产业园项目竞争，主流房企如何脱颖而出？

传统住宅赛道竞争日趋激烈，越来越多的房企开启多元化战略，产业园[1]作为重要领域之一，TOP50中多数房企有所涉猎。

一方面，产业园能够为房企提供低成本土储，另一方面，项目体量大、项目周期长也给房企带来了较大的不确定性。

本文对主流房企参与产业园的情况进行分析，以供投资者参考。

主流房企参与产业园项目现状几何？

哪些主流房企参与了产业园项目？TOP50中近七成参与了产业园项目，龙头房企参与比例更高。

根据公开资料，TOP50房企中约66%的房企参与了产业园项目。

分企业性质看，国企参与产业园项目的比例更高，TOP50中国企共有92%参与了产业园项目，而民企参与比例为57%；

分规模来看，龙头房企参与比例更高，TOP10有90%的房企参与了产业园项目，TOP20、TOP30-50分别有70%、57%的房企参与。

TOP50房企偏好于哪些产业园类型？集中布局于智能制造、健康医疗、文旅农业等领域。

TOP50房企参与的产业园项目以智能制造、医疗健康和文旅农业为主。

其中，智能制造是房企参与产业园的主要类型，如碧桂园参与智慧园区开发建设、建立科技小镇，华润置地参与智慧物联产业园项目、佳兆业参与智能驾驶产业基地项目等。

健康医疗方面，绿地成立康养产业品牌，全面负责大健康核心产业项目开发和运营，建设绿地健康养生示范区“康养谷”，金科参与生命健康科技城建设，奥园、远洋、蓝光灯房企也均有健康产业园项目。

文旅农业方面，华侨城投建潮州北部五镇生态文旅产业新城，建业在河南拥有电影小镇、旅游小镇等多个文旅项目，融侨参与建设肉牛生态产业园项目等。

房企产业园项目的合作方主要有哪些？房企参与产业园的合作开发方主要为政府及国企。

产业园的规划建设、开发运营取决于国家政策及当地政府规划，房企产业园的合作方多数为政府、国企，与当地政府及国企签署战略合作协议进行共同开发。

除与政府、国企合作外，部分房企也会与民企合作进行产业导入，如禹洲集团与正阳集团签署全面战略合作协议，双方约定共同参与打造通航小镇项目，正阳集团是一家以通用航空为核心主业的大型民企；

佳兆业与一清创新战略合作共同打造智能驾驶产业基地，一清创新主营业务为提供无人驾驶运力解决方案。

房企有哪些产业导入渠道？可以分为自带产业、盘活产业、引入产业三种模式。

1）自带产业模式：房企自身通常带有较大的IP资源，通过原有产业资源开发相应的产业园项目。

如恒大集团与广州市签署战略协议，投资1600亿建设能源汽车基地；华侨城与太原市晋源区共同打造大型文化旅游综合开发园区项目。

2）盘活产业模式：一般为老旧工业园区、农业园区等地区，房企介入重新整合开发，盘活原有资产。

如绿地与东方国际合作，将三枪工业城进行改造，由传统工业园区升级改造为医疗物资工业园；

绿城理想小镇则是通过直接与农庄、林场合作，在原有农业、林业用地上开发农业生态园。

3）引入产业模式。房企与产业资源签订战略合作协议，引入产业链资源。

如华夏幸福与广东天唯北斗科技有限公司达成战略共识，共同打造江门北斗产业园；

金地与奇瑞签订战略合作协议，预计在全国近10个城市联合打造产城融合项目；

雅居乐与阿里体育签约，共同打造体育小镇、智慧体育城市。

房企产业园三种主要开发模式对比

产业园的开发周期明显长于传统住宅开发，通常需要经历前期规划、土地整理、市政基础设施建设、住宅厂房办公楼等物业开发、招商引资、运营服务多个阶段。

根据房企参与阶段的不同，可以分为以下几种开发模式：

1）全过程参与（PPP 模式）

开发模式：与政府签订委托协议，负责产业园全阶段开发、运营。

这种模式下，房企与政府签订协议，由政府负责决策与监督，房企负责产业园的全阶段开发与运营。

具体包括一级土地整理、基础设施建设、二级开发、招商引资，并负责接下来 20-50 年的产业园运营服务。

这类开发模式风险、收益并存。

一方面前期需要投入较大资金进行拆迁、土地整理、基础设施建设，且开发周期较长；

但另一方面，产业园成熟后会为企业带来稳定的运营收入。

典型房企：华夏幸福、荣盛发展。

收入模式：获得土地整理、基建、综合服务等费用的比例加成、招商引资额的约定比例及配套住宅销售。

以华夏幸福为例，公司主要负责产业园的 6 项业务：土地整理、基础设施建设、园区住宅配套、产业发展服务、公共服务配套及综合运营管理。

其中园区住宅配套即为商品房销售业务，基础设施建设、土地整理、公共配套服务和综合运营管理均为上一年度费用加成 10%-15%，产业发展服务则为按照双方协议约定的比例（通常为企业落地投资额的 45%）。

即，华夏幸福产业园收入主要为（基础设施建设费+土地整理费+园区综合服务费+物业管理费）*1.1-1.15+招商引资落地投资额*45%-50%+商业配套住宅销售。

案例解析：固安工业园

2002年3月，廊坊市委、市政府决定成立廊坊开发区固安园区，并采用市场机制引入战略合作者。

同年6月，通过公开竞标，华夏幸福与固安县人民政府签订框架协议。

华夏幸福出资成立三浦威特园区开发有限公司，固安县人民政府批准并委托三浦威特开发建设固安工业园区。

委托工作内容包括但不限于进行区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务、园区综合服务等，委托期限为50年。

2003-2004年为工业园规划设计阶段，2005年三浦威特开始进行园区土地整理，2006年4月开始开发建设工作。

截至2014年，固安工业区合计签约客户356家，签约投资额947.3亿。

2）重资产运营

开发模式：获得熟地，并对产业园进行建设开发及运营。

这种模式下，房企通常不参与一级土地整理，而是通过协议出让、公开市场招拍挂或合作开发的方式获得熟地，对产业园进行建设开发、招商引资及运营管理。

这类开发模式不存在土地拆迁及整理，开发周期会明显缩短，但拿地成本会高于第一种。

产业园成熟后，同样会给房企带来稳定的租金运营收入。

典型房企：绿地控股、电子城、市北高新。

收入模式：住宅销售及租金收入。

以电子城为例，电子城为电子城科技园开发建设、招商引资的实施主体，公司通常不涉及一级土地整理业务。

2018年以前的土地以协议出让获得为主，目前公司多数通过招拍挂方式获得熟地，建设产业园、研发基地、办公楼，从而获取住宅销售收入和出租收入。

案例解析：电子城IT产业园

电子城IT产业园由电子城进行开发建设，分别于2004年、2006年以协议出让的方式分批获取土地，产业园定位于电子信息及互联网高科技，总建面为58.8万方。

该项目于2004年启动，截止2020年7月，已开发土地面积21.9万方，竣工建面50.7万方。2019年，IT产业园实现租金收入5096.6万，出租率100%。

3）轻资产服务

开发模式：不直接参与开发建设，为房企提供设计规划、改造和运营管理等。

这类模式下，企业通常不参与开发建设，而是和其他企业或政府合作，主要负责产业园的定位设计、改造和运营管理等。

通常有三种模式：承租运营模式，即企业与其他企业或政府签订租赁协议，对产业园进行定位、设计及改造，提供运营管理；

受托管理运营，企业仅负责园区招商及物业管理；

合资运营，企业与其他企业或政府共同成立项目公司，对产业园的开发建设、招商引资、物业管理共同决策运营。

典型房企：亿达发展、锦和商业。

收入模式：设计服务费、运营管理费及部分租金收入等。

根据合作模式的不同，收入来源有所区别，具体根据提供的服务收取相应服务费、运营管理费及部分租金收入等。

以锦和商业为例，截止2020年4月，公司承租运营项目24个、参股运营项目2个、受托运营项目2个，公司主要收入来源为租金收入及物业管理费。

注释：

[1] 本文的产业园主要指广义的产业园，包括传统产业园、产业新城及产业小镇等。

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