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因历史原因，国有土地上建设的自建房屋在各地普遍存在，其不动产权利人拥有合法的权属证书，可以整幢交易并过户。 当前，越来越多的自建房权利人向不动产登记机构提出申请，希望实现对自建房的分割并转移登记部分或全部房屋产权。此类自建房能否分割并办理转移登记？登记后会产生什么样的影响？这些都是当前登记机构面临的难点问题。 目前，城镇自建房的概念尚无明确定义，本文所指城镇自建房主要指在法律、法规和国家政策允许的范围内，自然人和具备法人资格的单位、组织或企业作为开发建设业主，利用取得的国有建设用地自行组织开发建设并供自己使用的房屋和构筑物。 不动产单元分割登记相关规定 ✦ ✦ 《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）规定，同一权利人分割或者合并不动产的，应按照有关规定提交有关部门同意分割或合并的批准文件；不动产分割、合并导致权属转移的，应提交分割或者合并协议书，或者记载有关分割或者合并内容的生效法律文书。对于进行实体分割或合并的，《规范》要求提交有关部门同意实体分割或者合并的批准文件以及分割或者合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。 《不动产单元设定和代码编制规则》（以下简称《规则》）规定，定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按照下列情形设定定着物单元：同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元；具有多个权利人的一幢房屋，应按照界限固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。 一直以来，不动产登记相关法律法规及规范所提的分割条款指向性非常宽泛，并未指明适用于城镇自建房的分割登记，这也导致自建房可分割登记和不可分割登记两种对立观点的出现。 主张自建房可分割登记的观点认为，对市场主体而言“法无禁止即可为”，自建房所有权人可依据《民法典》等分割并自主处置其拥有完全产权的不动产。 主张自建房不可分割登记的观点则包括以下主要理由。一是对政府职能部门而言“法无授权不可为”，不动产登记的相关规定均对不动产分割登记有一定的要件要求，而自建房分割时往往不能完全满足。二是自建房建设的初衷是自建自用型房屋，若分割登记后上市交易将完全失去自建自用的属性。三是因自建房自建自用的目的，故国家在其建设和持有过程中均给予了较大税费减免或优惠。四是若自建房可分割登记并上市流通，将会给房地产市场造成冲击，并可能对我国的商品房开发模式产生较大影响。因此，各地登记机构对相关申请应对方式不一。 城镇自建房产权分割必备条件 ✦ ✦ 根据前述对不动产单元分割的要求，笔者总结了城镇自建房产权分割需具备如下条件。第一，申请房屋应具有合法的权属证书。需分割的城镇自建房应是已经取得原土地和房产部门颁发的不动产权证书等权属证书，这是基本条件。若城镇自建房未取得合法权属证书，应首先申请办理产权证书后再申请分割转移登记。第二，拟分割单元需满足不动产单元要求，因不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，具有唯一编码。第三，申请人应提交分割协议或法律文书。城镇自建房分割导致权属发生转移的，应提交分割协议书或记载有关分割内容的生效法律文书。第四，申请人应提交相关部门同意分割的批准文件。按照《规范》《规则》等相关规定，同一权利人分割或合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。如上海市在《上海市不动产登记若干规定》中规定，不动产单元一经设定，不得任意分割、合并；需要进行分割、合并的，应当符合国家和本市相关规定。第五，申请人应提供权籍调查成果资料。城镇自建房分割转移属实体分割的，按照《规范》要求，应提交不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。 上述城镇自建房分割需具备的条件中，何为“批准不动产分割或者合并的有权部门”？相关规定并未明确，这给申请不动产登记的当事人和办理不动产登记的工作人员带来了一定困扰。笔者认为，国有建设用地上房屋所有权登记中涉及的作为定着物单元的房屋幢、单元、层、套、间等的实体分割，如果改动甚至危及房屋既有的规划、消防、质量和安全等要素，则必须经行政主管部门或其委托的部门批准，同时核实分割后的三项要素是否满足该房屋规划、消防、建筑质量和安全的相关标准及规范并出具相关意见。之后，登记机构再为该房屋定着物单元的实体分割转移办理相关业务。故管理前述要素的行政主管部门应该是《规范》所称的“有权部门”。 登记机构应对方法 ✦ ✦ 办理首次登记时界定权利人的方法。国有土地使用权已登记的，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记权利人应与国有土地使用权权利人、建设工程规划核实意见书和建设工程竣工验收备案等材料的记载主体一致。未经登记的，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记权利人则应与土地权属来源材料、建设工程规划核实意见书和建设工程竣工验收备案等材料的记载主体一致。 不分割实体的情况下办理转移登记的方法。自建房权利人申请部分权属转移登记时，在不分割实体的情况下，可选择按份共有或共同共有的方式办理登记，具体办理方式可依据《规范》中关于国有建设用地使用权及房屋所有权要求提供要件并进行审核。应明确的是，处分共有不动产并申请登记的，应由所占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。 还应注意的是，城镇自建房登记单元实体分割上市后，会形成许多成套独立产权房屋。此类房屋在形式上具备了商品房的市场流通属性，并形成具有一定人群聚集性的楼房。虽然城镇自建房登记单元实体分割转移的法定条件仍不完全明确，全国各地对此看法和做法也不完全一致，但城镇自建房的最初开发建设模式和使用目的固定了城镇自建房自建自用的相关属性，若分割转移登记，将扰乱房地产市场秩序并造成税费的流失。而城镇自建房一般不具备改建为普通商品房的客观条件，故在当前国家法律法规尚未明确的情况下，笔者建议继续将城镇自建房按照整幢的方式作为一个不动产单元办理登记，对有分割需求的，可采用不实体分割的方式满足群众登记需求。 作者单位：海南省不动产登记中心 《中国不动产》2022年第3期  i自然全媒体 编辑：高荣唱 供图：高荣唱 审定：李军晶 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· 中国不动产 让不动产信息“动”起来 |
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