|
小喇叭 转眼间，刘工已在万科11个寒暑， 工作自有辛酸苦辣，但收获颇丰。 翻阅刘工的履历，建研君发现他的关键节点都与工程里程碑有关：参建集团第一个万科城（深圳）；负责第五园二期北区获得集团第一个“主席质量大奖”；参编了万科所有的实测实量体系版本并作为最早的第一批评估组成员；主编交付评估及客户验房指引表；集团第一批工业化项目落地实施者（第五园）；集团第一批批量精装修交付管理项目（第五园）；组织集团第一次精装修定尺加工观摩会（西安）等。 BTW，刘工本名建军，这是个好名字。今天，且听八一君为你揭秘万科精装那些不为人知的故事。  精装太囧 随着生活品质不断提升，住宅精装修交付成了一种趋势，但批量的精装修交付不是简单的贴瓷片、刷涂料等工作。传统的毛坯交付中，比如交付标准、使用功能、批量施工的节点、水电预埋、房屋的尺寸偏差等在交付中很难发现问题，一旦装修交付，很多问题都纷纷暴露。 精装修过程中，可能会出现—— 功能性问题  ▲洗手盆下方铺设木地板  ▲阳台门尺寸太小 货不对板  ▲样板间和实际交付的差异  ▲装修图与土建施工图纸不一致，造成墙体大量不规则开槽 材料选型是否恰当  ▲地砖面采用密度板踢脚线吸水后变色变形  ▲橱柜背板发霉 细部的节点设计和处理  ▲电源开关面板布置位置不合理，不方便使用  ▲装饰线条与空调孔高度不匹配 精装九法 如何管理好批量的精装修工程，需要做好九步法： 一、项目前期策划。伟大的战略家孙子曾一语道破天机：兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。故经之以五事，校之以计而索其情：一曰道，二曰天，三曰地，四曰将，五曰法。对于精装修项目而言，前期策划的重要性不言而喻。 在精装项目开始之初，需要提前做好提前策划，拟定项目目标。以“两提一减”（提高质量、提高效率、减少人工）为纲，做好计划管理，配合穿插施工；从材料计划、进场、验收、施工，到成品保护，做系列统筹安排，做到施工前想清楚。在万科工地上，项目策划一般包含项目目标、管控措施、项目施工计划、穿插作业安排、材料供货计划、排版图、成品保护方案等内容。 二、选择好一个合格的合作单位，创造关爱工友的氛围。工程是管出来的，也是作出来的；一个合格的施工方是工程质量的有效保障，能够配合开发商进行全面的项目管理，因此在选择施工方之前，要加强投标前的考察，特别是施工方的管理团队更要进行面试，确保思路与合作顺畅；当然，工程主要是靠工友来实现的，因此，加强文明施工管理，给工友创造一个良好的施工环境，能够更有效的保证工程质量。 三、采取有效的管控措施。主体工程是土建总包单位负责施工，土建质量是装修质量确保的前提。因此，在土建阶段就需要提前做好质量管控；实测实量在万科推行了7年，取得了非常不错的成效，也为精装修的定尺加工奠定了基础，而定尺加工对于成本控制提供了进一步的保证。 四、精装修四化。尺寸控制毫米化、工序管理标准化、部品生产定尺化、观感质量样板化。 五、销售样板联合验收。样板房在销售之前，由客服部门组织设计、采购、成本、营销、工程、物业、施工单位等对样板房进行联合验收，验收要点。在功能上是否存在客户使用的隐患、样板房的节点做法能否批量复制、样板房的施工质量是交付的底线。 六、样板先行。样板引路是工程质量的关键，每个工种在批量施工前都要作切实可行的施工样板并经过验收合格方可批量施工；每个班组进场前都需要进行样板施工，样板合格后方可进场施工。 七、工序管理。工序管理是最好的成本控制措施，工序管理是最好的成品保护措施。 八、过程验收。一次性做好是成本最低、质量最好的管理。 九、交付评估。项目在交付前，必须要经过万科集团安排的第三方交付评估，评估达到要求后方可交付，如不达标，必须整改到合格为止。交付评估从室内观感、公共部位、外立面、室外景观四个维度进行评价，每个维度都必须达标。 项目交付期间，每套房都必须向业主提供客户验房指引表(见附件)进行交付，客户验房指引表包含九大类，43小项和99子项，逐项与客户确认。 一言蔽之，总结精装修管理就20个字—— 两提一减（提高质量、提高效率、减少人工）、策划先行、两个工具一张表（两个工具：实测实量、交付评估；一张表：客户验房指引表）、一次性做好！ |
|
|
