 万科是中国最会炒股的房地产公司，万科高管是房地产公司中最擅长价值投资的群体。你相信吗？ 4月1日，愚人节。中国最大的房地产公司万科旗下的物业管理公司万物云空间科技股份有限公司向港交所递交上市申请，拟登陆港股主板，中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人。 当然，这绝对不是个愚人节玩笑。早在2021年11月5日，万科即发布公告，宣布分拆子公司万物云在港交所上市。4个月后的3月30日，万科的申请获得中国证监会受理。兵贵神速，2天后，万科火速提交了招股书，万物云一只脚迈入了港交所门槛。 万物云是家什么样的公司？ 招股书称，万物云成立于1990年，是一家全局空间服务提供商，也是由小区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供货商。目前万物云主要有三大业务：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解決方案服务。 招股书用词很高级、很复杂，但用大白话讲，万物云就是一家物业管理公司，它的前身叫“万科物业”。2020年10月，万科物业正式改名为万物云。为什么要改名？万物云CEO朱保全及万科董事会主席郁亮曾很直白的说，万物云不以物业公司的概念上市。 为什么呢？这里面有个大背景。2020年8月13日，贝壳找房在纽交所挂牌上市，贝壳打着“中国居住服务平台第一股”以及SAAS的概念，上市首日市值达到400亿美元，2个月后市值达到800亿美元。万科或许是受到了极大刺激。贝壳上市两个月后，万科便宣布改名，也要蹭一蹭科技概念的热度。 说到底，高喊云科技是表象，真相不过是希望提升估值，为上市提供炒作噱头才是真。 专利科技含量不敌“含爹量” 万物云的科技成色有多深？万物云CEO朱保全在谈到改名时曾举例说，从科技的角度看，已有两家科技子公司被认定为国家高新技术企业，已经获得过百项专利，Tech模块已经成型且具备了BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT连接能力。 万物云到底获得了哪些专利呢？ IPO君随手查了一下，万物云旗下有一家子公司深圳市万睿智能科技有限公司，该公司申请了81项专利信息，不过至少一半还处于审查状态。  另一半通过审查的专利技术含量多高呢？IPO注意到，通过审查的专利大多是涉及到门禁、智能门、可视对讲等社区常用设备的外观设计。如果万物云的子公司就是凭借这类所谓的专利拿到了国家高新技术企业的荣誉，就很让人奇怪了。我们国家的高新科技门槛已经如此低了吗？  让我们来随意抽取一个专利看看。2021年3月该公司申请了一个名为“家居智慧屏（vpad）”的外观设计专利。专利介绍称，“本外观设计产品的用途：用于门禁机的室内中控，还可用于连接家里的网关，联动窗帘，控制智能家居设备”。最关键的来了，介绍称，该专利设计要点“在于外形”。  这个外形，独特在哪里？IPO君眼拙，确实没看出来。如果抠掉左图上方那四个字“万睿科技”，这样的智慧屏在深圳华强北市场上随处可见吧。 在IPO君看来，这一专利最大的特色就是“含爹量”比较高。 突击分红分光3年净利润 放下科技，让我们来看看万物云的真实业绩。 招股书显示，万物云收入主要来自社区空间居住消费服务和商企和城市空间综合服务。截至2021年12月31日，万物云全国在管物业项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米。合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38%。 2019年-2021年，万物云分别实现收入139.27亿元、181.46亿元、237.05亿元，毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元；净利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。2021年，万物云营业收入规模仅次于碧桂园服务，是行业第二家收入过200亿元物业公司。  招股书显示，2019-2021年，万物云自其五大客户的销售收入分别为21.62亿元、人民币37.48亿元及人民币47.18亿元，分别占总收入的约15.5%、 20.7%及19.8%。万物云已与其最大的客户万科集团建立持续业务关系与长达27年的合作关系。近三年，来自万科集团的销售收入分别为17.7亿元、27.99亿元及38.21亿元，分别占其总收入的约12.7%、 15.4%及16.1%。 值得注意的是，2019-2021年，万物云分别宣派股息2.47亿元、3.18亿元和35.37亿元，合计金额约为41.02亿元，与三年总利润仅相差1.71亿元。也就是说，万物云上市前选择了突击分红，尤其是2021年分红超过35亿元，几乎将过去三年的净利润都分给了老股东。  说到底，如此急吼吼地分红，老股东们吃相相当难看。 高管员工持股超70亿 万物云的股权架构方面，IPO前，万科持股为57.12%，为公司最大股东；博裕资本（Radiant Sunbeam Limited）持股为17.14%；58集团（DreamLanding Holdings Limited）持股为2.86%。  值得注意的是，深圳市誉鹰投资管理有限公司间接控制的万物云境外员工持股平台持股约8.57%，招股书披露，万物云此前共向394名员工授予了7000万股IPO之前的股票。其中，朱保全持股2000万股，是份额最大的员工持股者。招股书披露的股权架构显示，朱保全先生持有深圳市誉鹰投资管理有限公司67%的权益，万物云监事会主席向云持有33%权益。  万物云境外员工持股平台搭建了一个相当复杂的离岸公司架构，招股书并未披露幕后的实际收益人。但从万物云估值看，万物云员工持股平台幕后的股东们将坐拥上百亿的市值。 万物云价值几何？招股书披露显示，2021年11月，博裕资本将7.6%股权以总对价69.96亿元，转让给瑞轩、珠海达丰，以及睿达第三有限公司，万物云整体估值约920亿元；58同城以总对价19.91亿元将2.14%的股权转让给海南云胜，估值约930亿元。博裕资本与58同城合计套现90亿元，获利丰厚。  2017年，博裕资本与58同城同时进入万科物业，其中，博裕资本以15亿元认购了万科物业25%股权；58集团以3亿元认购了万科物业5%的股权。万科物业彼时的估值仅60亿元。 4年过去，万科物业估值飙升至1000亿元，博裕资本与58同城这笔投资浮盈近300亿。 万物云境外员工持股平台当然也是最大赢家之一。按1000亿元（约100元/股）的价格计算，万物云持股平台7000万股估值约70亿，其中，朱保全持有的2000万股估值约20亿元。另外393名员工分享约50亿元，人均1272万元。 当然，从过往上市公司的员工持股平台案例看，股份激励分布是不均衡的，少量管理层往往持有绝大部分激励股票。这意味着，万物云员工持股平台或许将催生几十名亿万富翁。 目前，按万物云1000亿元估值，2021年17亿元净利润计算，其PE倍数约59。对于一家物业公司来说，无疑是贵的离谱。目前，港股上市公司中，最接近万物云规模的是碧桂园服务，后者市值1278亿港元，PE为26；其他物业公司的市盈率也大都在10-30倍之间。  对于万物云来说，虽然改了名字，往科技方向靠，但这并不能改变其商业模式本质。我们认为，万物云上市后，如果不能快速释放业绩，其目前的估值水平将承受较大压力。 |
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