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北京还有首付70万，总价200万的房?我估计这是很多人看到题目后的第一反应。 当然这里针对的是首套首贷的北京刚需。 有，真的有，不但有，还有的选！ 不过千万别对位置、户型、配套、面积抱有太大的期望值，记住两个字，上车，哪怕是自行车，对刚需来说，先上车比什么都重要。 1 刚需的无奈 众所周知，北京房价高。然而，大多数普通人买不起房的原因，却不仅仅是因为房价高。 笔者之前写过一篇文章：《致刚需：你们在北京买一套房到底有多难？》，里面道尽了刚需买房难的原因。总结起来，无非就是：
所以今天，笔者来给囊中羞涩的刚需送福音了——干货独家奉上，总价200万左右，在北京能有哪些选择。 2 新盘 相对二手盘来说，北京新盘的特点是更稀缺、价格更高、位置更偏远、配套更差，尤其是这种低总价的刚需盘。好在，新盘的优点是品质更好、产权更久。 对于很多年轻人，尤其是有新房癌的年轻人来说，他们宁愿牺牲通勤距离和生活配套，也要选择新盘。当然，钱够的话另说。 讲真，200万左右的总价，要想在北京买到新盘，真的是难如登天啊！但是，笔者还是找到了几个符合条件的新盘。 首先，来梳理一下目前在售总价从一百多到四百万以内的新盘，让有些可以考虑加价的刚需们多一些选择。 总价200万左右，以下楼盘可以考虑： K2十里春风 此盘位于通州区永乐店小甸屯村百莱玛工业园对面。 ▼K2十里春风位置示意图 名义上是通州，其实已经接壤天津与廊坊了，而且此盘300米处就是天津地界。目前周边几乎无任何配套，通勤必须靠自驾。 关于这个盘的详细情况，之前的文章《两万二的通州新盘十里春风，要不要去抢套房?》已经介绍过了，这里不再赘述。 虽然有诸多不足，可是话说回来，价格便宜是最大的杀手锏。全款2万2，贷款2万5，这个价格别说是在通州，就是在近郊最便宜的房山也并不多见。 因此，这个盘特别适合手中只有大几十万，又对通勤时间和距离可以接受的刚需们。没办法，子弹不足，很多东西只能舍弃。 一品嘉园 首先来看楼盘位置： 此盘位于大兴区域发展水平相对落后的魏善庄，属于南六环外，目前整体配套很不完善。 生活方面，无大型的商超、医院；教育方面，只有依靠魏善庄镇的小学和中学；交通方面，除了几班公交车之外，目前无地铁。 更悲催的是，规划中的新机场线从附近路过，但是并没有设站。好在，它离大兴新机场15公里，基本属于空港经济辐射区。等以后新机场起来了，这里的配套说不定会有改善。 ▼周边环境 一品嘉园属于大兴刚需项目。户型种类也比较多——61-140㎡1-3居，均为6层低密花园洋房，目前为毛坯现房。3.8万的均价在大兴来说已经算是最低的了。61㎡的一居室目前还有少量房源，刚需们可根据实际情况选择。 ▼样板间 ▼61㎡的一居室户型图 世界名园 楼盘位置： 房山区窦店镇汇丰街（西南六环外） 窦店，房山比较落后的区域之一。规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低，新盘基本在2.5-3.5万之间。 ▼窦店城貌
▼世界名园
▼周边配套
该项目周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。 而京石城际有望在窦店设站，在京津冀协同发展整体向东南方向倾斜的趋势来看，窦店还有是一定发展机会的。 优点就是价格低，楼盘性价比也可以。最小户型62㎡的一居室总价只有142万，对于首套首贷的刚需来说，50万首付就可以上车，还要啥自行车? ▼样板间
62㎡一居户型图
资金如果稍充足一点的刚需不妨考虑下中国铁建原香漫谷和中海国际城。 原香漫谷位于房山阎村，虽然目前配套也不是很好，但至少它离燕房线地铁马各庄站1100米，基本可以算是地铁盘了。 楼盘品质中规中矩，纯板楼，南北透通，一梯两户。 ▼86㎡2居户型
该项目为毛坯现房，笔者5月份调研时小户型已经所剩无几，在南城生活的刚需可以考虑。 中海国际城位于顺义老城区。老城区城貌老旧，配套低端。但是，4.2万的均价确实不高，离地铁15号线石门站1.3公里，相比于其他无地铁配套的刚需盘，着实方便了不少。 另外，该楼盘在5月份成交323套，在新盘成交排行榜中位列第二，说明还是颇受认可的。 3 二手盘 在北京，总价200万左右的二手盘很少，但如果仔细寻找，还是可以找得到的。 虽然，它们分散在北京的各个角落，但总结起来，却有一个共同特征——老破小。 房山： 在上期的《地铁一响，黄金万两！北京哪些新增地铁盘最值得入手？》一文中，笔者提到了燕山，这个全北京地铁沿线旁价格最低的地方。 燕山城貌落后，楼盘目前多以八九十年代老破小为主，价格在1.1-1.4万之间。 ▼燕山街景
下面这些小区总价都在200万之内（实际上100多万就OK了）。
▼杰辉苑
燕山虽然目前通了地铁，但是因为所处偏远，又没有政策利好，所以这边更适合刚需入手，投资就算了。 除了燕山外，房山还有一个地方可以考虑，那就是周口店。 周口店有许多小产权房，只卖使用权，价格在4000-8000一平。除了小产权外，这里也有商品房，价格在11000-13000一平。如红苹果桩园、林海嘉园、天和嘉园、西山小镇等。 燕房线支线的终点站是周口店，预计2020年会开通。等地铁开通后，虽然地处偏远，但也算是一个重大利好，这里目前也算是一个价格洼地。 如果觉得燕山和周口店都太远，在房山的老城区良乡，也有总价200万左右的老破小，这类房子一般是八十年代建成，卧室很大，客厅很小，更有甚者，客厅基本就是一个过道。 当然，这也是那个年代房子的一大特色。 ▼明源南里
▼建华北里
▼四合巷小区
顺义： 在顺义老城区，有大量的老破小。这类房子大多是国企单位的老公房。当然，对老城区城貌不能抱有太高期望值。 ▼顺义老城区城貌
但是，顺义的单价一般在4-6万，比房山着实高了许多。因为顺义自带产业，在空港经济区，有大量的航空和汽车公司。比如，2016年的GDP排名就很能说明问题。
如图，在2016年，顺义GDP排名第六，在近郊区域中仅次于大兴。这也就是顺义虽然偏远、破旧、配套差，但房价却并不低的最主要原因。 鉴于刚需族对地铁比较看重，以地铁沿线来说，从花梨坎一直到俸伯这几站，都属于顺义老城区，有大量的老破小可供选择。另外，有少部分2000年之后次新房的小户型，总价也在200万左右。
但是，从生活体验来说，顺义可能还不如房山。特别是对于有些年轻人来说，顺义的环境是很难令人接受的。
4 商住 自从去年326新政之后，商住就如同被拍在沙滩上的鱼，再也活跃不起来了。截止到目前，商住的成交量下跌90%，价格跌去3成。 目前，北京商住的均价在3.87万元，对于刚需来说，完全可以抄底买入，用来过渡。但是，商住需要全款购买。 北京品质好、适合居住的商住也有不少。代表性的有： 1.亦庄林肯公园 这个楼盘可以说是北京商住的代表性楼盘之一，这是环境舒适，物业管理好，很少见到有房屋用于办公，更加提升了居住品质。
对于小户型来说，200万以内完全可以搞定。这里紧邻亦庄线亦庄文化园站，交通便利、环境也好，在居住体验上，比那些偏远的老破小要强很多。 2.北京像素 该盘目前均价3.56万，比最高点时的6.8万跌去了将近50%。目前在售房源大多都是200万以内的。
虽然，像素一直以物业管理混乱著名，但不可否认它的区位优势和交通便利性。它位于朝阳区管庄，邻地铁6号线。属于国贸CBD和通州副中心的中间区域，对于通勤国贸或通州的人来说，职住选择更佳。 3.通州：东亚尚品台湖、富力尚悦居、河和居 这些商住楼盘，总价也都在200万之内，可根据实际情况选择。 5 最后 对于一个城市来说，老城区往往是最先发展起来的。这些区域发展较为成熟，配套完善，生活气息浓厚。但随着城市化的发展，老城区昔日的规划已经显得与这个时代有点格格不入了：住宅破旧、道路狭窄、配套低端、停车位不足等等。 这映射到北京各个区域上，也同样如此。 北京近郊各区中的老城区，大兴的黄村、房山的良乡、顺义老城区、昌平老城区，都有不少总价200万之内的老破小，甚至在西城和东城，也有一些300万之内的老破小又无学区概念的房源。有的还带有不错的学区，比如荣丰2008的超小面积。 但是对于北京来讲，200万能够上车本来就是一个伪命题。因为低于200万的房子，一定是有原因的。或者特别偏远，或者面积极小，户型存在严重缺陷。 此外，由于北京房票的珍贵，导致很多有房票的刚需宁可选择环京，也要放弃北京的低价老破小。 因此，我们虽然认真梳理出了北京200万左右的刚需楼盘，但是对于有房票，资金又有限的刚需，还是建议慎重选择再做决定。 |
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