劳动节期间北京新盘看房指南(滴眼药水，全文过万字)

昵称22998329 2022-05-03 发布于北京

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时逢劳动节小长假，估计不少人会利用这个黄金周去看房。本着为大家服务的宗旨，给大家推荐各区我认为还不错的一票新盘，希望对于大家的出行看房有所帮助。

当然讲在最前，现在依然是特殊时期，大家出门看房前最好联系售楼处，或者找小秘书(加微信好友jiayefangtan24)要具体项目的专属业务员，先进行询问可否到访，到访需要什么条件，比如48小时内核酸等。防疫一定要放在第一位。

东西城篇

北京城建天坛府，我唯一推荐的一个在售新楼盘，13万不到的一平方米价格，南二环望坛这么个位置。上次直播佳爷应该是从天坛南门走到的项目所在地的售楼处，既然能走过去总是不远的。

天坛府现有在售的房源主要是一期的东西向100平方米两居与130多平方米三居。项目的优势我理解就一句话，雕栏玉砌应犹在。这是用肉眼就能看得出来当下内城品质最高的新楼盘。而且我认为未来很久都不会有项目能超越他，理由就是后边的楼面价所致成本上升弄不起这样的玩意儿了。

望坛新苑、中信城，这两个楼盘问我的人多了，我算老几？我还是那句话，如果想买这两个楼盘，别问我，问我就说明你格局小了~

朝阳篇

东坝

中冶德贤御府，现在的东坝新盘应该也就这个了。80000元/平方米的售价，70多平方米两居、89、105、113平方米三居，117、133、145平方米四居。

项目地处东坝北区与未来大金盏的写字楼区域相距不算远，周边规划有地铁3号线与12号线。其实从产品与地理位置上看还行的，不过项目受周边限竞房项目华樾国际领尚71000售价的影响，销售速度确实比预想的要慢一些。但是随着华樾国际领尚的清盘，外加现在市面上89平方米小三居的匮乏，至少在我看来项目的89平方米小三居我觉得还是很好的户型产品，值得看看。

崔各庄

建发望京养云现在剩下的不多，在这里只是提一句一笔带过。毕竟70400的价格崔各庄独一份，哪怕80%产权。所以崔各庄整体区域在我看来，这哥们儿必须走干净了，后边的才好走。

龙樾合玺，六恒系统、泛会所配置，这是崔各庄目前我唯一知道有此配置的楼盘。户型面积哥几个大差不差都是120-170左右的户型产品，所以您要光对比面积和户型不大好做最终选择。所以龙樾合玺转而去提升更高级别的品质，从而打动购房者购买。项目目前的销售情况为150平方米以上户型销售情况较好，这应该跟这类户型设计本身比较合理且得房率较高有一定关系。

和光悦府，与其他几个楼盘不大一样，和光悦府更讲究的是均衡。各方面没有特别强的，但是胜在平均。和光悦府销售情况较好的户型应该是120平方米的四居，理由是这个户型的得房率在区域内略微高出。

晓风印月，这是绿城的项目，现在已知项目有100平方米出头的户型产品。不过这个户型产品是三居，并非功能型四居。虽然坊间传闻精装不错、产品不错、价格85000起，不过我想说这一切都是坊间传言，传出来的肯定都是积极方向的，消极方向的只能等售楼处开了自己看了才知道。毕竟项目售楼处到现在没听说开放呢。

金盏

青云上府，这是区域内一个大平层新共有商品房，购房人占产权比的87%，产权占比售价66120元/平方米。160来平方米的大平层户型是真没得说，很好很好很好的户型了。

朝阳一墅，区域内在售的1500万左右别墅产品唯一新盘。

这两个楼盘本身都算不错，现有的问题在于金盏区域后续供地，供地总是延期导致购房者对于这个区域的购买信心不足。不过在我看来，2022年5月即将举行的京楼第二批次土拍，毕竟金盏的一宗用地赫然在列，且参考销售价格为79800元/平方米，等这块地被开发商拿走，我相信金盏的局面能有所缓和。

王四营

保利锦上/保利锦上二期，正因为有这个楼盘，在我看来豆各庄与管庄区域的新盘，也就没必要写了。保利锦上二期现在的消息是基本维持一期特有的大窗墙比，且二期增加了总价468万以内的普宅两居。虽然两居为东西向，但毕竟普宅、临地铁、朝阳五环内，那还能咋的？朝阳两居这个范畴的普宅，对不起限竞房年代我也没见过。

整个东部偏南的朝阳，我目前的看法，不管您看了什么楼盘，记得一定要看保利锦上，这个不看，等于你没看过这个区域最好最横那个新盘。

十八里店

金隅昆泰云筑，如果单看十八里店说实在的我依然觉得不如王四营，尤其是和王四营区域71000元/平方米的价格对比之后，毕竟十八里店的价格75000元/平方米。

然而前不久金隅昆泰云筑的开发商朋友来我们公司做了一场直播，我全程参与。之后，我觉得倒也是个想卖房的逻辑。怎么讲呢？首先，人家户型122平方米的主力三居整体南向面宽12米出头，这个面宽算是整体朝阳区最猛的那种。另一个主力户型112平方米三居，虽然没做成四居，功能上有些遗憾，不过毕竟正规三居南北通透南向将近10米的面宽，也算是很不错的户型设计。

说实在的那天看了户型图之后，我都有想要去现场看看样板间的冲动。毕竟用心做的产品，还是值得肯定的。所以如果说东南朝阳值得看的俩新盘，其中之一必有金隅昆泰云筑。

海淀篇

北四环

中建壹品学府公馆，我只有一句话，哪儿来这么多大运？能摇上这个，且号段够西区，买就完了。真以为自己是真命天子摇一次中一次，这个不行咱就走起太阳宫呢？

北沙滩的板块位置，楼盘的小位置地处海淀，毕竟海淀的北四环外五环内N多年没有新盘供应了，这个板块肯定有购房需求。

所以我一直再说，哪怕我说项目东区挨着高速、因为被动式窗户没法做的巨大。然而单论户型，这个户型做的已经是相对的不错了。况且130平方米左右的起步面积算是偏小、偏低总价了，下一次这个板块什么时候有供地都不知道，您还能指望下一次来的地块也做这么个偏小的面积段？太不靠谱了。

永丰

中海滙德里，项目目前还有少量125、129平方米四居可售，您看到我文章的时候我不保证不到100平方米的三居还能有房。再有就是一层下跃产品了。

永丰这个板块83000的销售均价，您可以说不便宜。但是我看到的情况就是人家开盘卖的特别好，要不然也不至于我说什么都是少量、您看见的时候不保证有了。三居与四居都是大面宽的当代户型设计手法，且得房率也算比较高。环顾海淀，这些年也没有类似的户型产品，很不错了。

幸福里/幸福里润园，幸福里还有些150、190平方米的户型。润园主要还有的是119平方米四居。在这里重点说说润园119平方米的四居。

这个四居，是整个北海淀的起步四居面积段，海淀别的地方不用看，真没有。所以我一直就觉得这个119平方米的四居不错，然而海淀的购买人群并不是非常认同我个人的观点。我看到的润园开盘情况是，109平方米的三居选的贼猛，因为这三居每间房比119的四居反而更大一点，更多的人还是选择了要更舒适的居室空间。再有就是147，比119更大的四居，来就来一个最爽的~

然而当下，109平方米的户型我不保证您看到我写的这段儿时还有房，147的也同理，所以看看119平方米的起步四居吧，我真心觉得不错的。

另外，幸福里的规格应该是要略高于润园，所以真要想有一个更高级别的居住体验，去买幸福里190平方米的大房子，没毛病。

丰台篇

三环四天王

端礼著，三环内大丽泽板块，130-180平方米的户型面积，112000元/平方米的参考均价，我称其为三环四天王之首，一来位置稍好一点，二来纯商品没有共有比例。

北京瑞府，三环内大丽泽板块，大致130-190平方米户型面积，共有商品房，94%产权价格102460元/平方米。我称之为三环四天王之二，因为产品做的我看着很好，但是6%的共有，导致又得公开公平公正摇号又得现场选房，太折腾。

关于这两个楼盘的评论我直接复制前几天发微博的内容，算是偷个懒。

端礼著，2万多平保障性租赁租房；北京瑞府，地块没有保障性租赁住房。

端礼著，纯商品房100%产权；北京瑞府，6%产权共有，需要取得房本5年后才可再次交易。

端礼著，楼面价6.5万，售价11.2万，存在我可以不卖11.2万一平米的可能性，毕竟楼面价没有那么高；北京瑞府，6.96楼面价，94%产权售价102460元/平，讲真，这类房子我没见过打折的，打折怎么算钱我都不知道，且看上去楼面价不支持打折。

端礼著，有些面积稍小的特殊户型(具体情况自己打听)，主力户型130/150/180；北京瑞府，也有些面积稍小的特殊户型，主力大概面积130/150/190没具体出数据呢我只能说大致面积。

端礼著/北京瑞府，外立面都价格不菲包括侧墙体，都是基本落地的窗户，哥俩比窗墙比甚至已经卷到比北向的窗户大小了，所以虽然精装方案都没出，但是我觉得精装也会都是大差不差的牛掰。

最后，说一句俩项目都不愿意主动提及的，说了就得罪人的，轨道。端礼著东侧是轨道，北京瑞府北侧是轨道。这事儿没有办法地块给的就在那，你也不能要求开发商把轨道地埋了，人家也没这能力。

不管怎么讲，这是三环内自身弄的非常棒的两个项目了，从现在哥几个的弄法，我个人看法——至少比分钟寺弄的好，能不能跟甲三比，我认为户型达不到甲三那样是因为没办法，其他的都是一个水平甚至会超越。

懋源煜泽台/懋源璟瑜/懋源璟廷，懋源三杰。我称之为三环四天王之三，理由是我就看见了两个200多平方米的户型，其他一概不知。所以非让我去解读这三个楼盘，朋友们等过一段儿时间，我有更多消息的时候。

三环四天王之四，别想了没来呢，亚林西地块，5月底才拍卖，等下半年出了开发出来再说喽。

新宫

中粮天恒天悦壹号，这个楼盘是一个传奇的楼盘，你信么四环的现房别墅2000万不到…论品质很好的那种。这要是在北四环，把2改成4也抢着买。

丰台河西

熙悦晴翠，74、82、90左右、110上下、140-160平，户型算是做了一个全套。且毕竟项目距离张郭庄地铁站不算远，走着过去我试过，没问题的。

68000元/平方米的参考价格，在我看来可能是这个项目销售速度一般的最大问题，毕竟在此之前区域内新楼盘的价格57000元/平方米左右，就因为挨着地铁一下到68000的价格不是所有人都能接受。更何况75000元/平方米的小瓦窑地块也要来了，都会有所影响。

但是我依然想说，城六区地铁沿线还有小户型的新盘，哪儿那么多？我写到这里将近4000字了，不也就写了一个保利锦上一个熙悦晴翠？

另外，河西距离地铁走着过来费劲的地方有新的供地，65000元/平方米的参考均价，也算是在未来会对于现阶段卖68000元/平方米的熙悦晴翠有所支撑吧。所以在我看来，这个楼盘现在买也算是一个还行的时机，至少付款周期上没准能有个商量。

西山金茂府，120、140、160平方米户型产品，从户型设计再到那一套府系可积系统加持。我是真觉得这算是当下阶段您能买到的有很高性价比的府系了，毕竟这项目现在售价大致在55000元/平方米。

况且最近区域内有学校落地，也算是有一定的教育利好，外加上去年末今年初放出来的14号线西延，应该在项目所在的地方有站点，也算是有更多的期待。

石景山篇

刘娘府

现在这个区域里有两个新楼盘一个是正在销售的远洋源山春秋，另一个是刚定了案名还不确定具体产品的绿城西山云庐。两个楼盘都是1点几的容积率，源山春秋是大平层与别墅产品，现在的信息所向西山云庐应该全部是别墅，上中下三叠拼。哥俩的价格都是9万多一平方米的价格，所以能大致看出来产品普遍要2000万上下甚至更高。

这两个楼盘我能给的建议是，要看就一起看，看完再做决定。远洋在刘娘府干的这个源山春秋还有个师哥，天著春秋。所以远洋在这里是老前辈，做出来的东西讲道理会更接地气一些，毕竟人家之前在这里扎根儿了。绿城毕竟做这类高品质产品是人家成名绝技，所以单从品相上看，旗鼓相当的，哪怕现在没具体消息，猜也能猜出来就这么个意思。所以要看，肯定俩都要看。

北辛安

尾盘阶段的中海寰宇天下天赋，我现在收到的消息104-158平方米面积段之间的房源多少还都有点，我的理解是可看可买。北辛安中海自己的景山府据说二手成交也差不多这个价位了，而且成交还不少。

所以在这个前提下，少交点税费，买个新房能有什么问题？

古城南

长安润璟，这是一个崭新的楼盘，现在的消息比较少，不过我可以剧透，就是我猜100左右的户型您在网上看见的那个两面宽厅朝东或者朝西的，只是其中一种，应该还有个类似的100平左右三居，那个户型我猜会更好，只是人家没往外发而已。整体户型面积段应该就是100-130平方米之间。

我了解到的情况，100平方米的有部分做在了11层以内的楼中，一梯两户，得房率高，且户型不应该是咱当下看见的那种两面宽。所以听我一句，别着急，他们有更好的户型，没往外发呢。

另外，项目应该是74800的参考均价含精装交付，这在当下的石景山算是一个优势。

中海云庭，这个我之前说过，末代两梯四户挂连廊。我看到的情况是，挂了连廊把户型做到三面宽的前作，都卖的不错，所以通透必要的前提下，哪怕北向有连廊，还是南向的大面宽更重要一些。而在此盘之后，京楼我到目前为止，还没有见过有再次做了连廊产品的新盘。

不管什么原因所致，反正中海云庭变成了当下独一份挂连廊全部户型能做到南北通透的最后一盘。因此我还是那句话，买了没毛病。

忘记说了，项目在售户型应该是98平方米三居与114平方米三居两个。114的三居肯定还是更好一些，如果钱够，优先考虑114平三居。

亦庄篇

大河西

中海京叁號院，168平方米起步的大平层均价7万块左右一平方米。

关于这个楼盘，我目前的合理看法是这样。项目2021年2月开盘，当时批复的这个价格看上去高啊~毕竟刚过了的限竞房年代这里5万多一平米。然而随着大河西三所学校的崛起，这里的房价冠绝南城一路上升。现在区域里次新二手商品房的价格普遍在75000元/平方米。

中海京叁號院卖价就是批复价格，涨不了价格…所以现在的情况是这哥们儿的价格与二手次新倒挂了。

然而京叁的户型以及品质…您去看看样板间就好了。我对于他的评价就是，未来很多年内，圣亦庄最高端的大平层住宅。

旧宫

熙悦雲上，我之前就说过这项目大部分楼栋都是一个单元，大部分户型也就顺理成章的是户户三面采光的边户。106/115/152平方米三种户型面积，价格65000元/平方米。

户型产品都是大面宽，115的也是通透三面宽，户型做的真挺不错的。况且现阶段随着整个旧宫德茂板块的发展，比如那些次新房小区的建成，周边看起来也不错。外加临近南海子公园，在周遭生活了将近40年的我，哪儿能想到这里还有这么美好的一天？

合生me悦，项目的网签均价在6.2万左右，户型产品70多两居90多三居，120四居。户型设计没毛病，有问题的是现在项目小户型卖的差不多了，真到了120平方米四居这个档次，您周边能不能看看熙悦雲上？毕竟人家是一个纯改善小区。

暂时称呼，中海旧叁號院。四环外德贤路边，位置是整个大亦庄区域里唯一一个五环内的新楼盘。然而人家并没定案名呢，名字是我自己乱叫的。理论是，旧宫的地界，叁號院级别的品质。现在的消息是有总价800万出头的三居，估算下来110-120平方米左右，具体真不知道。叁號院级别的品质去看看京叁號院与甲叁號院就好了。作为一个东高地人，我已经考虑好几天了，要不要置换一套这个旧叁號院，反正到目前为止我还没敢跟媳妇张这个嘴，主要是怕哪句没说明白挨顿不是，是揍她一顿…

台湖/马驹桥

桂语听澜，102-128平方米面积段，58000参考均价，这是目前我听说的大致情况。户型我看了几张都是三面宽户型，没什么可说的，算是不错。

亦庄金悦郡，项目还有70多平两居89平方米三居这样的限竞房产品，价格应该在4万左右，产品和售价都算不错。

这里把台湖和马驹桥放一起，主要不是为了说这两个项目，我更想说的是当下的台马。这两个地方随着社保转向亦庄，到目前为止我依然不知道后续通州的双限跟这事儿的关系是什么。

简单讲，台马把社保给您划亦庄去了，那我通州的购房资格怎么算？毕竟台马现在买房还要遵循通州的双限政策。所以我目前的看法是，台马区域最合理的做法是把双限改成外加亦庄社保与纳税也行。然而这么一弄就等于2.0版本的限购政策变成了1.5版本，会不会导致台马区域房价上扬？我觉得大概率会的，所以这事儿还要看具体怎么弄。

昌平篇

回龙观

建发珺和府，这是回西的一个新盘，主力户型面积87-130平方米，参考销售均价62000元/平方米。现在已知的情况是这个新盘的得房率要比之前那哥俩70-72%左右的得房率还是高了一些，据说大户型最高的得房率可以到78%，一个点的得房率那就是多得1个点的套内居住面积，这笔帐不难算的。不过目前的情况是，受影响稍微大一点的北清云际从网签数据上看，基本快要完成售卖了，所以也无所谓了。下一波的回龙观新盘，首看建发珺和府，记住这件事就对了。

平西府新地块，这是一个我真看不明白的地块，奥森春晓在公园悦府西侧，平西府新地块在公园悦府东侧，哥俩中间就隔了一个二手次新小区公园悦府…奥森春晓售价63000元/平方米，新地块参考售价60000元/平方米。把这个新地块写在这里，主要的目的是要看这个新地块是谁、多少钱拿走的，这事儿有点儿重要。

北七家

硅谷ONE，北七家还有个楼盘，不过6万的售价，我怎么看怎么也觉得，您要看，也是先看均价54000元/平方米的硅谷ONE，何况硅谷ONE首期开盘万一有折扣呢？

硅谷ONE的户型产品中，东西向的两居大概率是奔着总价374.4万以内的普宅总价去的。

另外，项目99平方米南北通透的三居南向三面宽的做法虽然现在比较普遍，但是要分在什么地方卖什么价位。您要明白，现在北五六环之间500万出头能买一个这样的三居，周边配套还可以的，也就只有北七家的硅谷ONE了。

沙河

中海汇智里，我先给这个项目一个总评。2022年现阶段，六环内普宅体量最大的新楼盘，估摸着有6、700套的样子。因为项目的60平一居与70来平方米两居，怎么算也基本都在总价374万以内，毕竟项目给的参考均价是5万块一平方米。但凡首期开盘来点折扣，基本上一居两居也就都是普宅了。

何况，项目的70来平方米两居朝向纯南。这年头想找正朝向的普宅两居，我真想不出几个来，体量最大的就这个中海汇智里。

顺义篇

后沙峪

和光瑞府，这次东区开盘价格还是给往上提了提，我看核心位置的152平方米四居64500左右的均价。不过您看到我这篇稿子的时候人家东区152平方米的四居还有没有房我可真说不准。因为到目前为止打个比方，问我和光瑞府的10个人，8个都问的是152这个户型。

要我说110和130的户型其实也不错的，挨着祥云小镇的板块位置，哥们儿给您实测过，蹬自行车到地铁站3、4分钟，可以了。况且现在总价7、800万想北五六环间买一个高品质的纯改善小区，您看看永丰做得到么？您看看回龙观这么干了么？都没有的。和光瑞府在这方面独一份。

仁和镇

公园和御，公园都会的公园，路劲御和府的和御…开发商以及案名的由来。不过这都无所谓了，72两居估计会有普宅，89的三居做了270度转角窗，95的三居将近10米南向面宽，115平方米做的是宽敞型三居也很不错，毕竟客厅4米面宽。

单从户型上看没得说已经很好了，主要是看最终这哥们儿怎么定价。如果按4.2万的参考均价卖，毕竟6环外，普宅线280.8万元，做不到普宅。

至于传统的仁和三兄弟，两个卖的差不多了，能看这个公园和御就看这个吧，一来可选余地大，毕竟没开盘呢。二来位置也更好一点，这个地块在仁和公园边上，算是小镇核心板块。

传统三杰里另一个，主要是别墅，跟这几个也不搭，知道叫龙湖云河砚，如果想看看便宜别墅，看看这个就行了。

顺义新城

招商中建顺义臻珑府，78-134平方米的面积段，有78平方米的两居，90多平方米南北通透南向三面宽的三居以及130多平方米客厅面宽6米的大四居，户型不错。当下的价格应该是4万左右一平方米。区域里平层产品所剩不多，这个楼盘算是还能选一选房源的。

和锦华宸，项目平层就俩户型90多平方米120多平方米，开盘就没，我个人表示不能理解，然而人家就是这么横，我也没什么可多说的。当下阶段，和锦华宸已经把重心放在了别墅销售。

项目别墅的构造，下叠、大平层、上叠。其中我最喜欢的就是中叠的大平层，一层一户180平方米，南向面宽14米多，那户型太爽了。总价不到800万的样子供参考。想看看京楼顶级大平层什么样，记得去看看这个楼盘，没错的。

至于这个区域还有其他楼盘为什么没说，在我看来，顺义臻珑府和和锦华宸就是区域内两个最好的楼盘，不管您看什么，到最后都绕不过这两个楼盘而已，所以只写他俩足够了。

北小营

金茂北京国际社区，50、70、90三大主力户型，基本都是普宅，毕竟网签价格3万出头的样子。这是能住能用北部片区当下最便宜的新盘，且金茂开发品质比较有保障。

有人问我这项目值不值得买，我在这里统一给一个标准答复。项目到现在网签数据显示网签了将近2000套房源，这类低总价项目，这是北城签的最猛的一个，人家都买你也买能有啥问题？

通州篇

副中心之龙，金融街武夷融御。这没什么可多说的，城市副中心核心板块，按佳爷的话讲，副中心二环就这一盘。从二期大户型65000左右的网签均价来看，也算抗住了通州头牌的售价。

有人说项目户型设计一般，说句实在的，我并不觉得一般。因为我之前就说过，这么比较就不对，您不能拿着融御的户型跟全世界比，没有意义。如果只比周遭，我告诉您，这项目的户型在区域内就算是最好的那种。

梨园之虎，国誉未来悦。90平方米主力三居，南北通透。该户型虽然南向只有两面宽，不过我还是那句话，如果在老通县核心区找，这个户型依然是顶尖的存在。

项目是新型共有商品房，打8折5.6万元/平方米的售价。这也是目前通州唯一一个新型共有商品房，从用材来讲已经算是很节能环保的新楼盘了。不过在我看来项目最大的优势还是梨园核心板块的位置，毕竟这个位置没有其他能与之抗衡的同类型新盘。

梨园之豹，碧桂园和世界。项目是通州唯一一个地铁新盘，且90来平方米三居做到了南北通透南向三面宽，可谓是通州核心板块最好的户型产品。况且从项目100%产权不到5.6万一平方米的网签价格看上去，价格也相对合适。

项目现在也有难受的事儿，就是现在在售房源我预判以临近东西向单元的房源居多，多少会有些挡光与隐私的问题。

宋庄之凤，金地北京壹街区。今天换个角度来说这个楼盘。

前不久这个项目刚刚取得了新一期的预售许可证，我看到的情况是，目前项目这一期的预售许可证已经出了一些网签房源，网签价格多少？无限接近45000元/平方米的参考售价。要知道项目去年开盘的时候开盘价格42000元/平方米左右…

另外，据说这是现阶段通州区域内卖的最好的新盘，卖得好+涨价…我只能总结为，产品不错所以卖得好~

通州地界内并不是只有这四个楼盘，然而我愿意以龙虎豹凤来称呼这四个楼盘，正是因为在我看来这就是当下通州最好最棒的四个楼盘。不管您在通州地界内看什么房子，只要总价预算接近，我都建议您至少看看这几个我写到的新楼盘。

大兴篇

西红门

橡树湾，这个楼盘截至我写到这里的时候，网签了125套，项目开盘是在3月中旬，这已经就算是很快的网签速度了，所以诚如人家开盘之后所说，卖的不错。

目前橡树湾西区已经取证，我看有纯南向的75平方米两居，这个户型我很看好，还是那个原因，当下的京楼正朝向的两居太少了。当然项目107与120多平方米的两个户型我也觉得不错，只不过之前就说过，总说也没意思。另外，西区的价格我觉得您就别按东区62000均价算了，没戏~按64000算吧如果比这个还能便宜点，就当赚到了~

壹品兴创·御璟星城，这是今年2月刚拿地现在出了案名的一个新盘。户型传言为85-95三居两卫，115-135四居两卫。第一没看见户型图、第二不知道要卖多少钱。所以我给不出基础结论，只能试着给大家说说。

如果8、90平方米的户型做到通透三面宽，竞争力会很充足。但我个人觉得这事儿有难度，大概率是做不到的，所以户型产品肯定是一个需要去关注的点。另外就是价格，橡树湾现在西区的价格应该会在64000元/平方米左右，看这个新楼盘在价格上能做到几何。

不过我个人的看法，大差不差俩新盘，都看看都比比，还是相对稳妥的做法。

黄村

中铁兴创逸境，项目地处京开高速以东，跟现在业态很成熟的京开高速西比起来，周边配套确实差了点意思。但是，毕竟项目开盘均价54000元/平方米上下，这一点算是巨大的弥补，也形成的优势。毕竟京开以西现在二手次新的价格6万多，1万块一平方米的价格优势还不算巨大啊？

况且，现在整个黄村区域次新能出让的90平方米左右小三居即便有，也没有多少，且更不用说去跟中铁兴创逸境比拼户型水平。在我看来这个楼盘本身没问题，我们应该更多的寄希望于京开高速以东的南中轴未来会更好。

中骏金辉未来云城，把这个楼盘归结到黄村主要是因为就在少年宫南边，算了也就算了。项目这期推出来的户型产品125平方米四居，不过我看预售证展示也有100平方米左右的三居。可以给大家参考的是，项目一期大致5.2万一平方米的网签参考均价。

整体义和庄看上去有十足城市感的地界，就是未来云城所在的板块，到地铁不算远，看上去也有城市感，还行的。

榆垡

和悦璞云，很多人都说买这房看野生动物园啊？我想说，6、70平方米的中小户型，网签均价3万左右一平方米，大兴国际机场周遭工作的人总价1、200万买套房不是挺好的？

另外，在有车的情况下，项目出门没多远就是京开高速，走高速也算是挺方便的一种出行方式，如果在南城上班，用起来不是不行的。单位同事在不堵车的时候开车测试，从项目出来走高速到西红门收费站，半小时。在总部基地上班的刚需客，可以考虑一下。

采育

不具体写楼盘名字了，这里有一票总价5、600万甚至不到的小别墅，是除去怀密平延以外，北京入门级别墅扎敦儿存在的区域。如果您对于路程无所谓，就想买一个总价低一点的入门级别墅，采育绝对可以看看。

另外，采育有不少采摘园，瓜果蔬菜不愁。并且不管您是走老的104国道还是京津塘高速，又或者首都环线高速，只要是自驾，那还是很方便的。

房山篇

稻田

中海寰宇视界，之前我写过文章，这里简单说说。装修的品质现在基本成现，可以去楼里看看，品质高，肉眼可见。项目应该是2020年年底过的报规所以当时还能出超过11层一梯两户的产品。因此这项目有当下市面上不常见的一梯两户南北通透的小两居，何况那时候…又是阳台又是设备平台的，得房率综合算下来绝对极高。

我多说一句，地铁沿线5万来块钱一平方米的纯商品房高品质中小户型楼盘，不多见吧？这哥们儿有70来平方米两居，说高品质肯定没问题。

良乡

中建学府印悦，地铁沿线4万来块钱的价格，小两居小三居3、400万总价，这就是房山我一直说是购房弱区的体现。当然也有好的一面，毕竟五六环之间地铁沿线，低总价能住能用，哪怕您去门头沟地铁沿线新盘也得5万多块钱一平方米的价格，说白了就是便宜。

官道/青龙湖

这两个板块不具体叙述楼盘了，毕竟两个板块都属于尾盘阶段，剩余房源没那么多了。官道是目前北京相对而言总价1、200万能买房的一个新盘集中区域，只不过区域内现在那哥几个还有多少房源需要去现场看。唯一的提示旭辉城房源能稍微多一点，且应该是现房了。

青龙湖现在的存货更多的应该是总价较高，比如700万以上的别墅产品，总价300万左右的小洋房应该剩余不多了。这个板块的优势就是地肥水美稻花香，周边挨着水库环境不错。然而据说乐高挪长阳去了，别指望未来能有特别的大发展了。话说，我觉得即便乐高在这儿，大发展也没戏，就是踏踏实实买一个住着舒服的房子看你乐不乐意的事儿。

门头沟篇

四道桥

写之前先友情提示，这里的哥仨售楼处最近能不能去可真不好说，建议最好先找小秘书要老炮儿业务员，问明白了再说。

龙湖北辰揽境，当下网签价格目测最便宜，5.1万左右的网签均价。不过这位选手因为年初开盘，所以现阶段小户型估计剩余不多。且因为最先出牌，后边的参赛选手户型都比这个项目好一些，优势就是单价低。

金茂长安悦，北区的小户型两梯四户两居是纯南正朝向的房，三居也做到了三面宽，产品不错。不过项目我更推荐的还是南区，毕竟南区是假悦系真府系的品质，什么地送顶排的新风、毛细管网，金茂府系那一套家伙事儿全整上了。长安悦的南区是我理解的当下门头沟区域内科技成分最充足的改善项目。不过价格应该55000左右，也算是区域内相对较高。

峯范北京，项目出了东西向的楼栋，所以价差拉的比较大，东西向楼栋的价格能做在4.7万上下，而南北向的优质房源普遍要在5.3万左右。项目最大的优势是90来平方米封顶，已经是最大户型了，主力户型就是一居两居与三居。在三居户型不错的前提下，两居通过南北与东西朝向做出了一定价差，让大家觉得买东西向很便宜所以也能买。

另外，项目别看小户型，却做了硬实的装修以及中央空调，这是小户型高配置的典范小区，如果有小资情调，这个楼盘我是推荐看一看的。

非四道桥

门城现在的关注度我理解都在四道桥，所以划分门城的新盘只需要两个板块即可，分别是四道桥和非四道桥板块。

在非四道桥板块中，存在着诸如华萃西山、西山相府等以改善房源为主的小区。这类小区普遍要么是别墅产品要么是100平方米以上的大户型改善为主。总之目前市场关注度不是很高，所以在这里不再占位置介绍了。

京楼新盘千千万，我不可能每一个都给大家写的明明白白，只能捡取重点楼盘提供我的核心看法，这一点希望大家谅解。以上就是目前除去怀密平延京北四区之外，我想写、想说的核心楼盘看法，希望对于大家安家置业有一定帮助。行文至此，本篇完。

购房直通车