最高院：后手买受未取得权证的不动产不能承继前手阻却执行之权益

随手一阅 2022-05-08 发布于浙江省

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作者：初明峰刘磊王瑞珂

裁判概述：

不动产在办理登记前转让，不发生物权效力，即使前手买受人对案涉房屋享有的权益能够排除强制执行，后手权益并不必然然能够排除他人对标的物的强制执行。后手买受人交易时对标的物存在权利瑕疵未尽到应尽审查注意义务，其应当承担相应风险。

案情摘要：

1. 重庆银行建新支行基于债权及抵押权申请法院对盛景开发公司强制执行，法院于2015年6月8日查封了其开发的某小区房屋。

2. 闫文华得知涉案房屋被法院查封后，向该院提出执行异议，后引发执行异议之诉。

3. 闫文华主张2014年7月3日与盛景开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，一次性付款，并出具了购房款收据。闫文华提交向案涉房产所在物业缴纳电入户费600元和物管费891元（2017年7月21日至2018年7月20日）。

4. 法院查明闫文华系从王良玉处承继取的上述合同权利，并更名所得上述合同和收据。

争议焦点：

闫文华对房产的权利时从王良玉处继受取得，是否影响其主张实体权益对抗执行？

法院认为：

根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其公示性的缺失，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，尚未完成法律规定要件而成为物权的买受人的合同权利在进行处分的过程中，也必然无法将其具有类物权属性的效力传递给次买受人。何况在闫文华在受让案涉房屋时，该房屋上的权利状态与王良玉接收该房屋时并不相同。因此，王良玉对案涉房屋享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，对于闫文华的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不具有可参考性。

基于上述，闫文华是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就闫文华自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，王良玉于2014年11月5日与盛景公司签订《抵房协议》时，案涉房屋上并无案涉抵押权，也没有被查封。而闫文华与盛景公司之间的案涉《商品房买卖合同》签订于2017年7月21日。此时，案涉房屋上已经设定了抵押。

因此，闫文华所继受的该房屋权利的完整性明显弱于王良玉接收该房屋时可享有的权利。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的闫文华无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系闫文华未尽到这一审查注意义务所致，闫文华对此应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。

案例索引：

（2020）最高法民申3442号

实务分析：

关于在不动产执行中，有关不动产的交易相对人对抗金钱债权人的法律规定和实务认定问题，笔者曾结合法律规定、权威判例进行过系列分析，读者有兴趣可在本公众号合集中系统阅览。本文援引判例围绕一个核心问题展开：交易相对人再转让发生权利传导对执行异议的裁判结果是否存在影响？基于买卖承受不动产交易合同权利的后手买受人是否存在先天过错？

关于上述问题，实务中的确存在不同的认识。笔者文章《最高院：买受按揭二手房未办转按揭，也可对抗出卖方的债权人执行》中所援引的最高院判例观点和本文援引的主判例观点向左。不过相比两案例，前者“按揭二手房交易”一案中，二手买受人购买房产用于居住生存，是唯一住房可能是法院综合考虑予以保护的重要原因之一，本文主判例从异议人角度看，如果也存在类似情形并举证的话，可能有利于案件取得有利结果。

笔者在此再做一次事后诸葛，笔者认为，从本案的诉讼技巧来看，如果事实上闫文华和王良玉两者之间不是前后手的再交易关系，而是名义人和实体权利人的代理关系，作为闫文华的实体权利是否应当得到保障的问题可能会另有结论。参照笔者前期文章《最高院：借名买房不存在规避强制规定情形的，支持符合法定条件的借名人阻却执行》、《最高院：实际购房人可代位名义人诉请阻却出卖方债权人对房产执行》，文章中所援引判例的精神比较统一：“若借名买房行为不违反法律规定，实际购房人可以代位名义购房人直接对出卖方债权人的保全提出执行异议，购房合同签订人与实际占有使用人虽不统一，实际购房人仍可在满足执行异议与复议规定相关要件的情况下主张实体权益以阻却执行”。

笔者认为，如此情形下，则不存在再交易时后手买受人对房屋后续现状瑕疵未尽审慎义务的过错的问题，相对来讲胜诉的几率应该较现在略高一些。不过，站在异议人角度看，根据本案查明的事实，笔者认为其存在硬伤，一手取得房产的合同交易基础是抵债，而且对抗的执行申请人是抵押人而非一般金钱债权人，案件结果应无可厚非。一孔之见，仅供参考。