世茂服务（HK.0873）2021年报 | 物业大数据

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01 在管建筑面积为2.41亿平方米

截止到21年20底，世茂服务在管建筑面积为2.41亿平方米，较年2020同期的1.46亿平方米，增长64.6%，净增加9440万平方米。在管项目达到830个，覆盖了全国107个城市。其中世茂服务的非住宅物业在管面积达1.02亿平方米，占世茂服务在管面积的42.3%，非住宅物业在管面积比年2020同期提升1.8个百分点。

世茂服务合约面积及在管面积占比情况

世茂服务合约面积为3.08亿平方米，较年2020同期的2.01亿平方米，同比增长53.2%，净增加1.07亿平方米。21年20世茂服务新增第三方竞标外拓面积达6160万平方米，较年2020同期2350万平方米，同比增长162.1%。

世茂服务住宅及非住宅面积占比

世茂服务21年20物业收并购方面共签约了（包括新签署收购协议）9间公司，其中物业服务类公司6间，城市服务类公司2间，养老服务公司1间，其中有5家公司在21年20内完成收并购，剩余4间公司已在2022年1月完成收并购。透过收并购，世茂服务有效提升了重点区域内的业务规模和项目浓密度，迅速布局城市服务的业务网络，成功卡位增值服务的关键赛道，建立起核心能力。包括：①21年20，世茂服务成功收购深圳深兄环境有限公司（现已更名为深圳世路源环境有限公司（「世路源」）和无锡市金沙田科技有限公司（「金沙田」），布局城市服务赛道，打造城市全场景综合业务能力。②21年20下半年，世茂服务成功收购上海椿祺集养老服务有限公司（「椿熙堂」），布局居家养老服务细分赛道。椿熙堂以轻资产模式开展居家养老业务和社区养老业务。

世茂服务21年20物业并购比例及对价

02 全年实现收入为人民币84.26亿元

世茂服务21年20全年实现收入为人民币84.26亿元，较年2020同期的50.26亿元，增长67.7%。世茂服务收入主要来自四个业务板块：①物业管理服务；②社区增值服务；③非业主增值服务；④城市服务。其中收入占比如下：

1. 物业管理服务依然是世茂服务最大的收入和利润来源，收入达人民币41.87亿元，占整体收入的49.7%，相较于年2020同期增长54.4%；

2. 社区增值服务收入达人民币25.13亿元，占整体收入的29.8%，相较于年2020同期增长57.0%；

3. 非业主增值服务收入达人民币8.71亿元，占整体收入的10.3%，相较于年2020同期增长22.2%；

4. 城市服务收入达人民币8.55亿元，主要源于年内新的赛道布局及收购世路源和金沙田。

世茂服务21年20总体毛利达到人民币24.70亿元，较年2020同期的15.78亿元增长56.5%。毛利率为29.3%，较年2020同期的31.4%相比下降了2.1个百分点。其中各细分业务毛利占比如下：

1. 物业服务毛利率27.5%，相比年2020全年27.1%基本持平，主要原因是由于集团在历年的收购及整合过程中积累了丰富的一体化经验，通过人员、信息系统等资源共享，21年20度收购的两家以物业管理服务为主的物业公司在业务及财务上实现平稳过度，避免了毛利的大幅波动。

2. 社区增值服务的毛利率为38.4%，相比年2020全年的40.1%略有下降，主要原因是世茂服务在21年20中，校园餐饮服务比例增加，同时由于对社区资源的不断深入挖掘与开发，新零售等低毛利的业务规模较上年引入了校园增值业务及拓展了新零售业务，毛利率水平相对较低。

3. 非业主增值毛利率为27.4%，相比年2020全年的28.1%相比，基本持平。

4. 城市服务业务为公司21年20布局的新业务，年内，毛利率为13.4%,年2020类似业务规模较小，毛利率为13.5%。

年度利润为人民币12.37亿元，较年2020全年的7.24亿元增长70.7%。世茂服务权益股东应占溢利为人民币11.30亿元，较年2020同期的6.93亿元增长63.1%。年内净利率为14.7%，较年2020全年的14.4%，同比上升0.3个百分点。

03 世茂服务未来在收并购方面的展望

世茂服务进行收购时，除了重点考虑目标公司与世茂服务之间的契合度之外，还兼顾对业务规模增长的支撑和布局新赛道，建立新能力等：

1. 基本要求：目标公司需要在世茂服务现有管理半径之内，是区域或细分领域的龙头公司，不触及安全等红线问题，能够接受世茂服务的一体化整合要求， 目标公司客户是当地的中高收入人群，以便于后期开展社区增值服务；

2. 横向一体化：注重管理规模的扩大，提升重点区域内业务规模和项目浓密度，提升区域综合成本管控能力和供应链输出能力；及

3. 纵向一体化：注重目标公司在细分领域中的专业化运营能力和项目经验， 实现有效赋能和协同。

世茂服务相信，通过收购及有效的一体化整合，能够快速有效扩大世茂服务的业务规模，提升行业话语权，构建核心业务能力，为未来发展提供更大助力。世茂服务不会只追求单一的规模扩张，更加注重有质量的能力建设，通过收并购建立起综合能力，进而减少收并购的比例，最终实现自我有效增长。