一文读懂 | 万科17年的精装修经验，这一篇文章全部告诉你

早在2001年，国内房地产行业对“精装交付”概念尚未形成清晰认知时，万科已开始积极探索精装业务的发展路径。

时至今日，万科作为地产行业精装领域的先行者，早已成为在精装修产品研发、施工管理、组织构建、制度完善等诸多维度推动中国房地产市场不断完善的发动机。

本文以万科精装为研究对象，冀望寻找可借鉴的关键因素，对目标房企打造自身核心竞争优势提供一定启示与帮助。

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万科精装发展战略及业务模式研究

以“装修房全面解决方案工作小组”、“全面家居解决方案”、“'四化’管理措施”、“优秀供应商管理”、“客户体验中心”、“住宅产业化”、“住宅定制服务”、“电商平台家装业务”等为核心的精装发展策略，是保证万科始终处于国内住宅开发市场龙头地位的有力保障。

• 组建装修房全面解决方案工作小组，专项负责精装管理工作。

• 建立全面家居解决方案，从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。

• 全面推进精装生产全过程“四化”管理措施。

  

• 制定优秀供应商名录，分级统计，每年更新，公开发布。其中2016年度精装总包名录含A级单位22家，B级单位35家，C级单位52家，合格单位104家，A级单位占比10.33%。

• 成立客户体验中心，积极向外界展示企业最新的产品研发成果，展示内容覆盖“U8”系统、“5V社区” 、“三好生活” 等先进理念。

• 住宅产业化，先是制定了“2013-2015万科三年质量梦”，并提出住宅工业化的核心目标“两提一减”。本着“两提一减 可复制 可推广”的指导思想，万科明确了住宅工业化推进的具体措施（4大类，23小项），从而便于所有工程项目生产应用。

▲ 万科产业化住宅6大创新

• “美好家”设计共享机制解读——引入优秀设计资源。

  

• 与链家合资成立“万链”装修公司，进军家装市场。

1）“万链”家装运营模式

2）“万链”家装发展路径

3）“万链”家装直面传统装修行业存在的6大弊端，并予以各个击破。

4）万链与家装电商行业内资深企业的比较

目前互联网家装商业模式有两大主流：平台式与垂直式，下图是万链与家装电商行业内标杆企业的比较。

作为占股60%的股东，万科非常重视万链的企业管理和业务发展，将自身具体的建筑精装研发设计优势、施工管理优势、招采成本控制优势等资源注入万链经营。

链家是国内最大的二手房交易平台，掌握海量市场动态数据，同时线下经营数以千计实体门店，在卖房环节就推荐装修业务，把装修业务变成链家经纪业务整个环节的一部分，把两次售卖变成一次售卖。

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万科精装组织管控模式

初期万科采取集中式组织管控方式对精装业务进行针对性管理，但随着管理水平的提高与管理制度的完善，为使土建、精装两大建设阶段的设计、工程、成本等业务端口能够更加流畅运行，万科逐渐以分散式组织管控方式代替了先前的集中式组织管控方式。

发展历程如下：2004年，上海万科专门针对精装业务成立“全面家居解决方案工作小组”，全装修公寓从房型设计开始介入，推行全面家居解决方案；提高材料部品的标准化和工厂化应用，推动装修材料一站式采购，建立市场反馈机制；建立全装修标准模块。

2007年，万科在集团与区域两个层面成立“装修房推进工作组”，分为集团、区域公司、一线公司三个层级。

下图是精装装管理成熟阶段的管理架构设置。

说明：上图为万科某城市公司管理架构设置，设置精装设计岗和工程岗，成本、采购、营销不单独设精装岗，但有相关精装职能。

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万科精装管理制度建设

万科建立的精装管理制度一直是国内陆产行业学习的标杆。在万科创建的众多业务管理体系中，研发管理、工程管理及成本管控是保证万科精装产品始终成为业界翘楚的三大支撑点。

1、研发管理

（1）万科精装修研发流程与操作模式

（2）住宅精装修标准建设

• 万科一贯秉持精装标准的四级体系运作

• 精装产品分级客户特征。

• 各级部品的配置重点。

调研数据指导各个价格段内的部品配置；

低端客户为价格取向，高端客户为风格价值取向。

• 主要产品力配置一览表。

2、工程管理

本文从品质管理与进度管理两个维度对万科采取的实测实量、交付评估、界面控制、精装工序管理以及穿插施工等5个工程管理动作亮点进行介绍。

（1）实测实量

做法介绍

• 施工单位应按分户对所有实测区进行1 0 0 %实测实量并建立分户/分层实测档案。

• 监理公司对施工单位实测数据按不低于3 0 %的比例进行复测。

• 项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于5 0 %的比例进行复测。

• 复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。

• 区域及集团进行实测实量时对数据进行检查核对。

万科实测实量体系

（2）交付评估

（3）土建精装界面控制管理

万科精装项目中的土建精装界面从4大方面36具体点，对土建总包、精装总包以及个专业分包进行了界面梳理。

万科采取图文并茂的方式展示了交接验收方法，严格的交接验收标准，这两个管理动作极大地增强了界面移交工作的效率和可操作性。

（4）精装施工工序管理

▲ 施工工序特点及原则

（5）万科穿插施工做法介绍

本文所介绍的“万科穿插施工”，是指土建与精装工程并行开展的“大穿插”，不是指狭义的精装施工作业穿插。

• 组织顺序：单层工作面满足精装施工要求后精装施工单位即进场，土建精装同时施工。

• 施工特点：采取从上到下金字塔工序循环，层间施工微循环，注重土建施工工序与精装工序的穿插。

• 工程要求：产品工业化技术成熟（用铝膜、无砌筑、免抹灰等），总包统筹管理成熟。

• 施工意义：

• 施工效果：虽然结构、初装、精装施工等分项工程工期延长，但总工期缩短，从而整体提效20%左右。

3、成本管控

万科注重精装工程全过程成本管控，实现从定位到结算成本管控全覆盖。

（1）成本控制第一阶段：设计阶段

（2）成本控制第二阶段：采购阶段

（3）成本控制第三阶段：施工实施阶段

总结

通观万科精装业务的发展战略、业务模式、组织架构、管理制度，我们可以较为清晰地梳理出标杆房企的精装管理框架；而通过对万科精装业务的观察与揣摩，处于发展阶段的众多房企也可以找到完善自身业务的关键点。

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