措施费项目以及质量、安全、成本条款进行详细的交底，加强内部工程、设计、监理人员对合同条款的熟悉，便于管理；对外部施工单位加强重要条款交底，这一步非常重要，施工单位、或者工程师对于合同的重点条款不熟悉，会造成后期管控混乱，施工单位不知道如何付款、如何签证、很多扯皮的事情会出现。

合同交底需要把合同重要条款进行交底，让内部部门、外部单位对合同都非常了解。

2. 图纸交底：

施工图设计完成后，需要发给施工单位，给施工单位一定的时间进行图纸核对，并由建设单位组织设计院、监理、工程师、施工单位进行一个图纸会审交底，对于一些图纸的问题进行一个现场答疑，这一步不能留于形式，必须核对建筑与结构图不一致的地方，做法有疑虑的、图纸有错误的地方，包括建筑、安装等各专业图纸，由建设单位进行详细的图纸会审纪要，收集问题统一修改。

图纸交底需建设单位组织，不能流于形式，必须解决图纸问题

3. 土方计量：

土方最主要是要注意土方原始地貌复核，在土方开挖前，测绘单位会提供一个原始地貌图，土方单位选定后，土方单位必须重新对原始地貌进行一个复核，复核后的数据三方签字后方可确认。如果表面需要清表的，应把表面情况在清表后方进行现场复核。

按照设计图开挖完成后，需要组织各部门进行现场测量，作为结算的依据，过程中需要及时地留下影像记录。

土方计量要复核原始地貌图，复核原始地貌时要做清表处理、过程要留影像资料。

4. 桩基计量：

需要特别注意，开挖桩的时候一定要核对地勘资料，对比地勘资料，确定桩的基本深度，在开挖至岩层的时候，需要求施工单位上报，建设方组织监理、地勘进行验孔后，方可进行入岩的钻孔，对于桩基需要一孔一验，需要每根桩都要有监理、工程、成本、施工单位四方验收量尺，测量的尺一定要用建设单位自行购买的尺，不能用施工单位的尺。

桩基计量要对比地勘资料，要用自己的工具、入岩必须验桩

5. 签证变更：

一个项目难免会出现各样的签证变更，签证变更包含施工变更、设计变更，要特别注意核对签证内容是否包含在合同和清单内，是否是建设单位的原因引起的，是否可签；其次要保证签证时效性，我们公司是超过28天不补办完手续，就视同施工单位认可优惠，这一点要特别注意，如果时效性做不到，会造成后期结算管理苦难，会出现扯皮、纠纷、施工单位索赔等后果，造成建设单位成本增加、管理失控，这里我们公司就发生了一个反面的案例：我们在长沙的项目，出现签证1000分，有4000万的签证费用，而且大部分都是口头指令、无流程审批的，后来只能一家一家的开协调会，一单一单的扯皮，造成了公司成本增加，管理漏洞大，和施工单位扯补清楚，两年了签证还没有理清楚。

签证要做到合理合规定，是在合同范围外的增加，并且要保证时效性。

6. 付款审核：

付款审核这一块，要注意成本部每个月必须和财务对一次帐，建立成本本部门的付款台账表，这个帐要和财务的帐能匹配对应上，并每月跟新。

第二施工单位报送产值要计算正确，需要现场核实进度、扣款（比如水电费、第三方转扣、罚款、工抵房等）。

付款要求的是要细致认真，基础工作要做扎实。

7. 基础台账：

这一块我个人建议还是要安排专人做这个事情，基础工作太重要了，包括合同台账、签证台账、付款台账、动态成本等基础数据的分类、存档。必须专人负责，如果是工程师各自负责，会出现台账混乱，时间久了，人员有变动，那台账就乱了，对建设单位成本管理不利，以后要找一些资料根本就找不到。

基础台账不全，会造成资料管理混乱，无法查证的情况。

8. 竣工结算：

结算这一块，最重要的是要到现场复核，很多项目图纸有，但是实际不会做到，特别是看不到的部位，比如管道井的抹灰、空调板下的抹灰、保温的厚度等部位要特别注意。

要现场核实、算量仔细、有理有据。

今天就写到这里，感谢您的阅读，希望能对您有所帮助。