法德东恒观点 | 浅析房地产开发企业破产程序中购房人的债权保护

导语

受经济下行压力及疫情的影响，近年来，企业破产逐渐增多，房地产开发企业亦如此。房地产企业破产程序中，最常有的债权类型主要为建设工程款、银行抵押贷款和购房者的购房款。由于购房者的购房款关系到购房者的居住权和生存权等根本权益，因此该类债权保护问题尤为严峻。

一、购房者的购房款权利性质

（一）从《中华人民共和国民法典》物权编角度分析

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法设立登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”该条法律确定了不动产物权登记生效原则，即在办理所有权登记之前，房屋所有权归属于房地产企业。在破产程序中，未过户房屋权属同样应当遵循不动产登记生效原则，认定为债务人财产。

购房者与房地产企业签订商品房买卖合同，购房者负有按照合同约定交付购房款的义务，而房地产开发企业负有向购房者转移房屋所有权的义务。在房地产开发企业破产的情况下，购房者履行了支付部分或全部购房款的义务，而房地产开发企业因进入破产程序，且未履行向购房者转移房屋权属即办理房屋权属登记的义务，进而构成违约。房地产开发企业需要继续履行义务或者向购房者承担返还购房款并承担违约责任，就其基础法律关系来讲是一种合同债权。

（二）从《中华人民共和国企业破产法》角度分析

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》于2002年9月1日实施，其中第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：...(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。据此，一种观点认为在房屋买受人已经支付所有购房款或房屋已交付的情况下，应认定房屋属于买受人财产，而不再属于债务人财产，不属于破产财产。然而，在《破产法司法解释二》自2013年9月16日实施后，删除了《破产案件若干问题规定》第七十一条第(五)、(六)款之相关规定。此外，《破产法司法解释二》第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”。故，依照新法优于旧法的原则，未过户房屋应认定为债务人财产，仍属于破产财产。

以上分析结论也可在相关案件中得以验证。在WG 与青岛 HYL 有限公司、青岛 ZHM 有限公司案外人执行异议之诉案中，WG 称其自 2008 年起向 ZHM 借出共计 1170 万元款项，后 WG 与 ZHM 达成以房抵债协议，并已实际入住。但因政府的限购政策，ZHM 未能为 WG 办理过户手续，WG认为其对上述房产享有所有权。最高人民法院(2017)最高法民终 356 号判决书中“法院认为”部分载明“该房屋并没有完成过户变更登记，实际上也没有转移房屋权属，因此债权人只有债权请求权，而非物权。”

因此，笔者认为，无论从法律适用层面，抑或是实践层面，无论购房者是否已经支付所有购房款，若房地产开发企业未向其履行办理房屋权属登记的义务，则房屋仍属于债务人财产，购房者享有的权利性质为债权。

二、购房者债权在破产债权中的顺位

2002年颁布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称：批复）第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”同时，依据 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，“大部分款项”可理解为支付超过商品房买卖（预售）合同约定款项的50％。具体到破产程序中，房屋买受人对于成为房屋的所有权人享有很大的期待利益，法学理论将其定义为物权期待权。消费者基于物权期待权，对其购买房屋享有优先于建设工程价款和担保物权受偿的权利，在破产清偿顺序中应当根据这一原则将消费者的物权期待权列为优先顺位。

值得注意的是，根据上文分析，涉案房屋并未办理过户登记，买受人享有的是请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权，相当于要求合同当事人履行其未履行完毕的合同义务，其本质仍为债权。消费者基于物权期待权享有优先于担保物权受偿的权利，是法律为满足消费者生存权所作的例外规定，但这种特殊安排并未改变物权期待权的性质，其本质上仍然为债权请求权。因此，根据消费者的物权期待权不改变未过户房屋权属性质，未过户的房屋仍属于债务人财产。

最高人民法院在《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合 同纠纷案请示的答复》中明确表示“房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神”。以上观点在《湖州法院房地产企业破产审判白皮书2014-2017》及北京市第一中级人民法院《破产审判白皮书2007-2017 》中亦得到体现。白皮书中显示，房地产企业进入破产程序后，债权人较多，法律关系颇为繁杂，由此导致破产程序进行中各债权人矛盾较为突出，容易诱发纠纷从而引发群体性事件。法院基于批复之规定及维护社会稳定之考虑，为已付房款人设定优先受偿顺位。

三、结语

在破产程序中，基于保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于购房者的特殊保护突破物权优于债权、债权平等等法律原则，是实质公平的体现。然而，在我国现有的法律体系中没有相对完善的法律制度对购房者债权保护予以明确的规定，仅依靠司法解释、司法规定保护购房者债权，缺乏相关的理论支持。因此建议在立法层面加快完善对购房者债权的保护。