某集团的项目成本管理
01
主要费项
土地费用；前期费用；建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）；开发间接费；营销费用；管理费；财务费用
02
影响房地产成本的主要因素
03
成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益----提升价值
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势 。
04
成本管理体系思路
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目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
06
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
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成本管理未来的发展方向
08
成本管理体系
09
项目成本管理的内容
以项目为管理对象
项目的完全直接开发成本测算分解
项目期间成本测算分摊
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集团组织形式
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项目管理组织形式
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目标成本测算的方法
正向测算：
测算依据 （产品标准、市场情况、历史成本数据库）
测算方式 （估算、概算、预算）
团队工作
反向倒逼：
确定销售价格水平；
确定利润要求；
反推计算成本
目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本
目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线
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目标成本管理的阶段
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土地投资论证阶段成本测算
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土地阶段成本测算方法
成本经验值估算法：参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段的成本测算
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项目启动阶段成本测算
拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等
项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化
项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；
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设计阶段成本测算和分解
设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本测算和分解
方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点
初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确的目标成本，经审批后，是项目的执行目标成本
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项目实施阶段成本管理
NO.02
某集团的项目成本控制
01
项目成本控制的原则
成本控制的目标原则不是最低而是合理
成本控制的核心是以合理的成本获得最大效益
成本控制：包括成本测算过程的控制和执行过程的控制
02
成本测算过程的控制分为
投资论证阶段测算；设计阶段控制
执行过程的控制主要是施工阶段的控制
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投资论证阶段的控制
房地产项目土地投资论证
根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位
结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置
参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本
结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性
04
设计阶段投资控制效果
投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段成本控制的效果约为75%～80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低
深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段成本控制的效果约为15%～20%
施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为5%以内，控制成本阻力较大，控制的成本较高
05
方案设计控制要点
重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式…
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初步设计（扩初设计）阶段控制要点
建筑设计方面
根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。
控制单体建筑的特征指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。
