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你有没有想过10年时间，能让自己的财富增值多少？是否能做到增长十倍？！ 我身边有这样一个案例： 通过买房，用9年时间把10万元增值到了100多万。这个故事的主人公是个普通的家庭主妇，就叫她P姐吧。 我们不妨一起看看P姐买房滚雪球的故事，也许对普通人会有一些启发。如下图：  对照着图片，简单说说P姐买房的经历： 2009年3月，首次买房，35平米商铺19.8万元。首付10万元，按揭10年期贷款9.8万元，月供1114元；地点：三线城市； 2013年8月，卖出商铺，彼时小商铺的价格涨到了39.8万元，还清贷款后，手里的资金变成了32万元； 2013年9月，二次买房，119平米刚需毛坯住宅104万元，首付29万元，按揭25年贷款63万元，月供4400元；地点：二线城市县城 2018年5月，卖出住宅，此时住宅价格涨到了188万元，还清贷款后，手里的资金变成了134万元； 2018年6月，三次买房，95平米改善型科技精装169万元，首付110万元，按揭20年贷款59万元，月供4200元；地点：二线城市新城区 至此，9年前的10万元启动资金，已经变成了价值169万的三居室和24万元现金。 小结： 1，9年累计流出现金： 10万元（商铺首付）+毛坯住宅首付款补12万元+商铺还贷4.5年约6万元+毛坯住宅还贷4.5年约13万元=-41万元； 2，三次购房完成后，资产情况：现金24万元+市值169万元房产一套。 从绝对值来看，100多万的结果也并不是特别高，但财富增值的过程却值得普通人思考。细细想来，她做对了什么？ 1，用对了资金杠杆； 2，会卖比会买重要； 3，买房先上车原则； 一、题外话，投资买房还是投资股票？ 对于普通老百姓，股票和房产投资是大多数人能够想到的投资渠道。但有多少人懂得证券投资？股票投资有多难？ 有人做过统计1996-2015年（超过4000个交易日），这20年间不论是标准普尔还是中国上证综指，20年时间如果始终持有，那么平均年回报分别是4.8%和10%。 按此收益，20年资产大约翻倍1.55倍和5.7倍。但如果错过了其中最大涨幅的40天，也就是1%的交易日。那么收益变成-4%（标准普尔）和-3.8%（上证综指），20年资产均会缩水50%以上。 可见股票投资对普通人而言风险有多大，而房地产行业由于总价比较大。不太可能频繁交易，也就更有机会分享到经济增长的红利。 看看身边，过去的这些年买房亏损的情况恐怕很少吧。 这么看，相比二者股市投资要比房地产投资风险大很多。 二、用对了资金杠杆！ 杠杆要发挥作用，首先是力的方向正确，其次是杠杆足够大。 买过房的人都知道，买房要贷款。而房地产的贷款为购房人提供了一个良性的资金杠杆。 本文的案例中，P姐用了50%的杠杆，月供1114元／月，对当时的她来说，还贷压力不大不小，杠杆率恰到好处。房地产行业跟随经济发展正向增长，方向同样正确。 试想一下： 如果是股票投资，若五年翻倍年复合收益15%已经较高，那么10万本金变成20万元。 而买房用了杠杆，这里的翻倍是杠杆撬动的总房价翻倍，不仅仅是本金的翻倍。 所以，最终房价翻倍时，相较本金而言能够赚取的收益也更多。 三、会卖比会买更重要 两次卖买是让财富增值的关键点，卖掉商铺及时收割了增值的财富。 用增值的本金作为首付，再次按揭购置毛坯房，给了财富放大的机会。  滚雪球时由小变大难，同样的增长率，由大变更大则很容易。 反过来，如果只是持有，一直不卖只是坐等，那么即使房价再翻一倍，最初的19.8万元商铺由39.8万元变成79.6万元。但与二次卖出毛坯房获得的130万元相比依然相差接近一倍的收益。 同样的，如果房价4万／平米，增加到8万／平米，可能很难。但若是卖出，重新选择有升值潜力的地段，1.2万／平米涨到2.4万／平米就会相对容易。 四、买房先上车原则 这个案例中，最关键的就是买个小房子先上车。你会看到后面两套房子的首付几乎都是前一套房卖出后换来的。 而大部分人随着工作经历的丰富，收入在增长，还贷常常不是问题，往往缺的就是首付款。 先上车，让“子弹飞一会”，上了车再想办法“补票”，也许更大房子的首付款就迎刃而解了。 当然最最重要的是，案例中的P姐每一次换房子，都选择继续购买有潜力的资产。这也是为什么9年时间财富能够如此增长的原因。 倘若中途卖房的资金没有继续买房，而是买了消费品，或者买了类似汽车这样的会持续吃钱的负债，那么就失去了让雪球继续滚大的机会。 最后，虽然案例只能作为结果来分析，但绝不会是马后炮。 毕竟，房子的居住属性不会被其它物品代替。在可见的未来，还有很多城市在城市化进程的路上，依然还有很多机会让这样的财富增值模型重现。  整理完了这篇文字，也让我发现一个点： 这个世界永远存在有房，也永远存在没有房子的人。经过30多年的发展，虽然基础建设已经完善了很多。虽然房价涨的看上去已经很离谱。 但城市化进程还有至少10~30年的路要走，这其中房地产的投资，普通人一定也还有机会。 PS：我只是一个普通的房地产从业者，这篇文章的本意是通过房产投资来说明投资意识的重要性，但切记本文不作为投资参考。也许我所说的都是错的。 参考文章： 上一篇文章：  爱积累的磊 人只有学会了学习的方法 之后才能进步 学习学习（名词）再学习 |
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