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前段时间，一福州女网友发帖称，她和男朋友准备结婚，男方的父亲准备给俩人买婚房。但由于男方父亲名下有房，二套房税费太高；男方是自由职业者，没交医社保无购房资格，于是男方家商议的结果是将新房登记在女方名下。女子无功不受禄，对“飞”来的几百万元非常惶恐。于是她在网上求助，咨询该不该同意，引发网友热议。随后，一博主发布的话题“用你名字买的房不一定是你的房！”登上微博热搜榜。近日，记者邀请福建旭丰律师事务所高级合伙人王鹭杰律师对该热搜事件背后的相关法律问题进行分析。 热搜事件背后有哪些坑？ 该女士在求助帖中，提到了自己有3个顾虑。其一：这房子计划买120平方米以上，均价三万五以内，男方父亲想全款买下写上女方的名字，应该在婚前买还是婚后买？其二：男方打算用女方首套房的资格购房，买房后用最大额度抵押贷款，大概400万元用来买第二套房。第一套自住，第二套出租。未商定第二套房写谁的名字。其三：买房后装修资金不够，将用女方的名义借装修贷。 律师释法 女方不仅可能“钱房两失” 还将浪费首房首贷资格 王鹭杰律师：如果该女士接受男方家的条件，将面临诸多法律风险。首先，从物权外观上看，不动产物权经登记发生效力。但依据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编司法解释（一）第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理，没有约定或约定不明的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。即未明确赠与夫妻双方的，可能被认定为对出资人子女的个人赠与。司法实践中还存在被认定“借名买房”之可能。出资人可提供完整有效的出资证据，证实借名买房的真实意思、房款的出资情况、借名人对购房过程的参与度以及房屋的占有使用、收益情况，主张其对该房屋的所有权。故，登记在女方名下不代表房屋只归女方所有。 其次，全款买首套房后抵押贷款400万元购置二套房用于出租，违反政府“房住不炒”政策。若今后双方未登记结婚，以女方个人名义进行贷款，无论是房屋抵押贷款还是装修贷，均属于个人债务。银行依据合同相对性原则，仅会向女方主张还款责任，此时女方或将面临被银行催收、民事诉讼及影响个人征信等风险，严重者还将被法院列入失信被执行人名单。如此一来，女方不仅需要承担第一套房的巨额按揭贷款债务，又浪费了首房首贷资格。 如何规避法律风险？ 发帖咨询求助时，该女士已经和男朋友谈婚论嫁。如果该女士仍然继续和男方进一步发展，走进婚姻，那么女方可以怎么做，从而最大限度维护自身利益？ 律师建议 1、婚前尽量以自己名义出资购置房产，珍惜首套首贷资格，支付购房款时使用自己名下账户转账；2、若接受男方父亲赠与，建议采用书面形式确认该出资系男方父母对男女双方的赠与，签署《共同购房协议》，并及时公证存证；3、在协议中明确约定出资比例、占有份额等；4、妥善保管《房屋买卖合同》《共同购房协议》《公证书》以及相关票据、支付凭证等。 结婚买房时要“多留个心眼” “用你名字买的房不一定是你的，但用你名字借的贷一定是你的”，如果不多加思考就接受男方家的建议，该女子无异于给日后生活埋下非常大的安全隐患，甚至可能背上巨额债务。 其实，结婚买房，这一人生大事背后隐藏了不少法律问题。记者在采访调查中了解到，许多人因为在结婚买房这件事情上没有多加注意，从而导致日后自身权益无法保障。王鹭杰律师结合多种情形为您释法。 情形① 用婚前财产买房还是装修？ 长沙一女网友称，自己和男朋友订婚了，男朋友在婚前已经买房，但没有装修，想让自己出钱装修。但该女网友想用婚前财产买个二手房。俩人因为意见不合而闹矛盾。 王鹭杰律师：男方婚前购置的房屋未约定归双方共有的，属于个人财产，离婚时女方无权要求分割。若该网友选择出资装修男方婚前房产，实际上系通过添附使男方房产升值，法院在判决离婚分割房屋装修的增值款时，会根据原装修款项（个人财产出资部分）以及目前房屋现状，适当折旧后在给予女方照顾下以返还。 通常来说，房子具有保值增值的功能，装修则处于持续贬值的状态，律师建议该网友使用婚前财产购置一套二手房以保障自己的权益。 情形② 房产有贷款能加名字吗？ 厦门的陈女士和男朋友商议买房结婚，男朋友说自己首付买房，陈女士的钱用来装修，等结婚后，再把陈女士的名字加在房本上。但结婚后，陈女士发现因为房产有贷款，需要等贷款还完，才能加上名字。 王鹭杰律师：房屋登记信息进行变更并不复杂，但若房屋尚未还清贷款，处于抵押状态，办理加名业务则需要向银行申请增加抵押人，由银行出具抵押人变更证明。 实践中银行多基于风险控制的考量，一般不会同意变更抵押人，建议通过民事诉讼程序确认房屋产权归属。 情形③ 男方用父母账户还房贷要警惕吗？ 漳州的冯女士说，她和丈夫贷款买房，婚后男方的工资用来还房贷，女方的工资用做日常开销。问题是，冯女士发现，男方用来还贷的账户是他母亲的。冯女士担心会有法律风险。 王鹭杰律师：婚后以夫妻共同财产购房，房屋登记在夫妻双方名下的，应认定为夫妻共同财产。一方以父母账户还房贷的行为存在以下法律风险：离婚时，男方可能为多占房屋增值，提供其母亲账户的还贷记录、男方与母亲签订的借款协议等，主张部分贷款系其母亲偿还，以掩盖双方共同还贷的事实。 值得注意的是，婚后父母帮助还贷部分或被认定为男方母亲对男方的个人赠与，不作为夫妻共同财产进行分割。 情形④ 借钱买房，女方为什么不愿意？ 一网友发帖称，自己借钱买房，决定婚后自己的钱用来还债，女朋友的钱用来共同生活。可女朋友却不愿意。该网友称自己很不理解。 王鹭杰律师：合法的民间借贷关系受法律保护，若债权人可举证证明该笔借款用于夫妻共同生活，所购置的房屋亦被认定为为夫妻共同财产予以分割，则该笔借款在离婚时或被认定为夫妻共同债务，应由夫妻双方共同偿还。 情形⑤ 男方全款买房，全职主妇怎么办？ 网友杨小姐称，婚前老公家全款买房，婚后杨小姐当起全职主妇，育有两个孩子。之后俩人因家庭矛盾离婚，孩子归杨小姐，但是房子系婚前财产，杨小姐的丈夫称杨小姐无权分割房产。 王鹭杰律师：婚前全款购置的房产系属杨小姐丈夫个人财产，不因婚姻关系的延续而转化成夫妻共同财产。在协议离婚或离婚案件诉讼过程中，杨小姐可以依据《民法典》第一千零八十八条主张其婚后为照料老人、子女或配偶投入大量精力，亦牺牲了自我发展的机会，对家庭作出较大贡献，从而要求对方支付一定数额的家务劳动补偿。 情形⑥ 房产婚后产生的收益归谁？ 网友甲和网友乙遭遇的问题类似。 甲网友家的房子是男方婚前买的，她问婚后房产涨价的钱，自己有没有权利分到一部分？ 乙网友遇到的问题是，房子是老公婚前买的，但婚后他们把房子卖了，用来买股票，她能不能分得部分股票的收益？ 王鹭杰律师：甲网友的问题应视婚前购房有无贷款收益分配有所不同。若甲网友丈夫系婚前全款购房，该房产属于法定个人财产，夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的孳息和自然增值，除非夫妻双方有约定，否则不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。故女方无权要求分割。若甲网友丈夫系婚前按揭购房，婚后女方实际参与共同偿还按揭款，则婚姻存续期间共同偿还涉案房屋的按揭款和房屋增值部分应属夫妻共同财产，女方有权要求分割。 其次，对于乙网友之疑惑，依据《民法典》婚姻家庭编司法解释（一）第二十五条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于民法典第一千零六十二条规定之“其他应当归共同所有的财产”，故乙网友可以主张该投资收益作为夫妻共同财产进行分割。 情形⑦ 婚前赠与房产能否撤销？ 于小姐和丈夫签了婚前协议，协议中写明于小姐的丈夫将名下的一套房产赠与于小姐，于小姐担心，赠与会被撤销。 王鹭杰律师：根据《民法典》婚姻家庭编司法解释（一）第三十二条及《民法典》第六百五十八条规定，夫妻双方在婚前或婚姻关系存续期间约定的房产赠与，赠与方在赠与房产变更登记之前可撤销赠与。但经过公证的夫妻房产赠与约定不得撤销。 因此，通过对夫妻房产赠与协议进行公证，可以保障夫妻房产赠与协议的正常履行，防止夫妻房产赠与协议被撤销。 记者手记 在该微博话题评论中，记者关注的一位法律博主写道：“婚前财产不要动太多歪心思，通常骗局背后就四个字：因贪受饵。”福州的这位女子觉得没结婚白得几百万元首付“受不起”，为此还感到惶恐，故到网上咨询，也得到了非常多专业的法律建议，实际上她才是真正的“明白人”。希望读者跟这位女士学一学，也在婚前买房这件事情上多留一个心眼，以防日后不必要的矛盾纠纷。 |
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